Рынок коттеджных поселков пригородов Петербурга и Ленинградской области весьма обширен. По разным оценкам, на нем представлено 400-500 проектов. Однако лишь небольшая часть из них, действительно, заслуживают внимания покупателей.
Какому девелоперу можно доверять?
Первое, что стоит выяснить, какой опыт работы на загородном рынке имеет та компания, у которой планируется приобрести участок, дом или таунхаус.
Часто говорят, что выбирать следует только тех девелоперов, которые уже имеют успешный опыт реализации коттеджных поселков. В целом это, действительно, так. Но, безусловно, есть и исключения.
Например, если раньше компания занималась строительством домов в чужих проектах, а теперь решила построить свой собственный коттеджный поселок. Нередко встречаются ситуации, когда девелопер, работавший ранее только на рынке строительства многоквартирного жилья, решает выйти и на загородный рынок. Такие компании, как правило, обладают запасом финансовой прочности и заслуживают доверия, несмотря на то, что коттеджный поселок у них – первый.
Вообще покупатель заинтересован, чтобы у загородного девелопера были собственные средства (в том числе от смежных видов бизнеса) на строительство инженерной инфраструктуры в поселке и развитие проекта на тот случай, если продажи замедлятся.
В любом случае, прежде чем приобретать загородную недвижимость в том или ином проекте, следует съездить на стройплощадку и самому убедиться, что поселок развивается.
С осторожностью следует относиться к малоизвестным «девелоперам», которые не имеют ни опыта строительства коттеджных поселков, ни дополнительных (поддерживающих) видов бизнеса. Зачастую речь идет о торговцах землей «в чистом поле». Появятся ли там когда-нибудь коммуникации – вопрос открытый.
Особенно настораживают те новоявленные игроки рынка, которые сразу берутся за реализацию 5-6, а то и больше загородных проектов. В этом случае риски покупателя наиболее высоки, ведь фактически приобретатели недвижимости в каждом из этих поселков оказываются зависимыми от того, насколько успешно идут дела в остальных.
Хотя тут тоже бывают исключения. Например, в последнее время появились некоторые компании, которым удается одновременно вести несколько загородных проектов (как правило, с недорогими участками) и сдавать их в срок. Но покупателю нужно не полениться и съездить в уже завершенные поселки и посмотреть, как там течет жизнь.
Гигантские поселки вызывают сомнения
Покупателю сегодня стоит обязательно обратить внимание на масштабы коттеджного поселка. В последние годы на рынок выводились достаточно крупные проекты, включающие в себя 500-700 земельных участков, а то и больше.
Особенно славился такими большими поселками Ломоносовский район Ленинградской области.
Между тем, приобретение участка в таком проекте означает, что, как минимум 5-6 лет придется жить на непрекращающейся стройке. Кроме того, в период кризиса велика вероятность того, что крупный проект так и не будет реализован полностью, застопорившись на каком-то из этапов.
Оптимальным форматом коттеджного поселка считается такой, в котором примерно от 50 до 150 домовладений. Если меньше, то, скорее всего, цена недвижимости будет слишком высокой из-за того, что расходы на инфраструктуру будут разделены на небольшое количество собственников.
Вполне можно рассматривать и проекты, включающие в себя 300-400 объектов, но только в том случае, если реализация проекта четко поделена на очереди. И каждая из них является фактически самостоятельным загородным кварталом, через который потом не будет ездить строительная техника – при возведении новых очередей.
Разнообразие снижает риски
Также считается, что в периоды нестабильности в экономике предпочтение лучше отдавать мультиформатным проектам – в которых одновременно предлагаются участки с подрядом и без, готовые коттеджи, таунхаусы и, возможно даже квартиры в малоэтажных комплексах. С одной стороны, конечно, при таком подходе не стоит рассчитывать на стилевую однородность застройки, но зато риск того, что проект «встанет» снижается: если на какое-то время, скажем, упадут продажи таунхаусов, приток денежных средств обеспечат участки и так далее.
В целом во время кризиса загородная недвижимость является хорошим средством сохранения денег, но только в том случае, если подойти к выбору с умом.
