В Петербурге сегодня реализуется около десятка проектов по строительству апарт-отелей. Причины их строительства довольно прозрачны: девелоперы предпочитают этот формат в первую очередь из соображений экономии. Апарт-отели не являются жильем, по закону это объекты коммерческой недвижимости, а земля под нежилые объекты дешевле. Кроме того, застройщик, возводящий апарт-отель, не обязан заниматься созданием объектов социальной инфраструктуры, — на этом тоже можно сэкономить.
Иная картина в пригороде, где своим появлением апарт-отели обязаны совсем другому правовому фактору. Дело в том, что строить апартаменты разрешено практически везде, за исключением земель, на которых запрещено любое строительство. Именно статус апарт-отелей позволяет вести застройку в рекреационных зонах, на которых возведение жилья невозможно, — как правило, в местах с уникальными видовыми характеристиками. Благодаря этой особенности загородные апарт-отели сегодня развиваются как премиальная недвижимость.
Строительство апарт-отелей ведется исключительно в Курортном районе, а стоимость квартир в подобных комплексах начинается с 10 млн руб. (около 100 тыс. руб./кв. м). Причем за эту сумму можно приобрести сравнительно небольшую квартиру площадью 70–80 кв. м. А также секцию в таунхаусе в том же Курортном или Выборгском районе — но их местоположение не будет таким выигрышным. Поэтому особенности апартаментов — это ярко выраженная элитарность, «клубный» стиль жизни и отдыха, формирование особой атмосферы. Такая недвижимость часто приобретается именно для создания имиджа и наибольшим спросом пользуется у обеспеченных покупателей. Апарт-отели становятся популярны повсеместно в России, например апартаменты в Екатеринбурге.
Плата за вид
Первой ласточкой на рынке апарт-отелей стал построенный в 2009 году элитный малоэтажный комплекс Repino Village в центре поселка Репино (застройщик — компания Honka), а в следующие пять лет рынок пополнился еще несколькими объектами высокого класса. Эксперы Knight Frank St. Petersburg называют пять комплексов, в которых сегодня можно приобрести апаратменты. Это «Первая Линия. Medical&WellnessResort», «На берегу», «Лахтинский пассаж», Crystal, клубный дом Landskrona House, «Курортные просторы».
При выборе апартаментов, как отмечают специалисты, первостепенное значение имеет непосредственная близость к морю. Кроме того, высокий статус и уровень комфорта предполагает наличие развитой инфраструктуры с высоким уровнем сервиса и собственной охранной системой, наличием автономной системы жизнеобеспечения. Что касается параметров самих помещений, то к ним предъявляются те же требования, что и к элитным квартирам, а именно: качество постройки и видовые характеристики. Средняя площадь востребованных апартаментов — до 100 кв. м, так как покупатели не хотят приобретать «лишние» метры в качестве «летней резиденции».
Обязательным требованием является наличие управляющей компании, которая избавит собственника апартаментов от забот по обслуживанию и эксплуатации. Ведь одним из привлекательных факторов такой покупки становится сервисная составляющая, когда к услугам жильцов не только весь спектр коммунальных услуг, но и полный гостиничный сервис, в том числе регулярная уборка апартаментов, наличие точек питания в шаговой доступности, доставка еды в номер, организация деловых мероприятий, услуги няни. Управляющая компания проводит и «отбор» будущих жильцов, если часть квартир сдается в аренду, тем самым следит за числом и качеством соседей в комплексе.
Тонкие места
Юридических сложностей в приобретении апартаментов нет — компании-застройщики чаще всего работают по 214-ФЗ, а покупатели выступают дольщиками. Правда, при покупке не всегда можно использовать ипотечные схемы, как и при приобретении обычной строящейся квартиры: банки неохотно кредитуют покупку апартаментов в силу их неоднозначного статуса.
Есть и другие правовые тонкости, они касаются вопросов налогообложения и коммунальных платежей. Так как апартаменты не являются жильем и рассматриваются как коммерческая недвижимость, ставка налога на имущество для них заметно выше: 2% против 0,1% в случае с жильем с 2015 года. Кроме того, покупателям апартаментов не положен налоговый вычет при покупке недвижимости.
Выше окажутся и коммунальные платежи, стоимость электроэнергии и воды, как правило, на 15–30%. Наконец, зарегистрироваться в апартаментах на постоянной основе не получится, возможен только вариант временной регистрации на срок не более пяти лет.
Впрочем, отмечают эксперты, в случае с загородными объектами вопрос регистрации не проблемный, поскольку апартаменты обычно не первое и не единственное жилье покупателя.
Спрос есть
Спрос на квартиры в апарт-отелях стабилен, хотя и не слишком высок. Чаще всего их приобретают не для сдачи в аренду, а для личного пользования, вместо дачи. Екатерина Немченко, руководитель отдела элитной жилой недвижимости, Knight Frank St. Petersburg, считает: «Апартаменты в Курортном районе рассчитаны на покупателей, которые не хотят по каким-либо причинам становиться владельцами коттеджей, но желают приобрести квартиры именно в данной локации. Такой вид недвижимости не является в чистом виде доходной недвижимостью, которая предоставлена в Санкт-Петербурге, в связи с этим доля инвестпокупок для сдачи в аренду невелика. Играет роль скорее желание обладать недвижимостью, максимально соответствующей высокому классу и при этом расположенной в живописном, спокойном месте, но избежать хлопот, связанных с домовладением и земельным участком. Комплексы апарт-отелей отличаются абсолютным соответствием элитарным объектам: уникальные видовые характеристики, красивая архитектура, современные просторные планировки, развитая инфраструктура в зоне придомовой территории, сервисные услуги по обслуживанию».
Полина Яковлева, директор департамента новостроек Becar, считает, что доля инвестиционных сделок тоже значительна: «Покупка апартаментов часто совершается с целью инвестиций. Как правило, собственники не живут в них постоянно, а сдают в аренду, получая ежегодно до 8% дохода (от общей стоимости объекта). Типичными покупателями такой недвижимости являются обеспеченные мужчины в возрасте от 30 лет (бизнесмены, индивидуальные предприниматели, топ-менеджеры). Приобретая апартаменты, они руководствуются прежде всего «прозрачностью» данных инвестиций и четким сроком окупаемости».
Впрочем, отмечают эксперты, целевая аудитория каждого проекта зависит от его характеристик: месторасположения объекта, существующей в нем инфраструктуры, качественных параметров. Как бы то ни было, судя по первым реализованным проектам, строительство апарт-отелей вполне оправдывает себя и, возможно, новые проекты будут появляться не только на северном побережье залива. Например, их можно ожидать в Пушкинском и Петродворцовом районах города или в Выборгском районе
Ленобласти, в особенности там, где строительство жилья по тем или иным причинам запрещено.
Слово экспертам
Тамара Попова руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg
Апартаменты в Курортном районе рассчитаны на покупателей, которые по каким-либо причинам не хотят становиться владельцами коттеджей, но стремятся иметь жилье с прекрасным видом на воду. Либо на людей, приобретающих квартиры для постоянного проживания именно в данной локации. Такая недвижимость не является в чистом виде доходной, в отличие от представленной в самом Петербурге. В связи с этим доля инвестпокупок для сдачи в аренду невелика. Есть некоторые отличия и в правовых аспектах этого вида недвижимости, в частности, невозможна постоянная регистрация, только временная — до пяти лет. Для апартаментов назначена более высокая ставка налога на имущество (2,2% против 0,31% на постоянное жилье) и повышенные (примерно на 15–30%) тарифы на коммунальные услуги. Главная особенность состоит в необходимости более активного продвижения апартаментов по сравнению с жильем. Одной из наиболее привлекательных характеристик апартаментов является сервисная составляющая: владелец может воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании. На сегодняшний день наиболее обеспеченным инфраструктурой комплексом является проект «Первая Линия. Medical&WellnessResort».
