— В регионе идет работа по кадастровой оценке объектов капитального строительства. Какой объем уже выполнен?
— Кадастровую стоимость в государственном кадастре недвижимости (ГКН) имеют 96,5% земельных участков и 94,5% объектов капитального строительства (ОКС), в нашем регионе в среднем — 95% объектов. До стопроцентного охвата кадастровой оценкой мы, наверное, никогда не дойдем, ввиду того что для земель запаса кадастровая оценка не предусмотрена, это 4–5% земельного фонда региона. Категория и вид разрешенного использования присваиваются этим землям при введении их в оборот органами местного самоуправления, и впоследствии, конечно, производится их кадастровая оценка.
С точки зрения кадастровой оценки основной проблемой, или, точнее, основным пробелом, сегодня остаются земельные участки с неопределенными категорией и видом разрешенного использования. Их выявление и постановка на учет — предмет нашей совместной работы с Росреестром, налоговой службой и ОМС.
— Каков разброс кадастровой стоимости жилья по районам Ленобласти?
— В 2013 году в Ленинградской области были утверждены результаты кадастровой оценки 1,2 млн объектов капитального строительства, проведенной в 2012 году. Кадастровая оценка производится массово, анализируется стоимость объектов с аналогичными характеристиками, рыночная стоимость которых известна, поскольку они недавно были проданы либо выставлены на продажу. И, конечно, разброс кадастровой стоимости по районам довольно большой. Если во Всеволожском районе средняя кадастровая стоимость индивидуальных жилых домов составляет почти 11,5 тыс. руб. за квадратный метр, то в Ломоносовском районе уже 9,1 тыс. руб., в Волосовском — 6 тыс. руб., а в Подпорожском — всего 5,5 тыс. руб./кв. м. Для дачных земельных участков во Всеволожском, Ломоносовском, Выборгском и Тосненском районах кадастровая стоимость около 750 руб. за квадратный метр, а в Лодейнопольском или Подпорожском районе — только 125 руб.
— Где можно узнать кадастровую стоимость своего участка или дома? Что делать, если данные кажутся неверными?
— Посмотреть результаты кадастровой оценки объектов можно на сайте правительства Ленобласти и в правовых информационных системах («Консультант», «Гарант» и пр.). Если собственник не согласен с заявленной кадастровой стоимостью, он вправе обратиться с заявлением о ее пересмотре в комиссию при Управлении Росреестра по Ленобласти, в которую входят и представители кадастровой палаты. Такие обращения уже есть, однако ни по одному объекту кадастровая стоимость пока не была пересмотрена.Сейчас в досудебном порядке можно оспорить кадастровую стоимость объектов капитального строительства, в судебном порядке — земельных участков. Любой не согласный с кадастровой стоимостью участка гражданин может обратиться к независимому оценщику, подготовить отчет о его рыночной стоимости на дату проведения кадастровой оценки и по суду установить ее в качестве кадастровой.
— Как часто должна обновляться кадастровая стоимость?
— Повторная оценка, точнее, очередной тур государственной кадастровой оценки, в соответствии с действующим законодательством возможен не чаще чем раз в три года, не реже чем раз в пять лет. Решение о проведении кадастровой оценки принимает правительство Ленинградской области, и оно же выступает заказчиком работ. Сегодня на утверждении в региональном правительстве находятся результаты оценки кадастровой стоимости земель промышленности и земель особо охраняемых природных территорий. В 2014 году объявлен конкурс на выполнение работ по определению кадастровой стоимости земель сельхозназначения и водного фонда, а в 2015 году предполагается проведение кадастровой оценки земель населенных пунктов.
— Почему важно оценить стоимость объектов капитального строительства и земельных участков?
— Это вовлечение в оборот, повышение налогооблагаемой базы субъекта. Зачем эта информация нужна физлицам? Без оценки своего загородного или дачного дома собственник не сможет произвести с этим имуществом никакие юридические действия: продажу, дарение, передачу в наследство и т. д.
— Что делать, если при постановке участков на кадастровый учет произошло наложение границ?
— Мы сталкиваемся с фактами некорректного определения границ участков постоянно! Еще два-три года назад в Ленобласти для постановки объектов на кадастровый учет в районах использовались несколько систем координат (в сущности, и сегодня еще они не сведены к единой местной системе координат МСК-47). Год назад постановка ОКСов на кадастровый учет была переведена в кадастровую палату. Узнать об ошибках определения местоположения каждый собственник может при уточнении границ своего участка. И если налицо факт наложения границ, речь идет либо о технической, либо о кадастровой ошибке, исправлять которые необходимо. Собственнику участка надо обратиться с заявлением в кадастровую палату. Если вторая сторона не признает факт наложения границ земельного участка, то пересмотр происходит по решению суда. По обращению заявителя мы выдаем решение об отказе в постановке на кадастровый учет, и гражданин, если он уверен в правильности границ своего участка, вправе обратиться в суд, который может обязать кадастровую палату в пользу заявителя снять с кадастрового учета предыдущий земельный участок. Такие судебные решения присылают нам постоянно, практика уже сложилась, и мы к ней в принципе относимся положительно.
— Как быть гражданину, который хочет поставить свою недвижимость на кадастровый учет, а надлежащих документов у него нет?
— Не может быть, чтобы у собственника не было никаких правоустанавливающих документов. Всегда есть либо свидетельство на право постоянного бессрочного пользования, либо иные документы (органы местного самоуправления и десять лет назад выдавали правоустанавливающие документы по старым свидетельствам). Любой гражданин может представить в кадастровую палату пакет документов, подтверждающих права на недвижимое имущество. Если права в результате анализа будут подтверждены, собственник ставит участок на кадастровый учет как ранее учтенный, а впоследствии, при межевании, уточняет границы. Правда, бывает, что мы перенаправляем заявителя в органы местного самоуправления, чтобы там подтвердили адрес этого земельного участка или ОКС либо присвоили ему ту или иную категорию, потому что в их архивах такая информация есть.
— В каких районах Ленобласти ситуация с кадастровым учетом наиболее благополучна?
— Ситуация лучше там, где власти активно с нами взаимодействуют. Сегодня это Кингисеппский, Всеволожский, Приозерский, Выборгский районы. Оживился диалог с администрациями Ломоносовского, Кировского, Лужского, Киришского и Тосненского районов. Но в устранении кадастровых ошибок, уточнении налогооблагаемой базы заинтересованы практически все муниципалитеты, и они свою заинтересованность проявляют.
