— Михаил Иванович, каковы, по вашему мнению, наиболее актуальные проблемы в сфере жилищного строительства сегодня?
— С вступлением в силу 27 мая 136-ФЗ, вносящего поправки в федеральный закон о местном самоуправлении (131-ФЗ), полномочия сельских поселений по выдаче разрешительной документации в сфере строительства переданы на районный уровень. Такое решение федерального центра стало ответом на соответствующие законодательные инициативы регионов, в том числе Ленинградской области. Логично предположить, что передача части полномочий на уровень муниципальных районов позволит избежать очевидных градостроительных ошибок, конфликтных ситуаций, подобных той, что возникла в конце прошлого года в Новодевяткинском сельском поселении, где власти по формальным поводам отказывали застройщику — компании «Арсенал» в разрешении на ввод домов в эксплуатацию.
Однако новшества в федеральном законодательстве не позволят, к примеру, исключить появление малоэтажных МКД на землях ИЖС. Напомню, что при строительстве жилых домов до трех этажей не предусмотрены ни экспертиза проектной документации, ни осуществление строительного надзора. Мы можем подключиться только на основании обращения, поступившего в комитет. Поэтому мы и предлагаем поправки в Градостроительный кодекс, в случае принятия которых экспертиза проектной документации по всем многоквартирным домам, независимо от количества этажей, и надзор за строительством станут обязательными.
— Стало ли больше случаев многоквартирной застройки на землях ИЖС за последний год?
— Ситуация с незаконной, по сути, застройкой земель ИЖС однозначно не ухудшилась. Это можно констатировать, поскольку мы не получаем новых обращений от граждан. Но уже построенные многоквартирные дома в таких зонах, преимущественно во Всеволожском районе, никуда не денутся: разрешительную документацию застройщики получили (кстати, именно от муниципалитетов первого уровня) в соответствии с законодательством, которое действовало на тот момент, а закон, как известно, обратной силы не имеет.
Предупреждению подобных проблем будет способствовать принятие регионального закона, согласно которому полномочия в части строительства и градостроительства переходят на уровень субъекта Федерации. Законопроект уже разработан, и ожидается, что он будет представлен на рассмотрение в Законодательное собрание в ближайшие месяцы. В проекте не прописан орган государственной власти, который будет осуществлять эти полномочия, но, по логике, этим должен заниматься Комитет госстройнадзора и экспертизы. И, разумеется, зная о существующих и потенциальных очагах конфликтов в связи со строительством МКД на землях ИЖС, мы будем принимать решения с учетом интересов граждан, которые уже живут на таких территориях.
— С начала года вступили в силу и поправки в федеральное законодательство в сфере долевого строительства, в частности, застройщиков обязали страховать гражданскую ответственность перед дольщиками. Как это повлияло на ситуацию на рынке массового строительства в Ленобласти?
— Мы призывали федеральных законодателей организовать страхование в сфере долевого строительства так же, как обязательное страхование автотранспорта, то есть по единому тарифу и с заключением типового договора. К сожалению, единые стандарты пока отсутствуют, и это порождает сложности.
Сегодня в Ленинградской области средства граждан, по данным Комитета госстройнадзора и экспертизы, привлекает 141 застройщик на 423 объекта. Это 85% всего объема строящегося в области жилья. Обязательства застройщиков перед дольщиками на конец марта составили общую сумму почти 100 млрд руб. Требование о страховании гражданской ответственности перед участниками долевого строительства, по данным Росреестра, распространяется на 29 объектов. Однако, по информации от застройщиков, с начала года есть зарегистрированные договоры долевого участия, но не заключены договоры страхования гражданской ответственности. К сожалению, документы, которые поступают в Госстройнадзор, не дают информации о выбранной застройщиком форме выполнения обязательств перед дольщиками (банковское поручительство, договор со страховой компанией либо членство в обществе взаимного страхования застройщиков). Такую информацию мы можем получить, только выйдя с проверкой, но для этого необходимы основания.
— А какой вариант обеспечения обязательств застройщика перед дольщиком, на ваш взгляд, наиболее эффективен?
— Мы считаем, что это членство в обществе взаимного страхования застройщиков. Однако на сегодня в это общество вступил только один застройщик, работающий в Ленобласти, а всего в нем числится 21 строительная компания. Почему для нас оптимален этот вариант? Во-первых, поскольку члены общества несут ответственность за каждого коллегу, общество вынуждено стимулировать застройщиков к проведениею мероприятий по снижению рисков. Во-вторых, предусмотрено участие общества в контроле за целевым расходованием средств, привлеченных застройщиками в рамках долевого строительства жилья. И в-третьих, представители общества декларируют, что страховые тарифы варьируют от 0,68 до 1,7% стоимости жилья по договору долевого участия, однако в ряде случаев возможна ставка 0,5%. Но наиболее выигрышный вариант для покупателей жилья, вероятно, не представляется столь же привлекательным участникам рынка. Возможно, это связано с размером вступительного взноса: 500 тыс. руб., — а также с тем, что застройщики не хотят нести ответственность за действия коллег.
