— Валерий Эдуардович, почему земли сельхозназначения остаются самой проблемной категорией?
— Во-первых, сложна сама процедура выделов земельных участков (описана в 101-ФЗ). Для того чтобы пройти эту процедуру, надо либо инициировать собрание собственников участков, либо осуществить выдел в индивидуальном порядке, подать объявление о выделе, выдержав регламентированные законом сроки, правильно указать номера земельных участков, из которых производится выдел. Необходимо также подготовить проект межевания, опубликовав соответствующее объявление в печатном издании. С учетом того, что выделяются в первую очередь наиболее продуктивные земли сельхозназначения, как правило, процедура вызывает довольно много возражений. Однако с точки зрения подготовки документов для кадастрового учета особых проблем мы не видим. Бывает, что не соблюдаются сроки публикации объявлений (один месяц).
Во-вторых, сложности возникают из-за образования на землях сельхозназначения дачных некоммерческих партнерств (ДНП). В 2013 году было вынесено несколько прецедентных решений (как судами общей юрисдикции, так и арбитражными судами), которые подтвердили: изменение вида разрешенного использования в пределах земель сельхозназначения неприемлемо, поскольку фактически меняется их целевое назначение — это уже будет не сельхозпроизводство, а жилищное строительство. В то же время к нам поступает много обращений по постановке на кадастровый учет сельхозземель с целью организации ДНП. Фактически по всем этим заявлениям мы выносим отрицательные решения. Однако нередко обращения о постановке на кадастровый учет сельхозземель для создания ДНП подкреплены актами органов местного самоуправления, изменяющими вид разрешенного использования. Все эти документы мы передаем в прокуратуру, и они проходят проверку на законность вынесения решений.
— А как поставить на кадастровый учет объекты в уже существующих ДНП?
— Действительно, в Ленобласти есть ДНП на землях сельхозназначения, вид разрешенного использования которых был, условно говоря, изменен в начале прошлого — конце позапрошлого года. Участки на кадастровый учет поставить удалось, но при подаче владельцами недвижимости документов на регистрацию права на объекты капитального строительства проводится правовая экспертиза, и, хотя нюансов много, практически всегда следует отказ. По сути, строительство велось без каких бы то ни было юридических оснований, на свой страх и риск, и последствия были известны заранее.
— Сегодня еще нередко пытаются строить многоквартирные дома на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)…
— Во всех населенных пунктах утверждены генеральные планы, установлены границы населенного пункта. Неважно, идет речь о таком крупном городе, как Всеволожск, или о маленькой деревне. В рамках генплана принимаются правила землепользования и застройки, далее разрабатываются градостроительные регламенты, которые определяют зонирование. Ст. 15 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» определяет, что с момента принятия перечисленных нормативных документов сведения о границах должны быть в координатах внесены в ГКН. Пока в Ленинградской области это сделано в отношении границ чуть более 20 населенных пунктов, а зон с особыми условиями использования территории практически не внесено вообще. Если бы у нас были данные о зонировании, мы бы видели, что это зона для ИЖС, где допускается застройка не выше трех этажей. При постановке на учет земельного участка мы, безусловно, все это смотрим. При постановке на кадастровый учет объекта капитального строительства мы бы тоже это увидели. Но из-за отсутствия сведений такой возможности нет.
Однако отмечу, что ситуация меняется к лучшему. Муниципальные образования все чаще представляют нам карты (планы) границ населенных пунктов. Правда, сталкиваемся с расхождениями между картой (планом) и генеральным планом. Почему это происходит — сказать трудно. Возможно, не соответствует действительности как раз генплан. А может быть, в координатной части пытались «втянуть» какие-то территории.
Пока такие случаи редки, но если начало уже положено, думаю, муниципалитетам стоит обратить на это внимание.
— Насколько велик объем ошибочных сведений при кадастровом учете и что делается для их исправления?
— Ошибок в кадастре довольно много. На нашем подсайте представлен список номеров земельных участков (их около 65 тыс.), информация о координатах которых в ГКН отсутствует. Это земельные участки, границы которых предположительно когда-то были установлены. Почему они отсутствуют в реестре сегодня? Возможно, потери произошли на этапе конвертации данных из районов в единую базу. Не исключено, что где-то при определении границ элементарно не замкнули контуры. Ошибки могут быть как по вине кадастрового инженера, так и по вине органа кадастрового учета. Не надо забывать и о том, что Ленобласть перешла к централизованному учету кадастровых сведений только в июне 2013 года — поздно, на мой взгляд. Поэтому сегодня мы на каждом семинаре рекомендуем и заявителям, и кадастровым инженерам: если вы производите какие-либо действия с земельным участком, обратите, пожалуйста, внимание на этот список. И если ваш участок в нем фигурирует, обращайтесь к нам с заявлением об исправлении технической ошибки. После рассмотрения технической ошибки кадастровый паспорт выдается заявителю бесплатно. Самим нам провести эту работу единовременно довольно сложно: это все-таки 65 тыс. участков, а по одному участку приходится вносить от четырех до нескольких тысяч координат.
— Чем грозят муниципалитетам ошибки в кадастровом учете?
— Одна проблема: поскольку о каких-то участках нет данных, они просто не учитываются при разработке градостроительной документации. Может быть и другая сложность: границы участка есть, но они нанесены неправильно. На днях к нам обратились из одного поселения Всеволожского района: пункт опорно-межевой сети изначально был определен с погрешностью, и это повлияло на установление границ земельных участков. Сейчас в деревне пытаются проложить газопровод, выделен земельный участок — фактически никаких наложений нет, но из-за исходной погрешности в кадастре смежные земельные участки частично наложились.
