В сегменте элитного загородного предложения предпочтения покупателей «элитки» не меняются уже года два. «Покупатели домов за 2 млн дол. и дороже хотят качественно, принципиально улучшить свою загородную жизнь, — говорит Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль». — Качественные архитектурные решения и материалы, элитная локация — это характеристики априори, базовый набор для любого элитного объекта. А вот вишенками на торте могут быть уникальные, инновационные решения в архитектуре и ландшафтном дизайне».
Все для детей
Основная группа покупателей элитного жилья — успешные, обеспеченные люди от 35 лет, достигшие высот в карьерном плане, зачастую владельцы бизнеса. Большинство таких клиентов имеют семью и детей, и один из мотивов покупки загородной недвижимости для них — обосноваться в экологически благополучной местности. Поэтому к традиционным требованиям качества за разумные деньги в последние годы добавились безопасность и экологичность: покупатели гораздо лучше, чем раньше, осведомлены об экологическом ситуации в том или ином районе, а главное, учитывают прогноз изменения этого состояния, рассчитывая не на два-три ближайших года, а на несколько десятилетий вперед. Другой важный тренд — внимание к безопасным для здоровья материалам и технологиям.
При этом покупатели стали требовательнее к архитектуре: планировка объекта должна быть максимально функциональной. «В основном продаются кирпичные дома, готовые к проживанию, с продуманной планировкой: второй свет, гостиная с камином, на первом этаже одна-две жилые комнаты. На втором этаже — от трех до пяти комнат, а в цокольном этаже — спортзал, бильярд, бассейн, кинозал. Гараж либо в доме, либо отдельно на участке, баня или сауна — так же», — перечисляет Станислав Азацкий.
Снова на север
География спроса — преимущественно север. «Больше всего покупатели загородных объектов от 80 млн руб. интересуются локацией Курортного района преимущественно в пределах Репино–Комарова, — рассказывает Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg. — При этом больше всего востребованы дома с отделкой под ключ. Клиенты приобретают такие объекты для проживания и планируют переезд сразу после заключения сделки».
Новая позитивная тенденция лета 2014 года — интерес к объектам стоимостью 25–60 млн руб., которые расположены на большем удалении от города, в пределах 100 км. Еще в прошлом году запросов на такие объекты не поступало. Это не активы «первой необходимости», не дома для постоянного проживания, а скорее дачи — третье после квартиры в городе и дома в пригороде жилье. Кроме того, при выборе локации могут сыграть свою роль интересы будущего владельца — яхтинг, гольф, конный спорт, охота и другие пристрастия тоже определяют местоположение дома.
Размер имеет значение
В Knight Frank отмечают также тенденцию роста спроса на объекты большой площади для постоянного проживания: «На рынке присутствует интерес к домам площадью более 1000 кв. м. В таких проектах внимание уделяется продуманной индивидуальной концепции, архитектурным решениям, высокому качеству материалов и технических решений. На рынке подобных предложений единицы. Они больше всего подходят тем покупателям, которые планируют разместить в доме все необходимые для себя опции: бассейн, спа-комплекс, тренажерный зал и т. д. В городе купить квартиру или дом, оборудованный таким образом, практически невозможно», — рассказывает Екатерина Немченко.
Правда, не все эксперты согласны с этим наблюдением. «За последние 3–4 года загородный элитный рынок претерпел колоссальные изменения. Все объекты, ориентированные на одну семью и имеющие площадь больше 600 кв. м, — большая экзотика. Такое жилье слишком дорогое в эксплуатации, да и просто не нужно, — считает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. — Для семьи из трех-четырех человек более 250 кв. м не требуется. В 1990-е многие пытались так жить, но этот период закончился. Демонстрация определенного статуса актуальна сегодня разве что для публичных людей. Однако тех, кто нуждается в статусной недвижимости, единицы».
Покупатель берет свое
Не самым последним, хотя и не всегда решающим фактором для состоятельного покупателя становится цена. При этом ценообразование на вторичном рынке элитной недвижимости — вопрос весьма специфический. Эксперты отмечают, что последние годы сторонам довольно сложно прийти к компромиссу, когда оценки продавца и покупателя не совпадают. Чаще всего объекты на вторичном рынке имеют очень длительные сроки экспозиции и воспринимаются переоцененными с точки зрения как агентов и брокеров, так и покупателей. Проблема в том, что чаще всего при ценообразовании даже самый продвинутый продавец ориентируется на затраты, которые он в свое время понес, для того чтобы дом появился на свет, например, включает не только расходы на строительство дома и ландшафтный дизайн, но и на интерьерные решения. То есть зачастую продавец лелеет надежду возместить затраты с премией. Эксперты сходятся во мнении, что сейчас сделать это практически нереально, тем более что сделок на вторичном рынке в премиум-сегменте единицы.
«Конечно, все объекты на вторичном рынке специфичны, но основная проблема в том, что они морально устарели, а продавец не хочет слышать ни о какой «амортизации». Поэтому все больше и больше покупателей элитных домов склоняются к первичке. Такой выбор обусловлен многими причинами, в том числе наличием инфраструктуры, социально однородной среды, но не в последнюю очередь и завышенными ожиданиями продавцов», — говорит Елена Карасева.
В листингах элитных коттеджей новые объекты в последние два года почти не появляются. Не обладающие выраженными качественными характеристиками объекты могут оставаться в экспозиции годами. «Сегодня у нас во Всеволожске выставлен на продажу дом за 70 млн руб. — особняк по эксклюзивному архитектурному проекту в стиле конца XVIII века общей площадью 750 кв. м, с современными элементами и функциональной планировкой, — приводит пример Станислав Азацкий. — Продавец начинал с цены 137 млн несколько лет назад. На этом примере хорошо видно, что по таким домам продавцы готовы идти навстречу по цене, но сроки экспозиции непредсказуемы, и на рынке есть объекты, которые стоят в рекламе с 2008 года, но вряд ли найдут покупателя в ближайшей перспективе».
Зато интересные проекты при оптимальном балансе цены и качества (локация, статусность, инженерное оснащение, архитектурные решения) уходили в этом сезоне с рынка в кратчайшие сроки. «Что касается стоимости объектов, то клиенты сейчас уверены, что могут получить более выгодные условия. Поэтому переговоры по сделкам проходят долго, объекты оцениваются очень критично, каждый недостаток становится поводом для снижения цены. В итоге покупателям удается получить хороший дисконт. С уверенностью можно сказать, что сегодняшний загородный рынок элитных домов является рынком покупателя», — констатирует Екатерина Немченко.
Эксперты пока не делают прогнозы на конец сезона. Санкции скорее сыграли на руку этому сегменту рынка: угроза вызвала некую нервозность покупателей, что поспособствовало увеличению спроса желающих вложить свои сбережения в недвижимость. Так что покупательская активность в премиальном сегменте этим летом была высокая. Но политические и экономические события последнего месяца обусловили слишком большой рост на рынке фактора неопределенности.
Слово экспертам
Степан Усатов руководитель отдела продаж компании Ziegelhaus
Покупатели элитной недвижимости в первую очередь обращают внимание на месторасположение поселка или участка. Современный коттеджный поселок должен быть уютным, ухоженным, с собственной необходимой для комфортной жизни инфраструктурой или расположенной поблизости. Затем при выборе загородного жилья покупатель должен быть уверен, что для строительства использовался лучший материал, отвечающий современным требованиям надежности, экологичности и безопасности. Наши клиенты предпочитают дома из шлифованных керамических блоков ThermoPlan, относящихся к материалам премиум-класса. Материал такого качества дает преимущество не только застройщику, но и заказчику, подчеркивая его статус, хороший вкус и стремление к лучшему. Дома из керамических блоков ThermoPlan не требуют ежегодных расходов на поддержание стен в хорошем состоянии, позволяют жить с комфортом на протяжении многих лет, переходят от поколения к поколению. С каждым годом дом, построенный из ThermoPlan, становится дороже. Кирпичный дом — самый надежный объект инвестиций на многие десятилетия.
