Для начала покупатель должен определиться, какое именно жилье ему необходимо. В один голос наши эксперты говорят о предпочтительности готового, а не строящегося жилья. Проекты нынешней "незавершенки" разрабатывались в начале и середине 90-х и морально устарели. Если уж строить дом, то заново, в соответствии с собственными вкусами и запросами.
Говоря на тему выбора типа и ценовой категории дома, применяют различную классификацию. Представитель "Альянс-юстиции" С. В. Зайцева придерживается разделения загородных домов по ценовому критерию: недорогая недвижимость (до 15 тысяч долларов), дома среднего класса (до 75 тысяч) и VIP-жилье (свыше 75 тысяч).
И. Е. Иванов (компания "Вектор") предлагает классификацию по расположению дома: он выделяет "дачи в садоводствах", "жилые дома в деревнях" и "коттеджи". В последнем случае имеются в виду дома с удобствами на уровне городского жилья, находящиеся в специализированных коттеджных поселках. Что касается цены, то она различна даже внутри одной категории. Так, наиболее распространенный тип "дачи в садоводстве" - щитовой домик 5 на 6 метров на участке площадью 6 соток. Недвижимости такого рода на рынке много, купить ее вполне можно за скромные деньги: от 1000 до 8000 $. Но в садоводстве может находиться и кирпичный дом с большим прилегающим участком, есть "элитные садоводства", состоящие только из таких домов, в них дом может стоить 20 и даже 50 тысяч долларов. "Домик в деревне" обойдется от 2000 до 7000 $ (в нем при желании можно прописаться), коттедж - от 6000 $.
Предположим, вы сделали выбор, теперь настало время определиться с оптимальным соотношением цены дома и ваших пожеланий. С точки зрения местоположения предпочтительнее северные окрестности города - Карельский перешеек, Курортный район Санкт-Петербурга и Выборгский район Ленинградской области. Особым спросом пользуются места, прилегающие к крупным озерам: Токсово, Лемболово, Васкелово, Грузино, Орехово. И конечно, никогда не перестанет пользоваться успехом берег залива - Сестрорецк, Комарово, Репино. Следующий фактор - размеры приусадебного участка. По словам С. В. Зайцевой, дом средней ценовой категории обычно окружен участком площадью не меньше 15 соток, VIP-дом - от 20 соток. Так же (в 20 соток) определяет
И. В. Иванов минимальный размер участка для дома в коттеджном поселке. Размер участка может оказать решающее влияние на стоимость дома - удешевить или удорожить его на десятки тысяч долларов.
Что касается площади самого дома, то она влияет на цену отнюдь не в прямой арифметической прогрессии. Как отмечает С. В. Зайцева, наибольшим спросом (среди домов "среднего класса" - самой распространенной категории) пользуются "коттеджи" площадью от 110 до 260 кв. метров. При превышении верхней планки цена резко снижается. В неудачно расположенном доме площадью 400 кв. метров стоимость одного метра может не превышать 125 $. По оценке И. В. Иванова, цена "квадрата" в доме-коттедже может колебаться от 400 до 1500 $.
Наконец, сам дом. Какие его параметры учитываются при определении цены? Во-первых, удобства и коммуникации. Особенно важным является наличие электричества и газа. Для недорогого жилья важный фактор, повышающий цену, - колодец на участке. Во-вторых, это материал, из которого построена "коробка" дома. Самый "непрестижный" тип дома - каркасно-щитовой (вспомните традиционные дешевые "садовые домики"). Но С. В. Зайцева предостерегает от высокомерного отношения к такой технологии. В Финляндии давно уже строят отлично спланированные, со всеми удобствами каркасно-щитовые дома, обшитые вагонкой изнутри и натуральным камнем снаружи. Такие дома, постепенно завоевывающие позиции и на нашем рынке, принадлежат к элитному жилью. Но пока что каркасно-щитовые дома в России по большей части дешевы. Дороже - дерево (брус, бревно), шлакобетон, пенобетон и кирпич. И наконец, на цену влияет качество строительных и отделочных работ.
Допустим, выбор сделан, цена согласована. Настало время оформления сделки. Покупка недвижимости за городом требует гораздо большего количества бюрократических процедур, чем приобретение городской квартиры. Кроме справки из ГБР, справки о прописанных лицах, свидетельства об уплате налога на имущество, необходимы еще и документы на земельный участок. Полное перечисление их заняло бы не один абзац. Вот лишь некоторые этапы: получение свидетельства о выделении (или покупке по государственной цене) земли от местной администрации, кадастровый план, который должны составлять приехавшие на место специалисты-землеустроители, согласование кадастровой съемки с председателями Комитета по земельным ресурсам и Комитета по архитектуре, получение свидетельства о нормативной стоимости земельного участка: Организации, в которых надо получать документы, находятся, как правило, в райцентре. Каждый документ оформляется не за один день и далеко не бесплатно. Когда речь идет о дешевом садовом домике, стоимость оформления сделки приближается к стоимости самого жилья. Что касается сроков, то автор этой статьи, желая в свое время продать дачу с участком земли, потратил на хождение по инстанциям полгода. (Сейчас, с введением нового Земельного кодекса, сроки еще увеличились, лишь составление кадастрового плана занимает не меньше двух месяцев.) Обычно же труды и затраты ложатся не на продавца, а на покупателя.
Это лишь одна из причин, по которой, покупая дом, предпочительней пользоваться услугами риэлтерских фирм. Консультации специалистов иногда помогают покупателю скорректировать свои пожелания. Вот лишь один пример: большинство покупателей хочет, чтобы их дом находился на расстоянии до 500 м от водоема. Между тем (как указывает Р. И. Юнацкевич, руководитель отдела фирмы "Легион-недвижимость") идеальное расстояние - полтора-два километра. Кроме того, фирма-риэлтер защищает незнакомых друг с другом продавца и покупателя от не-приятных сюрпризов. Правоустанавливающие документы продавца - с одной стороны, залог - с другой находятся на хранении в фирме, пока выполняются все необходимые формальности. Само собой, риэлтер освобождает продавца и покупателя от многодневного хождения по кабинетам и стояния в очередях; и само собой, специалистам удается сделать за недели то, на что дилетантам требуются месяцы.
Комиссионные фирмы составляют обычно от 3 до 10% от суммы сделки. По словам С. В. Зайцевой, клиентам, которым эта сумма кажется завышенной, предлагается перечень предоставляемых фирмой услуг, в целях экономии, от любой из них можно отказаться. Но, как правило, никто, просмотрев список, этого не делает.
