— Екатерина Викторовна, выставляются ли на аукционы, которые организует фонд имущества, земельные участки с техническими условиями? Насколько они востребованы?
— Наличие технических условий — обязательное условие при проведении земельного аукциона: это одна из составляющих пакета документов, который мы обязаны собрать и предложить нашим клиентам. И спрос на подобные участки есть. В первую очередь под жилую или деловую застройку, если мы говорим о таких крупных городах Ленобласти, как Тихвин, Кириши, Тосно, Волосово. Понятно, что там развивается малоэтажное и среднеэтажное строительство, но участки востребованы, и они осваиваются.
— Их стало больше?
— Вы думаете, что ситуация на рынке изменилась и объем предложения увеличился по сравнению со спросом? Я бы так не сказала. Ликвидность выставляемых сегодня на продажу земель достаточно высока: участки под застройку малоэтажным жильем, реализуются всегда. Земля пока остается востребованной, но риски просчитываются на порядок тщательнее. Застройщики стремятся с максимальной точностью рассчитать срок окупаемости, поскольку кредиты стали дороже, получить их сложнее, даже инвестиционные целевые.
— Понятно, что, чем ближе к Петербургу, тем земля дороже. Но как меняются параметры ближайшей к мегаполису зоны?
— Безусловно, эта зона постепенно расширяется. Раньше нельзя было себе представить, что, например, Мурманское направление и города Кировск, Шлиссельбург будут так же востребованы, как Девяткино. Не везде в этих точках роста строительство жилья синхронизировано со строительством социальных объектов, но если обеспечена транспортная доступность территории — это уже большой плюс для инвесторов и впоследствии для покупателей жилья.
— Считается, что квартиры большого метража трудно продать. А в отношении участков это справедливо? Зависит ли ликвидность участка от его площади или только от расположения?
— Безусловно зависит! Освоить 20 или 2 га — принципиальная разница. И вложений требуется больше, и сложнее просчитать, как впоследствии будет продаваться жилье, особенно в условиях сегодняшнего рынка. Поэтому если инвесторы понимают, что риски очень велики, то решение о покупке земли они сегодня не принимают даже при наличии технических условий и небольшой площади участка.
— Какие участки сегодня приобретают под коттеджное строительство? И кто покупатели: физические лица или юридические?
— Есть компании, которые сами готовы осваивать землю, строить и продавать коттеджные поселки. В первую очередь на ликвидность таких участков влияет наличие инфраструктуры. Но не менее важные факторы для инвестора — близость участка к большой воде и хорошему лесу, поскольку загородный дом сегодня многие рассматривают, наверное, как замену классической даче. Востребованы жилые поселки с закрытым контуром, охраной, местами для парковки и торговыми объектами поблизости. Многие крупные застройщики из Санкт-Петербурга приобрели участки в Ленобласти для реализации именно таких проектов.
С другой стороны, не утратил значения и фактор близости к городу. В отдаленных локациях земли приобретаются в первую очередь для организации места отдыха: предоставления аренды на праздники, размещения семьи летом. Такими участками чаще владеют физические лица.
Под коттеджное строительство приобретаются преимущественно участки площадью не более 3 га в черте Всеволожского района. Неплохо развивается южное направление в сторону Гатчины, Мурманское направление и, безусловно, северное. Но север Ленинградской области — это особая зона: там исторически очень дорогие земля и жилье, и я не вижу предпосылок для изменения этой ситуации.
— Часто ли обращаются к вам с предложениями об организации продажи участков собственники земель — физические лица?
— Да, такие обращения есть, и не всегда собственники физические лица готовы реализовать свои участки по адекватным ценам. Но в первую очередь люди обращаются в фонд, чтобы оценить перспективы продажи своего участка, потому что мы анализируем ситуацию на региональном рынке в целом, а не по отдельным районам.
— А бывает ли, что на аукцион, который организует ваш фонд, выставляются абсолютно неликвидные земли в Ленинградской области?
— Пока такого не было. Ведь на аукцион выставляют не для того, чтобы попробовать: продастся или нет. Люди подходят к этому с пониманием и, безусловно, предлагают к продаже только те участки, которые можно реализовать.
— У вас растет число таких продаж?
— Как ни удивительно, но в этом году даже летом не было традиционного сезонного затишья на рынке. а теперь, осенью, мы ожидаем даже увеличения объема сделок. Хотя, конечно, внешние факторы оказывают сегодня влияние на действия потенциальных инвесторов гораздо серьезнее, чем пару лет назад. Кто-то, например, готов к сделке, но потом принимает решение подождать, чтобы посмотреть, как будут развиваться события. И, возможно, это правильное решение.
— А земли под общественно-деловую застройку пользуются спросом?
— Сегодня инвесторам интересно строить торговые объекты, в которых смогут разместиться крупные розничные сети. И там, где появляется возможность арендовать участок под такое строительство и освоить его, коммерсанты, безусловно, ее не упускают. При этом выкуп земли и долгосрочная аренда в равной степени востребованы.
— Можете ли вы назвать наиболее популярные у инвесторов локации, где развивается строительство общественно-деловых объектов?
— Самое интересное, что невозможно выделить какие-то предпочтительные направления. Если на территории примерно 30 тыс. жителей, инвесторы уже принимают решение о строительстве компактного двухэтажного павильона площадью до 2 тыс. кв. м в качестве торгового центра.
