Объявлены планы по сокращению льгот при продаже недвижимости: НДФЛ не будет взиматься только с дохода от продажи единственного жилья, независимо от срока владения им (сейчас это три года). При продаже дачи, садового дома и хозпостроек часть площади (50 кв. м) выводится из-под налогообложения, с остального придется платить налог. Обещана также борьба с занижением цены сделок: если недвижимость, в том числе земля, по договору купли-продажи оценена подозрительно дешево, налог возьмут с суммы, составляющей 70% ее кадастровой стоимости. Региональные власти наделяются правом как снижать этот коэффициент до нуля, так и повышать до 0,9.
Местное пополнение
По действующему законодательству, первые три года после приобретения участка владелец должен платить земельный налог по ставке 0,3% кадастровой стоимости надела, с повышающим коэффициентом, равным двум. При регистрации прав на построенный на нем дом в течение этого срока ему возвращается половина уплаченной суммы. Если собственность не регистрируется, с третьего года владения участком собственник платит земельный налог по ставке 1,2%.
Предложено уже через два года после предоставления участка (получения разрешения на строительство) увеличить налог вдвое, если на нем ничего не построено. За пустующий в течение четырех лет участок — повысить налогообложение вчетверо, потом снова поднять ставку, уже в шесть раз по отношению к начальной. При этом налог будет рассчитываться не с момента покупки участка, а с даты предоставления его под застройку жилой недвижимостью.
Сейчас, по данным «Коммерсанта», поступления от земельного налога в бюджеты регионов РФ не превышают 3%. Учитывая перспективу снижения доходов казны регионов от подоходного налога физлиц (это почти 42% бюджета) и налога на прибыль организаций (29%), можно предположить, что власти субъектов федерации проявят настойчивость и постараются получить максимум возможного от владельцев земли.
Так что инициативы о повышении налога для землевладельцев, получивших наделы для строительства и не построивших ничего за два года, могут быть воплощены.
По мнению генерального директора компании «Русь: НТ» Дмитрия Майорова, в нашей стране наиболее крупные землевладельцы научились лоббировать свои собственнические интересы и влиять на принятие решений в этой области. Поэтому в любом случае повышение земельного налога произойдет не быстро.
Мария Алексеева, руководитель службы рекламы и маркетинга компании «Лэнд Аспект», полагает, что комментировать законодательные инициативы на уровне проектов сложно, поскольку непонятно, какой будет окончательная редакция закона и будет ли он принят вообще. Законопроект затрагивает интересы девелоперов, но не физических лиц, поскольку повышающие коэффициенты действуют при исчислении суммы налога для юридических или физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями (п. 15 ст. 396 НК), напоминает Мария Алексеева. Участки из состава сельхозземель, отмечает представитель компании «Лэнд Аспект», даже в составе коттеджных поселков, не попадают под действие данного законопроекта. Законодательное новшество распространяется исключительно на земельные участки, предоставленные/приобретенные под жилищное строительство.
Не налогом единым
Для загородных домовладельцев земельный налог исчисляется по ставке 0,3% от кадастровой стоимости земли. Кадастровую стоимость земли в Ленобласти можно узнать на сайте Росреестра, в среднем участки ИЖС оценены дороже, чем земли садоводств или дачных партнерств, а земля в составе городских поселений дороже, чем на селе. Однако, по данным кадастровой карты, стоимость участка ИЖС может быть и ниже, чем в ДНП, а в перспективе, по мнению многих экспертов, разница по сумме налога в зависимости от статуса участка будет все больше нивелироваться.
Налог на дом (недвижимое имущество) сейчас рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости объекта недвижимости (рассчитывается органами технической инвентаризации ПИБ, БТИ) и базовой ставки налога, которая дифференцируется следующим образом:
Инвентаризационная стоимость далека от рыночной (приблизительно в 10 раз ниже), поскольку рассчитывается по устаревшим справочникам и показателям.
Мария Алексеева приводит пример расчета налога для дома с участком ИЖС площадьюь 15 соток, кадастровая стоимость которого составляет 500 тыс. руб. Инвентаризационная стоимость дома — 400 тыс. руб. Ежегодно собственник этих двух объектов платит 1,5 тыс. руб. за землю (0,3% кадастровой стоимости) и 1,2 тыс. руб. за дом (0,3% от инвентаризационной стоимости до 500 тыс. руб.). Итого 2,7 тыс. руб.
С переходом на исчисление налога от кадастровой стоимости налоговики прогнозируют трехкратный рост сборов имущественных налогов, правда, не сразу, а постепенно. Ставка налога для строений (домов на земле ИЖС, а также дачных, которые при налогообложении приравниваются к жилым) — 0,1% кадастровой стоимости.
В общем, даже с перспективой роста налоги для домовладельцев вряд ли будут определяющими в принятия решения о регистрации дома. Дмитрий Майоров говорит, что налог на землю и дом в поселке «Янино-1», где он живет, сопоставим с платежом в бюджет за обычную городскую квартиру. Житель поселка Вартемяги, владеющий домом 2005 года постройки площадью 170 кв. м и участком 22 сотки, платит около 6 тыс. руб. в год за дом и 3,5 тыс. руб. за землю. Собственники дачи в одном из садоводств Белоострова платят за землю и домик 1,5 тыс. руб.
По мнению Дмитрия Майорова, владельцам не оформленных в собственность домов, в которых они живут постоянно или большую часть года и в которые вложены серьезные для их семейного бюджета деньги, есть большой резон оформить их в собственность, пусть даже это чревато повышением налога. Этим они исключат намного более серьезный риск, например того, что с завершением дачной амнистии или по каким-то другим причинам процедура оформления домов заметно усложнится. В некоторых случаях, вероятно, оформление будет вообще невозможно — и потери окажутся намного серьезнее, чем высокие налоги.
С дачами проще: даже если упрощенный порядок регистрации права собственности («дачная амнистия») отменят, владелец участка всегда сможет доказать, что надел используется по назначению: для ведения дачного хозяйства или огородничества.
