Слово «поместье», до недавнего времени литературное, входит в повседневный обиход. Девелоперы, предлагающие покупателям поместья в коттеджных поселках, как правило, имеют в виду домовладения с большим земельным участком — от гектара. Однако в классическом понимании поместье — это не только обширные угодья, но еще и собственное хозяйство.
Мода на поместья, на большие усадебные участки пришла к нам вместе с участившимися поездками в Европу. Ведь европейцы нередко не только могут поведать об истории своего рода, но и провести по комнатам дома, в котором семья живет уже не одно столетие, показать старинный парк или фруктовый сад на пару гектаров. Неудивительно поэтому желание наших соотечественников обзавестись собственным родовым гнездом, раз уж старого семейного дома не отыскать.
На сегодняшний день поместьем на загородном рынке называется довольно большой земельный участок с различными хозяйственными постройками, «хозяйским» домом, местом для отдыха. К этому прилагаются бескрайние просторы полей, заснеженные леса, озера. Что отличает такое поместье от помещичьей усадьбы, описанной Буниным или Толстым? Конечно, отсутствие хозяйства: современные владельцы даже очень больших участков, по нескольку гектаров, редко обзаводятся собственной молочной, кроличьей фермой или птичником. Даже для себя, не говоря уже о хозяйстве, способном приносить регулярный доход. Впрочем, исключения есть: рядом с изысканными резиденциями иногда можно увидеть теплицы, где выращиваются, например, пряные травы.
Серьезное хобби для серьезных людей
Разведение животных, как занятие весьма хлопотное, встречается гораздо реже. Одно дело соорудить на участке теплицу, совсем другое — организовать уход за стадом племенного скота.
«Сейчас мы продаем объект под Кингисеппом, — рассказывает президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко. — Это поместье в прямом смысле слова — загородное имение с возможностью круглогодичного проживания, при этом на участке, кроме дома, организованное фермерское хозяйство».
Собственник больше десяти лет назад приобрел около 76,5 га. Участок 73 га активно использовался под хозяйственные нужды, на 3,5 га располагались дом хозяина дом для управляющего и работников, коровник, свиноферма, курятник, пруд с рыбой, теплица, сад, огород. Сад и огород были заложены в проект одновременно со строительством дома, чтобы обеспечить свежие продукты на столе хозяев. А животноводство как проект возникло позже и предполагало коммерческую составляющую, пусть и небольшую: мясо с фермы шло и на продажу. При этом «фермерский бизнес» вовсе не является для хозяина основным. «Можно сказать, что это серьезное хобби, которым занялся человек, все делающий очень основательно», — говорит Александр Романенко. Для нормального функционирования такого хозяйства требуется немало сил, поэтому на ферме был управляющий и наемные работники — в сезон около 20 человек. Владельцы усадеб, решившиеся на «серьезное хобби», начав дело, что называется, по любви, для себя, затем нередко включают в него и коммерческую составляющую. Оказывается, формат «личная резиденция» неплохо сочетается с форматом «туризм» или «сельское хозяйство».
Например, недалеко от поселка Громово, у самого Суходольского озера устроена фазанья ферма. Хозяин одного из коттеджей развил свое увлечение птицей, вложив немало сил, — разведение фазанов очень трудоемкое дело. Организовать бизнес на продаже фазанов практически невозможно: себестоимость птиц слишком высока. Но со временем, когда птичье хозяйство приобрело известность, на домашней ферме появились и другие птицы: курицы разных пород, перепела. Постепенно сложился круг покупателей, появились заказы и на экзотических фазанов. Сейчас владелец постепенно развивает туристическую составляющую: выстроены баня и гостевой дом. Но ферма все равно остается любимым делом.
Близ старинной усадьбы Марьино (поселок Марьино, Тосненский район) пять лет назад возникла сельхозферма «Марьино». Увлечение хозяев — племенное разведение животных. Но ферма больше похожа на зоопарк под открытым небом, так как наряду с классическими козами, коровами, лошадьми здесь содержатся, например, яки и гуанако. Хозяйство открыто для посещений, можно кормить животных и фотографироваться с ними за небольшую плату.
Непростое удовольствие
Риэлторы констатируют: не всякий участок годится для организации хозяйства, даже если хозяин поместья хотел бы им заняться. Объектов, которые подходят для создания поместья, единицы. Чтобы животные чувствовали себя комфортно, нужен высокий сухой участок, и никаких болотистых мест поблизости. При этом необходимы источник питьевой воды и канализация, немалая электрическая мощность для хозяйственных нужд. Минимальный размер участка, конечно, зависит от того, кого или что именно планируется выращивать. Но общее правило: чем больше, тем лучше. Ведь большой земельный надел позволяет избежать проблем с соседями. Скажем, ферма, где живут лошади, козы и коровы, должна или стоять отдельно от других домов, или быть отгороженной от них деревьями и кустарником, а также крепким забором. Иначе рогатый скот преодолеет препятствие и окажется на участке соседей.
Существуют и проблемы психологического характера — отношения владельцев собственного хозяйства с соседями зачастую складываются непросто. Известно, что во Всеволожском районе, например, хозяева дорогих особняков не всегда рады наличию на соседнем участке животных. Так что для любительского хозяйства все-таки надо выбирать место подальше и от города и организованных коттеджных поселков.
При этом выставленные на продажу готовые фермерские хозяйства чаще всего не устраивают тех, кто хочет обустроить свое поместье. Ведь новый русский фермер, помимо хозпостроек и полей, жаждет и красоты, которая окружала бы его будущее поместье.
Добрососедские отношения
Свое подсобное хозяйство, казалось бы, могло бы стать популярной темой для коттеджных поселков высокого класса — ведь мода на экологическое благополучие, натуральные продукты наконец дошла и до России. Но девелоперы пока не готовы создавать приусадебные хозяйства на подведомственных территориях. И правда, для того чтобы открыть собственное не любительское сельхозпроизводство, придется преодолеть множество препон. Фермерское хозяйство может быть организовано только на землях сельхозназначения, а дабы уберечь соседей от неприятных запахов и соблюсти санитарные нормативы, вокруг него предусмотрена внушительная защитная зона, которая практически в два раза превышает территорию самой фермы. Приносить доход ферма начнет не сразу (если вообще начнет — сельхозпроизводство, по оценкам экспертов, сейчас не является выгодным бизнесом). Так что девелоперу придется смириться с тем, что изрядный кусок земли «заморожен» и не приносит никакой прибыли.
При этом на стоимость участков или принятие решения о приобретении надела в поселке наличие в нем собственной фермы никак не влияет. Организованный на территории поселка мини-зоопарк или декоративный пруд с рыбами и птицей служат гораздо большей приманкой для покупателя, а по устройству и содержанию не в пример дешевле. Некоторые поселки могут похвастать такими некоммерческими мини-проектами. Скажем, в поселках «Хутор близ Извары» (Parabola Group) и Liikola club (FreeDom) будет собственный мини-зоопарк. В поселке «Медовое» компании «ПетроСтиль» разводят пчел и мелкий рогатый скот. Фермерский элемент есть и в «Репинской усадьбе» — домашняя птица. На этих небольших экофермах внутри поселка можно, конечно, купить десяток яиц, но созданы они все-таки для того, чтобы радовать глаз жителей.
Если внутри поселков строить ферму невыгодно, то идея приобретения отдельного сельзохучастка и создания на нем полноценного хозяйства, которое сможет обеспечивать жителей поселка и торговать в розницу, уже реализуется.
Так, московский девелоперский холдинг «Гросс-инвест» организовал собственное полноценное хозяйство, чтобы поставлять молоко жителям поселков. При этом хозяйство, кстати, располагается не на дорогих подмосковных землях, а в Калужской области. По сходному пути пошла петербургская компания FreeDom: одновременно со строительством своего второго поселка Liikola club компания приобрела дополнительно 1,5 га для создания собственного фермерского хозяйства. Parabola Group организацию фермы неподалеку от поселка «Озеро Отрадное» тоже планирует на отдельном участке.
Кроме того, отдавая дань моде на все экологичное, но без потери полезной площади застройщики полезные связи с соседними, стабильно работающими фермерскими хозяйствами. Это выгодно обеим сторонам договора, и в Подмосковье такая практика уже стала практически повсеместной: в организованные коттеджные поселки на Калужском шоссе, строительством которых занималась компания «Масштаб», доставляется молоко из ближних фермерских хозяйств, в ряде других поселков работают службы сервиса, где можно заказать как молочные продукты, так и свежее мясо из проверенных хозяйств. Под Петербургом примеров налаженного сотрудничества фермеров с девелоперами пока немного. Parabola Group поставляет экологически чистые продукты на «Хутор близ Извары» и в «Озеро Отрадное», подобную услугу могут предоставить клиентам «ПетроСтиля».
Слово экспертам
Александр Романенко президент корпорации «Адвекс. Недвижимость»
Предложения о продаже поместий с собственной фермой появляются редко, тем более полностью «упакованные» с юридической и энергетической точки зрения. Если говорить о поместье под Кингисеппом, которое мы продаем сейчас, в нем должным образом оформлены все документы, включая права на землю и выделенные электромощности (46 кВА). В имении есть фруктовый сад, пруды с карасями, баня, хозпостройки и теплицы.
На территории установлены резервные ветряные генераторы, которые способны обеспечить потребности и обитателей усадьбы (двух жилых домов), и фермы. Их установка также соответствует всем нормативным требованиям.
Спрос на поместья мало зависит от текущей ситуации на рынке загородной недвижимости. Это редкие сделки, и каждая уникальна. Негативные изменения в экономической и политической ситуации сказываются на заключении сделок в части достижения договоренности сторон. Покупатель в таких условиях предполагает приобрести объект дешевле, тогда как продавец, будучи человеком состоятельным, не испытывает давления обстоятельств и не склонен уступать: ему проще отложить сделку до лучших времен.
