По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 2019 году продажи участков дороже 500 тыс. руб. за сотку выросли вдвое и достигли 1% в объеме продаж, было продано около 50 наделов за год. В 2020 году из почти 10 тыс. участков уже 2% пришлись на этот сегмент, а за первое полугодие 2021 года в эту ценовую категорию попали 3% сделок с землей. Еще 6% проданных участков — это наделы по 300–500 тыс. руб. за сотку.
Средняя цена продажи самых дорогих наделов тоже выросла: с 10 млн руб. за лот в 2020 году до 11,9 млн руб. к середине 2021 года, как подсчитали в КЦ «Петербургская недвижимость. В сегменте 300–500 тыс. руб. за сотку средний лот продавался за 5,8 млн рублей.
По мнению Дмитрия Майорова, генерального директора компании «Русь: Новые Территории», предложение участков без подряда позволяет девелоперу увеличить воронку продаж в высокобюджетном сегменте, однако не определяет класс будущего проекта.
Как отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank SPb, сегмент высокобюджетных участков без подряда будет развиваться, в том числе из-за роста стоимости строительства на фоне ограниченной емкости рынка централизованного элитного домостроения.
Такого больше не делают?
Предложения участков без подряда в традиционно самом дорогом Курортном районе (на «вторичке» есть наделы до 4 млн руб. за сотку) редки. Так, в конце 2020 года открыты продажи в клубном поселке Litorino (в границах п. Ушково, на Приморском шоссе). Как рассказал генеральный директор реализующей проект ГК «ЛЕННОРД Девелопмент» Александр Бодунов, поселок на 15 домовладений расположен в зоне регулируемой застройки, в которой действуют ограничения по рельефу, обязательства КГИОП по сохранению особо ценных деревьев и т. д. Все сформированные территории прошли необходимые градостроительные согласования, в том числе с КГИОП, КГА СПб, проведены публичные слушания, и, согласно правилам землепользования и застройки, минимальный размер участка в поселке 20 соток.
Руководитель Экспертного центра по девелопменту при ЛОРО «Деловая Россия», первый заместитель генерального директора проекта города-курорта Gatchina Gardens, эксперт в сфере сопровождения проектов комплексного развития территорий Александр Демин считает, что предложение участков под жилую застройку в Курортном районе ограничивается изменением в феврале 2021 года Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга и появлением новой рекреационной зоны объектов санаторной деятельности ТР3-3, в которой будет развиваться сегмент санаторно-курортных апартаментов, а не индивидуальное домостроение.
В силу близости к заливу популярны участки в кластере поселков за границей Курортного района, дальше по Приморскому шоссе, за п. Смолячково. Цены сотки в них в основном укладываются в диапазон 300–500 тыс. руб., но ближние к береговой линии Финского залива выставлены в продажу по цене от 800 тыс. до 1,2 млн руб. за сотку. Например, в новом проекте компании «У Воды» — КП «Алые Паруса», открывший продажи в сентябре, стоимость участков на первой от залива линии составляет 1 млн руб., и, по данным компании, такие участки высоко востребованы.
Основной локацией, пополняющей предложение дорогих участков, стала прилегающая к границе Курортного района часть областного Выборгского севернее Репино. Там, по данным «Петербургской недвижимости», средняя цена сотки для садовых и дачных участков в 2021 году приблизилась к 600 тыс. руб. При этом, например, по 800 тыс. руб. за сотку предлагают участки в проектах «Репинские озера», «Репинские усадьбы». В масштабном проекте «Репино Парк» цена сотки от 680 тыс. до 1,255 млн руб., площадь участков от 11 соток. В «Репинских озерах» все наделы больше гектара и стоимость лотов (из непроданных) превышает 100 млн рублей.
Дорогие участки предлагают также в окрестностях Токсова («Резиденция у озера», 900 тыс. руб. за сотку, 600–800 тыс. руб. за сотку в поселке HappyJarvi), рядом с Петергофом («Петергофские дачи», 750 тыс. руб. за сотку), есть предложения по 750 тыс. руб. за сотку на Лемболовском озере и под Всеволожском («Уварово», 700 тыс. руб. за сотку).
Высокая планка
На участке, купленном по цене от 600 тыс. до 1 млн руб. за сотку, согласно практике петербургского частного домостроения, будет построен дорогой дом — как минимум втрое дороже участка, без учета внутренней отделки. Объем вложений плюс дорогая локация, трижды упоминаемая как фактор оценки недвижимости, задает высокий класс домовладения.
Однако есть нюансы. Поселки с домами, построенными в одном стиле, и поселки в свободном стиле — различаются. По мнению большинства экспертов, единство стиля влияет на общее впечатление от поселка и атмосферу в нем, и этот фактор сказывается на капитализации и ликвидности домов.
Готовых поселков, в которых продавались участки без подряда и удалось выдержать заявленный на старте регламент застройки, опрошенные эксперты вспомнить не смогли. «Есть шанс, что в поселке, где уже построены в одном стиле, с соблюдением регламента несколько десятков домов, покупатели оставшихся десяти последуют позитивному примеру и не станут нарушать гармонию окружения. Если пример не подан, разнобоя не избежать», — считает Дмитрий Майоров.
Однако эксперт отмечает, что ситуация на рынке частного домостроения обусловила заинтересованность многих покупателей в приобретении участков с подрядом. «Русь: НТ» в своем проекте «Солнечный орнамент» в п. Сосново предлагала купить инженерно подготовленные наделы под самостоятельную застройку, но спроса не было — все хотят получить дом как можно быстрее и рассчитывают, что это обеспечит девелопер.
Алексей Потапов, генеральный директор компании «Ламбери», отмечает и психологические особенности жителей поселков с участками без подряда: они чаще склонны к проявлениям индивидуализма там, где другие соблюдают правила коллектива. Однако самый рискованный с точки зрения будущей ликвидности формат высокобюджетных предложений земли, по его мнению, это массивы для создания «родовых поместий» вне организованных поселков.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований компании Knight Frank SPb
Формирование сегмента высокобюджетных участков под застройку началось несколько лет назад, активно развиваться он продолжает и сейчас. Этому способствуют такие факторы, как высокая и постоянно растущая стоимость строительства и ограниченная емкость рынка централизованного элитного домостроения.
К высокобюджетным поселкам с участками без подряда мы относим проекты с ценой от 600 тыс. руб., по некоторым проектам цена превышает 1 млн руб. за сотку. В отдельный класс мы подобные проекты не выделяем, поскольку одним из важнейших факторов классификации считаем качественные параметры домовладений и проекта в целом, а в поселке, где предлагаются участки под застройку, важно сохранить единый стиль, но сделать это очень сложно, даже при условии строго прописанных регламентов. При этом есть уверенность, что сегмент дорогостоящих участков без подряда будет увеличиваться в ближайшие 2–3 года, основные проекты будут появляться в популярных Курортном и Выборгском районах.
Александр Демин, руководитель Экспертного центра по девелопменту при ЛОРО «Деловая Россия», первый заместитель генерального директора проекта города-курорта Gatchina Gardens
Предложение участков под жилую застройку в Курортном районе заметно ограничивается изменением в феврале 2021 года Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга и появлением новой рекреационной зоны объектов санаторной деятельности ТР3-3. Изменения затронули 360 пригородных территорий на сотни гектаров. Градостроительный регламент новой зоны не предполагает возможность строительства традиционных для пригорода гостиниц и жилых домов на садовых участках. Раньше часть индивидуальных домов строились на участках с ВРИ «для ведения садоводства», допустимым в рекреационной зоне. А сейчас зонирование многих территорий изменено и ведение садоводства на них даже теоретически невозможно.
Рекреационная зона ТР3-3 предполагает создание санаториев, профилакториев, грязелечебниц и т. д. Поэтому там будет развиваться сегмент санаторно-курортных апартаментов, а не индивидуальное домостроение.
Дмитрий Майоров, член совета директоров корпорации «Русь»
Исключение стоимости строительства дома из продаваемого девелопером продукта, с одной стороны, расширяет воронку спроса. С другой — уже к середине процесса застройки новые покупатели видят, что регламент не соблюдается, и первоначальная концепция девелопера рушится окончательно. Для многих покупателей это минус. Есть и другой: непредсказуемость сроков строительства домов. Минимизировать этот негативный момент можно разделением на очереди, территориальной локализацией зон организованной и свободной застройки.
Убедить покупателей, что в проекте на сотню домовладений «бесподрядная» самостоятельность позволит сформировать красивый и гармоничный поселок, не удастся. Как показывает практика, соблюсти тщательно прописанный архитектурный регламент застройки не удается практически никогда, поскольку ответственность землевладельца за его нарушение весьма условная. Лучший метод убеждения собственников — пример девелопера. Если в поселке построены дома в одном стиле, а также предложены проекты дополнительных построек (гаражей, навесов, беседок, банных комплексов), гармонирующих со стилистикой домов, жители видят, что такой единый подход — это преж-де всего красиво. В поселке «Особый статус» собственники заказывают дополнительные постройки у девелопера, в компании «Русь: НТ». Для них это гарантия получения требуемого с соблюдением общей стилистики без долгих поисков, сравнения цен и качества.
Алексей Потапов, генеральный директор компании «Ламбери»
Люди не меняются на протяжении столетий, поэтому всегда есть определенный процент индивидуумов, которые покупают дорогие участки под самостоятельную застройку. Далее они строят на этой земле теремок. Примерно к середине стройки начинают задумываться, во сколько обойдется прокладка асфальтированной дороги и газовой трубы. В этот момент приходит сомнение: а не погорячились ли слегка? А потом они бегают по застройщикам и предлагают поменять свой «полуторагектарный лесной оазис» на 15 соток в организованной застройке.
Проводим исследование: как правило, продать эти дома-теремки сложно, они большие, с плохо продуманной эргономикой, непонятно из чего и как построенные. Таких чудных замков на прос-торах Ленинградской области очень много. Это памятники оптимизму частных девелоперов.
Люди предпочитают жить в социуме — в собственном доме, но в организованном поселке. Так проще решать вопросы охраны, уборки территории, чистки снега, вывоза мусора. Организовать это все самостоятельно, без управляющей компании, можно, но получится очень дорого. И даже если хозяина поместья это никак не смущает, продать такие объекты практически невозможно, их просто не покупают. Недвижимость теряет инвестиционную привлекательность, а это самая главная ее ценность.
В нашем поселке «Ламбери» мы не предлагаем участки без подряда. Во-первых, будет «шанхай», во-вторых, непрогнозируемые сроки строительства — вы уже построились, а сосед решил перенести планы на следующую пятилетку. В-третьих, ценители самостоятель-ности часто недоговороспособны.
