З а городом новый квартальный рекорд продаж и восьмилетний минимум по объему предложения. На рынке к началу октября остались нераспроданными 35,8% объектов. Вывод новых проектов активизировался, но заметно отстает от темпов продаж. По мнению девелоперов, дефицит обеспеченных коммунальными сетями участков, готовых к строительству домов, уже не маячит в перспективе, а ощущается покупателями в полной мере.
Консалтинговый центр «Петербургская нед-вижимость» подвел впечатляющие итоги трех кварталов на рынке загородной недвижимости. В июле — сентябре не только продолжился тренд высокого спроса, но и превышены показатели II квартала: 3300 сделок против 3000. Абсолютный рекорд за всю историю наблюдений, как отмечают в «Петербургской недвижимости». За три квартала совершено 7200 сделок с земельными участками, коттеджами и таунхаусами.
Продажи в коттеджных поселках на 35% превысили объем сделок за весь 2019 год и приблизились к годовым объемам успешных для застройщиков 2013–2014 годов, когда покупатели приобрели 7,3–7,5 тыс. участков, домов и таунхаусов. В 2015–2019 годах продажи не превышали 5,8 тыс. лотов.
Параметры земли
В подавляющем большинстве сделок (90%) покупатели приобретали участки под свободную застройку (без обязательного подряда).
В увеличившемся объеме продаж самые дорогие участки (свыше 300 тыс. руб. за сотку) сохранили долю 7%. А распределение спроса между дешевыми участками (до 100 тыс. руб. за сотку) и средними по цене (100–300 тыс. руб. за сотку) изменилось: доля недорогих сократилась с 47 до 42%, тогда как участки средней ценовой категории стали выбирать чаще (51% сделок против 46%).
Повысилась востребованность северного направления — там объем продаж увеличился в два раза и составил больше половины (54%) всех сделок.
Из-за дефицита участков средней ценовой категории вблизи границ Петербурга заметно выросла доля покупок дальше 40 км от КАД. Вследствие этого проданные участки по удаленности распределены очень ровно, тогда как ранее покупатели чаще выбирали участки до 40 км от мегаполиса. Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», считает, что спрос на удаленные от города локации обусловлен не только дефицитом приемлемых по цене вариантов рядом с Петербургом, но и интересом к дорогим проектам в живописных, уединенных и статусных локациях подальше от шумного города.
Среди купленных в 2020 году участков основной объем — это дачные/садовые участки (70% сделок против 38% за тот же период прошлого года). Спрос на участки в ДНП вырос больше чем в три раза, тогда как продажи земли ИЖС снизились на 12%. Не последнюю роль в формировании этих пропорций сыграла структура предложения, в котором преобладают ДНП, особенно на удалении от КАД более 40 км. С точки зрения легитимности строительства и регистрации готовых домов для поселков, где вид разрешенного использования земли «для ведения садоводства» или «для дачного строительства», все просто: упрощенный порядок регистрации дома, по техплану и декларации, обещают продлить еще на пять лет, и даже расширить его. А вот с наделами на земле для сельхозпроизводства, которые застройщик может обещать переоформить под садоводство, все значительно сложнее. Особенно рискованно покупать неразмежеванные участки.
Дом срочно?
Говоря об особенностях спроса на загород в 2020 году, участники рынка прежде всего отмечают желание жителей крупных городов уехать от скопления людей и рисков пандемии, провести период самоизоляции в более комфортных условиях, чем предлагает городская квартира. Поэтому спрос с весны концентрировался на готовых домах. Но оказалось, что требуемое качество по приемлемой цене отыскать не просто: в общем объеме предложения готовые коттеджи составляют не больше 7%.
В итоге готовых домов и участков с подрядом куплено 340 штук (год назад за три квартала — 213 штук). Доля элитных коттеджей (средняя цена предложения в этом классе 59,3 млн руб.) в этом объеме увеличилась с 10 до 15%, бизнес-класс (19 млн руб.) прибавил 1 процентный пункт, составив 27%, а доли эконом- и комфорт-класса снизились до 29% (4,5 и 8,9 млн руб. соответственно). В итоге на классы «бизнес», «эконом» и «комфорт» пришлось почти равное число сделок, что, безусловно, связано с особенностями предложения. Самый большой прирост продаж показали элитные дома: плюс 140% к итогам трех кварталов 2019 года. Сказался эффект низкой базы — в прошлом году был продан всего 21 коттедж.
Стройка быстрая и медленная
Дефицит предложения построенных домов до 9 млн руб. привел покупателей к решению приобрести участок и строить дом самостоятельно. Оттого и в сегменте участков спрос был сконцентрирован на максимально готовом продукте: участке с подведенными коммуникациями, прежде всего электричеством и водоснабжением. По воде допускается отложенный не более чем на несколько месяцев четко обозначенный срок, отмечает Филипп Рохлин, генеральный директор УК «Согласие», реализующей коттеджные поселки «Усадьба «Сергеевка» и «ИЖС в Низино» в Ломоносовском районе и «Красавица» в Выборгском районе.
Среди новых землевладельцев есть такие, кто на купленном в апреле участке успел возвести теплый контур дома. Но доля участков «оставленных под парами», по оценке руководителя проекта «Сувантоярви» Артема Чеснокова, около 15%.
Пополнение в рядах
Предложение в III квартале пополнялось втрое активнее, чем в апреле — июне 2020 года: за три месяца в продажу поступили 2,2 тыс. лотов, в основном земельных участков под свободную застройку. Столько, по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», выводили весной, на старте «высокого сезона», в 2014 и 2016 годах. По сравнению с тем же кварталом прошлого года новые старты были активнее в 2,2 раза.
С начала года покупателям предложили 4100 новых объектов в 16 поселках (+19% к тому же периоду 2019 года).
Тем не менее объем предложения сократился до многолетних минимумов — 16,6 тыс. объектов в продаже. А это всего 35,8% «проектной мощности» всех коттеджных поселков — почти две трети изначально заявленных в проектах лотов уже распроданы.
В новом предложении доля готовых и строящихся домов невелика, но в абсолютных цифрах в продажу поступило в три раза больше, чем за три квартала прошлого года. По информации Ольги Трошевой, одной из характерных черт 2020 года стал активный вывод на рынок предложения строящихся/готовых домовладений: за девять месяцев в реализацию поступили примерно 300 лотов (больше половины — в III квартале). Это в три раза больше, чем за девять месяцев 2019 года. Большинство новых лотов относятся к эконом- и комфорт-классу (стоимостью до 6 и до 9 млн руб. соответственно). В прошлом году сегменты готовых домов и участков с подрядом пополнялись в основном за счет проектов высокой ценовой категории.
Сохранился тренд увеличения доли крупных игроков загородного девелопмента. В целом для первичного рынка загородной недвижимости, в отличие от рынка городских новостроек, не характерна монополизация.
Однако крупные игроки с широким ассортиментом предложения увеличивали объемы продаж, опережая средние рыночные темпы. ТОП-5 компаний продали 34% объектов, а ТОП-10 — 47%. Среди них были лидеры, которым удалось нарастить продажи больше чем в два раза, за счет запаса участков в уже обустроенных поселках и новых проектов.
При всех рекордах объемы сделок за городом на порядок меньше, чем в городских новостройках. «Сметать» загородные лоты кинулись отнюдь не все. Непростое течение жизни в 2020 году чуть сместило баланс интересов с густонаселенных городских кварталов, но все же кажется, что загород выбирают осознанно, с пониманием, для чего это нужно и какие предстоят расходы.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»
Из-за ограничительных мер, повлиявших на образ жизни людей, постоянное пребывание в городе заметно потеряло привлекательность. Отсюда и высокий спрос на загородную недвижимость. Тренд усилили закрытые границы с большинством стран, отсутствие альтернатив дачному отдыху и «вторая волна».
Эти факторы определили интерес к домам высокой степени готовности для жизни или участкам, где можно начинать строительство.
В целом за девять месяцев 2020 года спрос кратно превысил показатели аналогичных периодов последних нескольких лет и в полтора раза — годовые показатели 2016–2019 годов. И это несмотря на низкую эффективность «сельской ипотеки» (около 30% кредитов выданы на объекты ИЖС, остальные — на квартиры).
В этом году появился ограниченный пул покупателей, которые приобрели загородные объекты для сдачи в аренду.
Резкого спада покупательской активности не предвидится, а уровень поглощения заметно превышает объем вывода новых проектов и очередей, что способствует серьезному вымыванию ликвидного предложения на первичном загородном рынке.
Филипп Рохлин, генеральный директор УК «Согласие»
Результаты продаж в поселках компании «Согласие» в III квартале 2020 года оказались неоднозначные. В Ломоносовском районе, где у нас два поселка — «Загородная усадьба «Сергеевка» и «Участки ИЖС в Низино» с ценами 70 и 150 тыс. руб. за сотку, продажи были на высоком уровне до конца августа. В сентябре количество покупателей и интересантов сократилось примерно в два раза, хотя в предыдущие годы динамика была противоположная. Скорее всего, многие в этом году не уезжали в привычный летний отпуск и посвятили свое время подбору участков. Что касается продаж на севере, в поселке «Красавица», на берегу озера, где стои- мость сотки 250 тыс. руб., продажи показывают стабильный темп.
Могу отметить увеличение запросов на покупку в рассрочку в поселках с ценой до 150 тыс. руб. за сотку. Раньше к этому вопросу я подходил индивидуально, рассматривая ситуацию каждого клиента отдельно и, как правило, всегда находил комфортное финансовое решение. За последние пару месяцев появилось ощущение, что покупатели стали относиться к рассрочке, как к чему-то естественному, все чаще стали появляться предложения с размером первого взноса менее 50% и рассрочкой на 24 и более месяцев, и я говорю про участки ценой 800–1500 тыс. руб. за надел.
С октября в компании «Согласие» рассрочка фиксированная, до шести месяцев, с первым взносом не менее 80% стоимости участка. Но так как мы очень любим своих покупателей, для тех, кто готов совершить покупку без рассрочки, у нас наготове приятные скидки и строительные подарки.
