Решая, привлекать ли технадзор для контроля работ при строительстве индивидуального дома, будущий домовладелец должен помнить, что исправлять огрехи в готовом здании намного сложнее и дороже, чем обеспечить правильный процесс. Безусловно, можно осуществлять контроль своими силами, но достаточно ли у вас знаний и времени? По мнению директора торгово-строительной компании «Эглстрой» Юлии Эглит, самостоятельно заказчик может оценить и принять только то, что входит в его компетенцию: измерить поверхности рулеткой и уровнем, а также проверить наличие визуальных дефектов. «Скрытые и специальные работы могут принять только отраслевые специалисты, которые обладают необходимыми знаниями и у которых есть необходимые измерительные приборы», — объясняет эксперт. При этом технический надзор нужен при любых видах проектно-строительных работ.
Кому довериться
Получается, что заказчик должен целиком и полностью довериться и положиться на технический надзор, от которого будет зависеть и качество строительства, и исполнение бюджета. Как не ошибиться с выбором компании? В ответе на этот вопрос эксперты едины во мнении: рекомендации и еще раз рекомендации. «При выборе специалистов технического надзора для приемки коттеджа надо ориентироваться на опыт компаний в сегменте загородного строительства и отзывы клиентов», — считает Виктор Шинкевич, руководитель службы строительного контроля и управления качеством ЗАО «Строительный трест». С коллегой согласен генеральный директор SkogHomesRussia Павел Сергеев: «Опыт участия в проектах загородного строительства необходим, так как подходы в частном домостроении отличаются от подходов в массовом гражданском или промышленном строительстве. В первом случае упор делается на удобство эксплуатации и эстетику, а во втором важны экономичность и скорость возведения».
Обговорить все на берегу
Безусловно, предоставляющая услугу технического надзора компания должна документально подтвердить свою компетенцию. «Стоит обратить внимание, есть ли у такой компании необходимые разрешения на проведение работ по экспертизе, аттестованы ли ее специалисты», — дополняет Юлия Эглит. Процедура оформления отношений с исполнителем технического надзора стандартная: заключение договора, в котором фиксируется стоимость работ, проведение отчета и урегулирования спорных вопросов. Кроме того, нелишне проговорить, как будет осуществляется надзор на строительной площадке и решаться проблемы, возникающие в ходе строительства. Эксперт рекомендует не стесняться спрашивать примеры отчета по другим объектам для наглядности и понимания процесса.
Дом, который построил Джек
Надзирать за строительством дома, которое ведет самодеятельная бригада, «свободные художники и плотники», возьмется не каждая компания. Ведь без правильно оформленного договора со строителями требовать с них должное качество сложно.
Если дом строит небольшая компания, то привлечение технадзора — это обоснованная статья расходов. Но стоит ли тратить свои кровные при обращении к крупному застройщику загородной недвижимости? И как на это реагируют строительные компании с именем? Эксперты считают, что добросовестные строители не будут чинить препоны проведению технического надзора со стороны заказчика. «Мы всегда приветствуем, если покупатель коттеджа приходит на приемку дома со своим специалистом технического надзора, — отмечает Виктор Шинкевич. — Для будущего владельца дома это нелишняя гарантия того, что все работы выполнены в соответствии с проектом и качественно».
Во многих строительных компаниях и большого, и среднего бизнеса есть своя служба внутреннего контроля. Ее функционал охватывает проверку строительного отдела, оформление исполнительной документации, которая, по словам Павла Сергеева, предоставляется заказчику: «Если вводится внешний технадзор, то комплекты документации получают и технадзор, и заказчик».
По мнению Юлии Эглит, внутренний технадзор застройщика работает эффективнее, чем надзор третьей стороны. «Подрядчик отчитывается и оценивает свою же работу, несет за нее ответственность, дает гарантии, — говорит эксперт. — В случае необходимости подрядчик привлекает узких специалистов, оценивает и принимает у них работу самостоятельно и передает ее результаты заказчику». Виктор Шинкевич рассказывает, что у «Строительного треста», например, действует многоступенчатая система контроля качества: «Плановые ежедневные проверки проходят на уровне как линейных сотрудников генподрядных организаций, работающих на стройках, так и специалистов по строительному контролю компании-застройщика».
Проверяем готовый дом
Приобретая готовый или недостроенный дом, будущий владелец коттеджа может пригласить для оценки состояния объекта специалиста, который проведет диагностическое обследование на предмет нарушения действующих строительных нормативов. Качественно проведенная экспертиза убережет заказчика от покупки объекта, непригодного для жилья или с такими дефектами, устранение которых повлечет значительные расходы.
Целью экспертизы может стать и диагностика состояния кровли, и выявление причин искривления стен, и определение фактической прочности бетона в выполненных конструкциях — все вопросы, которые касаются материалов и технологии строительства дома. Именно поэтому Юлия Эглит советует обращаться за помощью к крупным компаниям, которые располагают большой базой узкоспециализированых экспертов. Кроме того, при строительстве также нельзя игнорировать составление актов, проектов, исполнительной документации и прочих формальностей, а тем более экономить на этом.
Отсутствие проектной документации по объекту — это всегда минус, который ведет к удорожанию экспертизы. По данным директора торгово-строительной компании «Эглстрой», стоимость услуги технического надзора от 20 тыс. руб. в месяц. Что касается полной технической экспертизы, то покупатели домов заказывают ее редко, чаще просто приглашают знакомых строителей. Стоимость экспертной оценки качества построенной квартиры начинается с 12 тыс. руб., для индивидуального дома она будет зависеть от технического задания — того, какие компоненты хочет проверить заказчик, как пояснила Юлия Эглит.
Виктор Шинкевич, руководитель службы строительного контроля и управления качеством компании
«Строительный трест»
В «Строительном тресте», в том числе на объектах загородного строительства, действует многоступенчатая система контроля качества. Но при этом мы всегда позитивно реагируем, когда покупатель коттеджа приходит на приемку дома со своим специалистом технического надзора.
Когда мы передавали коттеджи и таунхаусы в нашем построенном поселке «Небо» в Кузьмолове новоселам, большинство из них пользовались услугами специализированных организаций. Сейчас так же происходит в коттеджном поселке «Сад времени» в Петергофе. Для будущего владельца дома это гарантия того, что все работы выполнены качественно и соответствуют проекту.
Ключевые вопросы, определяющие комфорт проживания в доме: устройство фундамента, конструктив здания, кровельные работы, остекление и инженерное оборудование. Разобраться во всех нюансах непрофессионалу бывает сложно. А выбирать специалистов технического надзора для приемки коттеджа надо, ориентируясь на отзывы клиентов и опыт компании именно в загородном строительстве.
Юлия Эглит, директор по развитию торгово-строительной компании «Эглстрой»
Независимая третья сторона с функциями технического надзора — это частая практика заказчика. Так называемое доверенное лицо. Исполнитель должен обладать набором технических знаний, для того чтобы провести объективный надзор и помочь выявить недочеты и подать рекламации. Это поможет своевременно скорректировать работу подрядчика. Тогда дополнительный контроль строительной компании только в радость. Но на деле, как правило, третья сторона плохо владеет вопросами строительства и использует свое служебное положение. В итоге на стройке начинается противостояние и неразбериха.
Заказчику надо выбирать строительные компании, которые сдают работу поэтапно, проводят необходимые лабораторные испытания и выдают исполнительную документацию, гарантийные паспорта, а также ведут строгий учет материалов и работ, следят за порядком на площадке посредством веб-камеры. В таких условиях он может не прибегать к надзору со стороны.
Александр Дубовенко, управляющий партнер корпорации GOOD WOOD
По опыту нашей компании, ни один этап строительства заказчик самостоятельно контролировать не может. Исключение составляет ситуация, когда заказчик по специальности строитель, но это редкость.
На наших объектах каждый этап должны принимать инженер технического надзора, заказчик и конструктор. Несмотря на то что технический надзор входит в структуру корпорации GOOD WOOD, это самая строгая и независимая экспертиза. И в этом довольно быстро убеждаются наши заказчики — их сомнения рассеиваются после первых же приемок.
Разумеется, технический надзор может контролировать и работу самодеятельных бригад. Желательно, чтобы у таких бригад был рабочий проект, но, как правило, его нет.
