Согласно данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», к концу I квартала 2015 года средняя стоимость сотки земли в коттеджных поселках Петербурга и Ленобласти составляла 360 тыс. руб. в бизнес-классе и 130 тыс. руб. в классе «комфорт». Но рассмотрим ценовую ситуацию подробно.
Объем пакета
Цена сотки в значительной мере зависит от того, какой объем инженерных сетей в нее включен. На рынке Санкт-Петербурга (здесь статистика основана на данных по Курортному, Приморскому, Петродворцовому районам, включенным в административные границы мегаполиса) средняя стоимость сотки с полным пакетом коммуникаций (электричество, газ, вода) составляет, по данным «Петербургской Недвижимости» около 780 тыс. руб., с частичным пакетом — 340 тыс. руб. В последнем случае в пакет не включен газ и, как правило, вода — покупателю предстоит самому пробурить скважину или вырыть колодец.
В Ленинградской области участки с полным набором инженерии продают в среднем по 250 тыс. руб. за сотку, с частичным пакетом коммуникаций — примерно по 130 тыс. руб.
По-прежнему встречаются на рынке участки и без инженерии, средняя цена сотки 114 тыс. руб. Впрочем, они пользуются все меньшим спросом. «Сегодня прежде всего востребованы участки в тех коттеджных поселках, где уже построены дороги, подведены сети, есть объекты социальной инфраструктуры, а документы на землю оформлены надлежащим образом», — говорит Ольга Ландграф, руководитель отдела продаж коттеджного комплекса «Юкковское».
Участки — для себя
По словам Ольги Трошевой, руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость», покупатели действительно предпочитают сегодня дорогие участки с коммуникациями в поселках высокой степени готовности. Люди чаще стали покупать землю для себя, планируя в ближайшем будущем начать строительство дома: «Если еще в конце прошлого года сделки часто совершались для сохранения денежных средств, то сейчас участки в коттеджных поселках покупают для реального использования. Инвестиционные сделки практически исчезли с рынка», — поясняет эксперт.
Стоимость инженерно-подготовленных участков, фигурирующих в заключенных сделках, составляет, по разным оценкам, 125–150 тыс. руб. за сотку.
Какая же часть этой суммы приходится на долю инженерной составляющей? Расчеты КЦ «Петербургская Недвижимость» показывают, что коммуникации «съедают» около 30%. По мнению Дмитрия Сперанского, руководителя Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), иногда до 50%.
Неоднозначная цена
Некоторые девелоперы закладывают стоимость подключения сетей в цену сотки, другие указывают плату за инженерию отдельно. Второй вариант выгоднее для продавцов земли, ведь в рекламе отражается минимальная стоимость сотки, о дополнительных расходах на сети покупатель узнает, когда вникает в суть объявления.
С другой стороны, это вносит определенную путаницу и затрудняет работу экспертов, аналитиков. По словам Дмитрия Сперанского, два совершенно одинаковых участка могут фигурировать в рекламе по разной стоимости, если в одном случае в нее включены коммуникации, а в другом — нет.
Когда плата за коммуникации взимается отдельно, покупателю бывает сложно разобраться, сколько и за что он платит. «В зависимости от класса поселка и объема пакета инженерных коммуникаций стоимость последнего может варьировать в широких пределах: от 25 тысяч до миллиона рублей», — говорит руководитель БАРН. Впрочем, Ольга Трошева согласилась назвать среднюю стоимость пакета инженерии, включающего электро-, газо- и водоснабжение (плюс создание в поселке объектов общей инфраструктуры). По ее словам, обойдется такой набор примерно в 750 тыс. руб. с участка.
Например, в поселке «Елизаветинское» Всеволожского района от компании «Весна» в эту сумму (750 тыс. руб.) входит: 10 кВт электричества, газ, центральное водоснабжение, ливневая канализационная система, асфальтированные дороги, забор по периметру поселка.
Участки без газа существенно дешевле. В Выборгском районе, например, в коттеджном поселке «Вуокса Плюс» стоимость стандартного пакета коммуникаций 450 тыс. руб. В него входит магистральное водоснабжение из скважины, электрическая мощность 10 кВт, объекты общей инфраструктуры (дорожная инфраструктура, спортивная и детская площадки, ограждение по периметру и т. д.).
Ниже некуда
Интересно, какова на сегодняшний день минимальная цена инженерно-подготовленного участка, ниже которой она не может быть.
По словам Ольги Трошевой, в пригородной зоне, где сосредоточено максимальное число коттеджных поселков, минимальная стоимость сотки земли (размежеванной, с дорогами и выделенной электромощностью) примерно 50 тыс. руб. И лишь на начальном этапе развития проекта. Затем, по мере благоустройства коттеджного поселка, цена может увеличиться на 40% и более.
«Минимальный пакет коммуникаций: самые простые дороги (гравийные или бутовые) и электричество (столбы, провода и мощности до 5 кВт) обходятся девелоперу примерно в 200–250 тыс. руб. на каждый участок», — добавляет Алексей Баринов, коммерческий директор компании «АйДаДом». Он отмечает, что на сегодняшний день самое доступное предложение участков в таких популярных районах, как Всеволожский, Гатчинский, Ломоносовский, Тосненский, — 6 соток от 450 тыс. руб. Причем в эту сумму обычно входит только стоимость дорог и столбов с проводами, а за электрическую мощность приходится доплачивать.
Ольга Ландграф («Юкковское») вообще считает, что говорить о минимальной стоимости земли некорректно: «Цена зависит от многих факторов: местоположения участка, его окружения, качества дорог, способа прокладки инженерных коммуникаций (под землей или по воздуху), объема социальной инфраструктуры в поселке и т. д. Не стоит забывать и о первоначальных вложениях девелопера в приобретение земли и ее перевод в нужную категорию. При таком количестве факторов определить условный минимум стоимости земли практически невозможно».
Таким образом, покупателю участка не стоит ориентироваться исключительно на предлагаемую цену. Огромное значение имеет репутация девелопера. На рынке есть никому не известные компании, предлагающие участки по демпинговым ценам, но приобретать такой продукт — слишком большой риск.
С другой стороны, случается, что девелоперы, имеющие хорошую репутацию, выставляют на продажу довольно дешевые участки. Как правило, это связано с выводом на рынок нового проекта и стремлением привлечь к нему максимальное внимание. Впоследствии такие участки, конечно же, дорожают, и цены достигают среднерыночных.
