Современный российский элитный дом мало отличается от аналогов в Канаде, Швеции или Германии: покупатели предъявляют жесткие требования к качеству строительства, наружному облику дома, современной инфраструктуре, социальному статусу соседей. При этом девизом сегодняшнего дома можно считать «умеренность» — будущий хозяин не хочет ничего лишнего, не склонен к роскоши, но стремится обеспечить себе максимальный комфорт. В «Петростиле», кроме того, отмечают, что для многих покупателей стала представлять ценность история дома, его уникальная судьба.
Проблема в том, что подобрать нужный вариант на вторичном рынке оказывается непросто. Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости, отмечает: «Как правило, покупателей на вторичном рынке, особенно в высоком ценовом сегменте, не устраивают устаревшие материалы и технологии, планировки, дизайнерские решения».
Классика на марше
Покупательские предпочтения, относящиеся к архитектурному облику дома, сложно привести к общему знаменателю — нельзя сказать, что сегодня в моде дома в скандинавском стиле или шале, средневековые замки или терема. Но, пожалуй, с известной точностью можно констатировать, что коттеджи в Ленинградской области так или иначе тяготеют к классичности и строгости, а эклектичные особняки, смешение барокко с рококо, ушли в прошлое. Эксцентричные варианты не находят покупателей — нетрадиционная архитектура с трудом принимается клиентами. Согласно опросам «НДВ-Недвижимости», примерно 60% покупателей загородной недвижимости выбирают «традиционные коттеджи без излишеств». Оставшиеся — новое веяние времени — ищут проекты в стиле хай-тек или в стиле Райта, с плоскими крышами и минималистичным декором.
Среди материалов, которые открывают список покупательских предпочтений, первое место по-прежнему занимает кирпич. Правда, в последнее время он мало-помалу уступает место конкурентам, например газобетону, но процесс этот вряд ли можно считать массовым. «По материалам предпочтение все также остается за кирпичными домами, затем идут деревянные, пено- и газобетонные, каркасные и панельные. К материалам новых технологий, таких как «сэндвич»-панели, несъемная опалубка и другие, покупатель относится с большой осторожностью и предпочитает все же проверенные традиционные», — говорит Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость».
Игра на понижение
Сразу после кризиса эксперты отмечали резкое снижение площади домов, которые приобретали покупатели. К настоящему моменту дома больше 400 кв. м не востребованы вовсе, площадь ликвидных объектов колеблется от 180 до 350 кв. м. Надо сказать, что оценка домовладения по площади дома является, пожалуй, одним из самых значимых критериев покупательских предпочтений. Подобная тенденция наблюдается и с этажностью продаваемых домов: трехэтажный особняк продать непросто, гораздо перспективнее одно- или двухэтажный дом с жилой мансардой. На рынке действует принцип «Лучше меньше, да лучше». При этом хозпостройки (от бани и гаража до домика для прислуги) располагают на участке отдельно, разве что гараж может быть пристроен. Важное изменение в подходе к архитектурным особенностям дома — возможность перепланировки и изменения дизайна внутреннего пространства. Обычно клиент ищет дом как минимум с одной хозяйской и одной гостевой спальней, комнатами для каждого ребенка (или пожилого члена семьи), резервной комнатой — под гостиную или кабинет и обширной кухней-столовой. Но как именно будут располагаться в доме все эти помещения, будущий обитатель хотел бы решить сам. Так что, чем меньше в доме несущих стен, тем больше у дома шансов привлечь внимание покупателя.
Алексей Герасимов, руководитель Агентства коммерческой оптимизации жилых проектов, говорит: «Сегодня никто не пытается продавать новые автомобили разработки советского КБ 70–80-х годов прошлого века, а вот подход к проектированию жилья у нас изменился мало: все те же скучные планировки родом из прошлого века заполняют рынок. Конечно, покупатели хотят чего-то нового, более удобного, хорошо спланированного. Задача проектировщиков — угадать предпочтения людей, и главное слово специалиста, отвечающего за составление технического задания на проектирование: «баланс».
«Покупатели элитной недвижимости четко знают, чего хотят, за какие деньги и в каком месте. Необычные запросы и требования к будущему жилью чаще всего касаются планировок: наличия панорамных террас, остекления стен и т. п., — говорит Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль». — Большое значение имеют качественные характеристики места и продуктовые характеристики дома. К последним относятся прежде всего наличие паркинга, качество объемно-планировочных решений, комплексный, современные инженерные коммуникации (системы водоподготовки и водоочистки, «умный дом» и т. д.)».
Ума палаты
Несколько лет назад владельцы коттеджей стали пионерами в области установки «интеллектуальных систем управления домом» — развитию загородного рынка «умных домов» поспособствовала большая законодательная свобода строителя частного коттеджа в сравнении с девелоперскими компаниями. Сегодня в Ленинградской области заявлены уже и «умные» коттеджные поселки, где все дома подключены к единой системе управления: управление их охранными системами и системами жизнеобеспечения автоматизировано, все сигналы датчиков поступают на КПП. «В «Особом статусе» мы предложили принципиально новый уровень комфорта — интеллектуальные инженерные системы во всем поселке плюс система «умный дом» в каждом коттедже, — рассказывает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые территории». — В последнее время к нам приходят клиенты, которые интересовались нашим проектом два года назад, но тогда осторожничали и сомневались. Сегодня они готовы покупать, и их не смущает существенный рост цен на наши объекты за это время».
Однако Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости, считает, что умная электроника в домах все равно приживается медленнее, чем могла бы: «Это связано прежде всего со сложившимся стереотипом о ее дороговизне и сложности обслуживания. Между тем сейчас на рынке уже появились компании, которые предлагают простые и технологичные решения за весьма разумные деньги. По-видимому, главная проблема в продвижении этого товара». (Действительно, ценник на
интеллектуальные системы постепенно снижается. В Европе системы «умный дом», такие как Cardio, в которой всеми инженерными сетями и бытовой техникой управляют с компьютера, установленного в одной из комнат, сегодня можно приобрести за 9,5–19 тыс. дол., хотя еще четыре года назад они были в 7–8 раз дороже).
Наличие в доме интеллектуальной системы управления пока еще не является приоритетным требованием покупателя, но может стать решающим при выборе из нескольких объектов. Есть и еще одно но: системы типа «умный дом» экономически выгоднее интегрировать на стадии проекта, чем устанавливать в уже готовом жилище, где есть внутренняя отделка и мебель. Но не исключено, что уже в ближайшие годы такая система управления станет важным фактором выбора элитного особняка.
Андрей Сушков, менеджер проекта «РАЙТ ПАРК»: «В последние годы подавляющему большинству российских покупателей интересны объекты с оптимальным набором потребительских свойств, таких как внутренняя площадь, этажность, наличие подсобных помещений, энергопотребление и пр. Площадь домов уменьшается, планировочные и дизайнерские излишества постепенно уходят, архитектурный стиль тяготеет к более простым и правильным формам, причем это характерно для всех ценовых категорий: и эконом-, и комфорт-, и бизнес-класса. Сегмент «премиум» несколько отличается в этом смысле, но и в нем за последнее время на рынок было выведено несколько проектов в стиле органической архитектуры или близких к нему. Думаю, в ближайшие 7–10 лет эта тенденция не изменится. Появившиеся недавно на российском рынке материалы с абсолютно новыми свойствами предоставляют широкие возможности для строительства и отделки современных загородных домов. Но по-прежнему большой популярностью пользуются дома из кирпича, в том числе из «теплой керамики», которая за последние 2–3 года серьезно потеснила традиционные газобетон и полнотелый кирпич, особенно в сегментах комфорт- и бизнес-класса. Наша компания по роду своей деятельности уже много лет внимательно следит за ситуацией на рынке инженерных систем для жизнеобеспечения загородных домов. Российский рынок заметно развивается, хотя, к сожалению, не такими темпами, как рынки соседних стран. Но мы живем в XXI веке и интенсивное развитие этого направления неизбежно».
