— Одно из основных направлений деятельности КУГИ — подготовка земельных участков – собственности Ленобласти к продаже, а также выкуп земель под государственные нужды. Как строится сегодня ваша работа в этом сегменте?
— Напомню, что с 1 марта, в соответствии со вступившими в силу поправками в Земельный кодекс, находящиеся в муниципальной или государственной собственности земельные участки продаются на торгах, за исключением отдельных случаев, перечень которых указан федеральным законодателем. Муниципальные и государственные земли в Ленинградской области без проведения торгов приобретают в основном собственники строений, расположенных на этих участках. Причем львиная доля (до 80%) таких собственников — это сельскохозяйственные предприятия либо крестьянско-фермерские хозяйства. На торгах участки, принадлежащие Ленобласти, приобретают преимущественно граждане — для индивидуального жилищного строительства.
Отмечу, что все изменения в порядке предоставления земель из государственной и муниципальной собственности связаны с положениями о градостроительной деятельности: требованиями генеральных планов, схем территориального планирования, правилами землепользования и застройки. Соответственно, по земельным вопросам КУГИ активно взаимодействует с областным Комитетом по архитектуре и градостроительству, участвует в том числе в разработке проектов профильных областных законов.
Работу по выкупу земель для государственных нужд КУГИ также ведет. Сегодня это связано в основном со строительством дорог. Все юридические процедуры реализуются в соответствии с законом об оценочной деятельности, и особых сложностей не возникает. Единственное но: процедура, хотя и понятная, детализированная законодательством, «вязкая» и по определению требует много времени.
— Над какими законопроектами вы работали в последнее время?
— Мы участвовали в доработке 105-ОЗ «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области», эти поправки уже приняты Законодательным собранием Ленобласти. В частности, областным законом определен порядок и случаи бесплатного предоставления в собственность граждан, имеющих трех и более детей; приняты нормы, регулирующие порядок постановки на учет и снятие с учета граждан, имеющих право на бесплатное предоставление земельных участков; определены предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ИЖС. Этот закон не унифицирован на сто процентов, предстоит его «тонкая настройка».
— А в разработке закона о предоставлении участка инвестору в обмен на завершение строительства проблемного объекта вы участвовали?
— Напрямую нет. Но позволю себе заметить, что это далеко не простой законопроект. Предложения Комитета госстройнадзора требуют серьезного изучения. Понятно желание властей региона помочь обманутым дольщикам. Но схема предоставления бесплатного земельного участка в обмен на определенные мероприятия, которые обязан будет выполнить потенциальный новый инвестор, заходящий на проблемный объект, не должна стать коррупциогенной историей. Поэтому пока законопроект в стадии обсуждения и поиска понятных и прозрачных механизмов заложенной в нем идеи.
— Может ли так случиться, что вся земля в областной собственности будет распределена? Или есть варианты пополнения земельного ресурса, которым вы распоряжаетесь?
— Пока неразграниченными землями, находящимися в публичной собственности, распоряжаются органы местного самоуправления. Однако поправки в земельное законодательство предусматривают возможность перераспределения полномочий в этих вопросах между поселением и субъектом РФ. Сейчас мы как раз готовим проект соответствующего областного закона. Обсуждается несколько вариантов. Один из них — передача на областной уровень распоряжения земельными участками площадью 3 га и более. Но у этой модели есть и плюсы, и минусы, связанные с кадровой подготовкой, технической подготовкой самих документов, порядком взаимодействия с муниципалитетами.
— Часто ли собственники земель пытаются инициировать процедуру изменения их категории?
— Я бы не сказал, что у нас вал таких обращений: два-три года назад их было гораздо больше. Сегодня вопросы отнесения участков к определенной категории, перевода их в другую категорию полностью регламентированы и федеральным, и областным законодательством. Категория земель изменяется преимущественно после утверждения новых градостроительных документов, если «сельхозка» попадает в границы населенного пункта. Однако земли сельскохозяйственного назначения относят к новой категории не только для жилищного строительства, но и для развития промышленности: это другая процедура, но она тоже абсолютно прозрачна.
— И все-таки в каких населенных пунктах сложности в связи с изменением категории земель были, есть или еще будут?
— Практически в каждом муниципальном районе есть населенные пункты (как правило, центральные усадьбы), при создании генеральных планов которых в их границы включались прилегающие смежные территории. Где-то это было оправданно, где-то, с точки зрения развития того же импортозамещения, — нет. Мы понимаем, что многие хозяйства пришли в упадок: земли за ними сохраняются, но они их не используют. Есть механизмы изъятия этих земель из оборота даже у собственников: 101-ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» позволяет это делать. Другое дело, что должна быть воля уполномоченного исполнительного органа на проведение такой процедуры изъятия и планы дальнейшего вовлечения в хозяйственный оборот таких земельных участков. На сегодняшний день уполномоченные органы власти занимают лояльную позицию по отношению к собственникам, которые не используют земельные участки (не имеют возможности их развивать) и не продают их. Но изъятие неиспользуемых земельных участков среди приоритетных направлений работы КУГИ. Это то, что предстоит делать. Не думаю, что прецеденты будут созданы уже в нынешнем году. Но я во всяком случае намерен подготовить аналитику по неиспользуемым собственниками землям — создать реестр земельных участков, которые мы хотели бы предложить для изъятия. Возможно, тем самым мы подтолкнем неэффективных собственников к развитию их территорий либо наконец приступим к процедуре изъятия заброшенных земельных участков.
