В конце минувшего года стало понятно: девелоперы практически отказались от всех инфраструктурных «излишеств» в коттеджных поселках. Набор объектов напрямую зависит от размера поселка. Строительство и содержание собственной развернутой инфраструктуры — удовольствие не из дешевых, и себестоимость ее делится между застройщиком и покупателем. Девелопер прежде обеспечивал начальные инвестиции: вкладывался в поселок, рассчитывая повысить его потребительскую привлекательность и увеличить конечную цену. Если поселок оказывался востребован, конечная прибыль окупала вложения, а обслуживание инфраструктуры ложилось на плечи покупателя. До сложного 2014-го прибыль девелоперов по отдельным проектам могла составлять 100–120% и вложения в инфраструктуру получались не слишком пугающими. Сегодня прибыль заметно меньше, эксперты считают, что в самых ликвидных проектах она едва ли превышает 20–30%. Естественно, в этой ситуации вопрос дополнительных благ представляется совершенно иначе.
Изменился и подход покупателей: они не готовы нести расходы по обслуживанию инфраструктуры. Ведь чем больше список предлагаемых услуг, тем выше платежи. Руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Knight Frank St Petersburg Тамара Попова считает, что инфраструктура внутри поселка не так интересна, как наличие необходимых объектов где-то рядом, в ближайшем окружении. Есть определенный минимум, которому покупатели уделяют большое внимание: благоустройство общей территории, наличие детской площадки, охрана. Остальное — излишества. И наличие спортивного объекта или ресторана не оставит равнодушным потенциального клиента, но требования по обеспечению подобными объектами уже в прошлом
Быть ближе друг к другу
Несколько лет назад наличие дома в элитном поселке было прежде всего подтверждением статуса. Именно по этой причине в проекте заявлялись объекты досуга высокого класса, с ориентацией на мировые тренды: гольф, теннис и т. п. Сегодня дома в поселках все чаще приобретаются не для подтверждения статуса, а для постоянного проживания с семьей. Как следствие, минувший год показал: на смену разнообразию развлечений внутри поселка идет рекреация. Отказываясь от строительства собственного спа- или фитнес-центра, застройщик должен продумать организацию для жителей общественного пространства open space. Возможность совместного досуга и отдыха жителей в загородном жилом комплекса приобретает все большее значение, а значит, растет привлекательность обустроенных общественных прогулочных и парковых зон. Потенциальные покупатели даже склонны при выборе между большим собственным участком и обширной общественной территорией отдать предпочтение последней.
Проекты класса «премиум», вышедшие на рынок в минувшем году, не могут похвастать богатой внутренней инфраструктурой, в немногочисленном списке новичков никто не выделяется оригинальностью. Например, самый дорогой проект-2014 — клубный поселок Relique de famille в Репино не собирается обзаводиться ни собственным рестораном, ни фитнес-клубом или спа-комплексом. Расчет на внешнюю инфраструктуру. Зато на первом месте общественная территория — центром поселка должен стать парк во французском стиле с музыкальным павильоном. Аналогичный подход декларируют и девелоперы других поселков, строительство которых ведется в Курортном районе. Так, поселок «Репино-Бриз» ориентирован на инфраструктуру расположенного по соседству отеля Cronwell Park.
В проекте «Онегин Парк» рядом с Павловском сделан акцент на парке вокруг собственного искусственного озера. «Строительный трест» в своем поселке «Сад времени» в Петергофе благоустраивает прогулочные аллеи вокруг старинного пруда Бауш.
В Приозерском и Выборгском районах, где поселки строятся у берегов озер, близость к большой воде диктует организацию не только общественной, но и пляжной зоны, причала, эллинга. Проект Liikola club компании FreeDom предусматривает эллинг со стоянкой для лодок с видеоконтролем береговой линии, пляжный понтон, две всесезонные универсальные спортивные площадки, два детских городка. В «Отрадном озере» от Parabola Group запланированы пирсы для лодок и катеров, банный комплекс на воде, детская и спортивная площадки, обустроенные набережные.
Есть примеры, когда на территории сохраняется лесной массив либо берется в аренду соседний и создается качественное пространство для прогулок, отдыха и общения жителей. Фруктовый сад, конюшня, мини-зоопарк — такими «фишками» девелоперы пытаются заманить элитного покупателя. Немаловажно и наличие клубного дома, рассчитанного на общение жителей, обеспечивающего возможность для встреч и проведения досуга.
Вполне возможно, что ближайшие годы заставят застройщиков объединить усилия, и сотрудничество по возведению общей инфраструктуры для нескольких соседних поселков может стать интересным вариантом не только для девелоперов, но и для жителей.
Сколько сэкономим
Девелоперы единодушны: перемены в запросах клиентов, которые готовы поступиться инфраструктурными благами, связаны в первую очередь с тем, что они научились считать затраты на ежемесячное обслуживание дома. Многие даже очень состоятельные покупатели интересуются размером коммунальных платежей ничуть не меньше, чем стоимостью дома, и могут отказаться от покупки, если ежемесячные расходы их не устроят. (Кстати, аналитики утверждают, что в последнее время на вторичном рынке было выставлено несколько дорогих объектов, хозяева которых остались недовольны текущими расходами на содержание дома.)
Средние показатели по рынку, как считают эксперты, в поселках бизнес-класса составляют примерно 0,05% цены домовладения в месяц, в элитных поселках удельный вес эксплуатационных расходов немного меньше: 0,04% стоимости дома. В абсолютных цифрах в бизнес-классе расходы на содержание общего имущества могут варьировать от 10 до 20 тыс. руб. В элитных поселках ежемесячный платеж начинается от 30 тыс. руб. (не считая платежей по счетчикам). Конечно, речь идет о поселках, ориентированных на постоянное проживание и расположенных относительно недалеко от городской черты. В дачных проектах, удаленных от Петербурга, стоимость обслуживания может быть существенно ниже.
Чем больше домов, тем ниже обходится содержание имущества каждому собственнику. Но в элитных поселках количество объектов редко превышает тридцать или сорок, иначе поселок рискует потерять статус из-за «перенаселенности».
Покупателя волнует и кто будет управлять поселком. Возможны два варианта, и только один привлекателен с точки зрения VIP-покупателей. Передача соответствующих полномочий управляющей компании, созданной самим застройщиком, — это оптимальная форма взаимодействия будущего жителя поселка и застройщика, так как в этом случае на балансе управляющей организации остаются построенные магистральные сети, что позволяет оперативно решать проблемы с их ремонтом, а также все построенные объекты инфраструктуры, за которые продолжает отвечать УК. Другой вариант управления — создание некоммерческого объединения (например, дачного некоммерческого партнерства), тоже приемлем, если среди жителей находится человек, способный возглавить его.
Политика управляющей компании определяет, как будет эксплуатироваться совместное поселковое имущество и как будет меняться размер платежей. В некоторых проектах, например, плата за обслуживание на начальной стадии составляет 5–10 тыс. руб., а после завершения строительства может вырасти втрое. В других проектах, наоборот, девелоперы предлагают первым жителям более высокие платежи, которые снижаются по мере заселения поселка. Редко когда застройщик берет на себя расходы по содержанию поселка в период продаж и начинает взимать плату лишь после реализации всех домовладений.
