Квартир стало больше
Объем предложения квартир за городом формируется как за счет точечных объектов в сложившихся населенных пунктах, так и путем комплексного освоения довольно крупных массивов, с созданием собственной инфраструктуры.
Таковы, например, ЖК «Цветы» в п. Касимово (компания «Европейская слобода») и ЖК «Азбука» в п. Щеглово («Константа Девелопмент»), проекты компании КВС «Новое Сертолово» и «Ясно-Янино».
В этом формате начали работать игроки рынка, прежде занимавшиеся исключительно земельным девелопментом. Так, компания «ПулЭкспресс» возводит жилой комплекс «Мелодия» во Всеволожском районе и уже строит планы развития малоэтажки.
Рост конкуренции на этом рынке приводит к весьма благоприятным последствиям. В частности, увеличивается доля объектов, которые строятся в рамках ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…» и постепенно уменьшается доля строек жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Все названные проекты реализуются как раз в соответствии с требованиями ФЗ № 214.
Договоры долевого участия (ДДУ) проходят обязательную государственную регистрацию, для которой застройщик должен предоставить в Росреестр документы о легитимности строительства дома (проект, прошедший экспертизу, разрешение на строительство и права на участок). Госрегистрация защищает от двойных продаж. Работа по 214-му закону также позволяет банкам кредитовать покупателей квартир по ставкам, субсидированным государством, то есть ниже действующих для вторичного рынка.
ЖСК, по закону, это «кооператив одного дома». Приступая к возведению объекта, застройщик создает такое объединение и предлагает клиентам стать пайщиками, которые обязаны вносить плату за построенные метры постепенно, по ходу строительства объекта. После полной выплаты пая приобретатель становится собственником квартиры.
Чем «долевка» лучше
Для покупателя приобретение квартиры по 214-му закону имеет ряд преимуществ. «Договор долевого участия фиксирует стоимость квартиры. Тогда как в случае ЖСК она может увеличиваться на любую сумму вместе с себестоимостью строительства», — поясняет Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема». По ее словам, ФЗ № 214 также предписывает застройщикам страховать свою ответственность перед клиентами. При невыполнении обязательств страховая компания обязана возместить дольщику полную стоимость квартиры.
Ожидается, что все меньше застройщиков загородного рынка будут использовать схему ЖСК. Как рассказала Марина Агеева, дело еще и в том, что при покупке квартиры по ФЗ № 214 клиент может рассчитывать на низкую ставку по ипотеке (программа субсидирования ставок государством позволяет получить кредит под 11,9% годовых). На объекты, которые возводятся в рамках ЖСК, субсидирование не распространятся. Поэтому и спрос на них будет сокращаться.
«Свой проект «Новые кварталы Петергофа» мы будем реализовывать именно по ФЗ № 214. Для застройщика работать по нему сложнее, так как требуется бóльший объем документации, отчетности, но зато есть возможность привлечь ипотеку — это большое преимущество для проекта», — добавила эксперт.
Не стоит считать, что работа компании по ФЗ № 214 гарантирует дольщику передачу квартиры и регистрацию права собственности на нее в указанный срок. Для проверки подписываемого договора лучше обратиться к юристу, специализирующемуся на первичном рынке жилья.
ДДУ как довод
Наименее популярный вариант сегодня — продажа квартир по предварительным договорам купли-продажи. Как правило, наличие такой схемы означает, что у застройщика еще не готовы какие-то документы. Если компания известная, имеющая опыт, то риски, возможно, и невелики. Но в любом случае при растущем объеме предложения клиенты, скорее всего, предпочтут квартиры, которые возводятся в рамках федерального закона № 214.
Обострение конкуренции на рынке малоэтажки также послужит сдерживанию роста цен. Как считает руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский, сегмент малоэтажных комплексов повторит историю с таунхаусами: он будет активно расти, пока не наступит насыщение. «Уже в ближайшее время мы увидим, что спрос идет на убыль, а предложение будет пополняться (мне известны, к примеру, широкие планы по продвижению этого сегмента в Ломоносовском районе). Соответственно, появятся недостроенные и замороженные объекты», — объясняет эксперт.
Но в целом, конечно, превышение предложения над спросом — позитивная тенденция для покупателей квартир.
В поисках золотой середины
Заметим также, что на рынке продолжается поиск оптимального формата малоэтажных комплексов. «Сегодня мы видим два основных подхода девелоперов к малоэтажному строительству: одни считают, что нужно предлагать более комфортные и дорогие загородные квартиры (с террасами, в комплексах с развитой инфраструктурой и т. д.), другие предпочитают строить массовое и очень дешевое жилье», — полагает совладелец коттеджного поселка «Балаково» Сергей Муканаев.
Однако, по мнению Сергея Муканаева, перспективы обоих видов товара неясны: на дорогие объекты спрос сегодня крайне невысокий. А строительство типового массового жилья за чертой Петербурга приводит к перегруженности трасс, нехватке полноценной инфраструктуры, скученному проживанию.
С ним согласен Дмитрий Сперанский: «С ростом пригородной застройки транспортная привлекательность территорий будет заметно снижаться. Возникнет «обратная тяга»: из пригородов в Санкт-Петербург. К примеру, буквально за 3–4 года в результате строительства объектов в Пушкине, Павловске и Коммунаре город Пушкин превратился в совершенно «непроезжее» место».
«По всей видимости, спрос будет смещаться к «золотой середине» — просторному жилью с удобной планировкой в комплексах, обеспеченных полным и качественным инфраструктурным набором, в местах с хорошей транспортной доступностью. При этом загородные квартиры должны быть несколько дешевле городских. Девелоперы, которые смогут предложить такой идеальный продукт, без сомнения, обеспечат себе отличные продажи», — уверен Сергей Муканаев.
Несомненно, сегмент малоэтажного жилья пока находится в стадии формирования. Застройщикам еще не до конца понятна целевая аудитория, точнее, в нынешних экономических реалиях она все время меняется, и компаниям приходится подстраиваться под динамику спроса. Застройщики пробуют разные форматы, лавируют между продажей таунхаусов и квартир, осваивают мультиформатные проекты. Но сегмент загородных квартир становится все более цивилизованным — с этим не поспоришь.
