В поселках выше среднего класса многие опции не входят в «обязательную программу», но доступны по запросу.
Специалисты разделяют эти затраты на две части: платежи за газ, воду и электричество в каждом доме и стоимость услуг управляющей компании. Оплата электричества, воды, газа по счетчикам не отличается от оплаты коммунальных услуг в квартире. А вот за эксплуатационные расходы на охрану поселка, уборку и содержание улиц и территорий общего пользования, освещение улиц и ремонт дорог, содержание водозаборного узла, прочистку ливневой канализации ответственность несет управляющая компания.
«Переквалифицируюсь в управдомы»
Кто будет отвечать за беспроблемную жизнь поселка, решается уже на стадии открытия продаж. Чаще всего на начальном этапе реализации проекта застройщик организует эксплуатирующее подразделение, деятельность которого в основном нацелена на содержание поселка с минимальными затратами и обслуживание инженерных сооружений. Со временем, по мере развития проекта, подразделение подключается к административным задачам, и с этого момента уже можно говорить о появлении управляющей компании, которую создает сам застройщик.
Когда проект полностью реализован, возможны три варианта развития событий. Первый — эксплуатацию продолжает УК, созданная девелопером. Считается, что этот вариант оптимален для жителей: кто, как не компания-девелопер, лучше всего осведомлен о деталях инфраструктуры поселка, о пожеланиях и требованиях будущих домовладельцев? Собственные управляющие компании есть как в поселках элитного сегмента (например, «Ламбери», «Лукоморье», «Озере Отрадное»), так и в комплексах экономкласса («Тихая Ладога»). Другой вариант — девелопер выбирает стороннюю управляющую компанию, устраивая конкурс претендентов. По такому принципу обслуживаются поселки «Петергоф Сити», «Правдинское озеро», «Западное солнце», «Жемчужина Разлива» и др. Но и в этом случае все эксплуатационные, а также ряд административных функций выполняет профессиональная УК.
При третьем варианте развития событий собственники коттеджей либо участков в поселке, объединившись в некоммерческую организацию (ТСЖ, жилищный кооператив и т. д.), выполняют функции управляющей компании, нанимают соответствующий персонал, приобретают инвентарь. Происходит это после сдачи поселка, а до этого эксплуатацией в любом случае занимается компания-застройщик. После создания ТСЖ управление могут взять на себя самые инициативные и заинтересованные жители поселка. В этом случае на общем собрании девелопер или УК, которая занималась обслуживанием, отчитываются перед вновь созданным товариществом и передают управление новым людям, которых выбрали сами жители.
Наконец, если речь идет о поселках дачного типа, управляющая компания может вовсе не потребоваться: договоры на обслуживание сетей, вывоз мусора и ремонт дорог заключаются между местными эксплуатационными организациями и членами товарищества напрямую.
Стоимость контракта
Единых правил обслуживания поселков на рынке нет, поэтому ценовая политика может оказаться разной даже в соседних поселках. Ежемесячная плата (без коммунальных платежей), по подсчетам девелоперов, колеблется от 5 до 30 тыс. руб. с домовладения. Сумма зависит в первую очередь от статуса коттеджного поселка (то есть от количества дополнительных опций, предлагаемых жителям) и от количества домовладений (чем больше соседей, тем дешевле обслуживание в пересчете на одного). Косвенный фактор, который может снизить затраты собственников, — обслуживание управляющей компанией сразу нескольких поселков, так как оплата содержания персонала и оборудования распределяется между бóльшим числом пользователей.
Как правило, это вывоз мусора, эксплуатация электрического и водяного оборудования, содержание инженерной инфраструктуры (водоснабжение¸ канализация), охрана периметра и въездов в комплекс, уборка и вывоз снега оплачиваются обязательно. За городом на обслуживание инженерных систем приходится немалая часть платежа: трубы газоснабжения и водоснабжения, электрические сети, ливневая канализация, система мелиорации участков требуют постоянного внимания. Во многих поселках в перечень услуг «по умолчанию» входит также обслуживание уличной системы освещения, озеленение территории и уход за зелеными насаждениями.
В поселках класса «бизнес» и выше постоянно дежурят специалисты: электрик и сантехник. Управляющая компания предлагает некоторые услуги в качестве дополнительных опций. Ведь владельцу коттеджа не всегда хватает времени на домашние заботы: стрижку газонов, уборку снега на дорожках участка, клининг, мелкий ремонт.
Оплата за обслуживание домов в поселке привязана к площади либо дома, либо участка. Тарифы устанавливаются сервисными организациями в индивидуальном порядке. По оценке специалистов компании «Русь: Новые Территории», в поселках бизнес-класса жители платят до 20 тыс. руб. в месяц, в элитном сегменте обычно больше.
Пакет услуг включает вывоз мусора, обслуживание сетей и очистку территории: летом — стрижку травы, зимой — уборку снега с проезжей части и тротуаров. Стоимость выше, если в списке услуг охрана с досмотром на КПП или патрулирование территории вооруженной охраной, видеонаблюдение, вынос мусора с территории частных владений, уборка дорожек и уход за растениями в общественных зонах летом, полная зачистка проезжей части от снега (до асфальта) и пр. Ну а наличие в поселке закрытой социальной и спортивной инфраструктуры (футбольного поля, бассейна, теннисного корта) значительно увеличивает нагрузку на бюджет каждого домовладения.
Управляющие коттеджными поселками компании признают, что в элитном сегменте с каждым собственником приходится работать отдельно, обговаривая условия эксплуатации домовладения и участие в общих инфраструктурных проектах.
Сменяемое управление
Отношения между управленцами и жителями могут складываться по-разному. Если созданная застройщиком в поселке управляющая компания работает хорошо, жители обычно ни о чем не беспокоятся и ежемесячно вносят плату. Но иногда собственники через некоторое время выражают недовольство работой компании. Застройщики не спорят: товарищество собственников жилья вправе сменить управляющую компанию, если качество услуг не устраивает. Более того, нужно бороться за свои права, прописывать в договоре с управляющей компанией все требования, следить за их четким выполнением. У собственников нередко возникают претензии по качеству услуг или сумме ежемесячных платежей. В этом случае необходимо провести общее собрание жильцов, чтобы обсудить наболевшие вопросы. Но чаще всего собственники и управленцы все же приходят к согласию, ведь они заинтересованы друг в друге.
Эксперты уже знают примеры, когда жители, добившись передачи товариществу всех коммуникаций и поселкового имущества, все равно затем заключают договор с управляющей компанией (порой с той же самой!), так как рутинная работа оказывается им не по плечу.
Алексей Решетников, руководитель отдела застройки «Хонка-парк» (HONKA)
Наша компания строит коттеджные поселки по всей России, и вопрос управления ими решается в разных регионах по-разному. Если говорить об опыте строительства в Ленобласти, где построено пять коттеджных поселков и два проекта в стадии реализации, то ситуация следующая. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) после передачи поселка в его ведение самостоятельно приглашает обслуживающий персонал: управляющего, дворников, садовников, инженеров и т. д., – а также заключает договоры с эксплуатирующими организациями на обслуживание инженерных систем, нуждающихся в регулярном уходе. С нашей компанией, то есть с компанией-застройщиком, ТСЖ также может заключить договор на эксплуатационное обслуживание. Например, в поселке «Медное озеро – 2» во Всеволожском районе мы занимаемся охраной, обслуживанием электрических сетей, водопровода, канализации, уборкой территории и общественных зданий. Такой подход, по мнению жителей, рациональнее, чем привлечение сторонней эксплуатационной компании, работа которой требует дополнительной оплаты. В поселке «Медное озеро» был опыт привлечения эксплуатационной компании, но, по результатам нескольких месяцев работы, от ее услуг жители решили отказаться. Основные плюсы такого сценария — это экономия и полный контроль над ситуацией, минус — немалые временные и трудовые затраты.
Алексей Потапов, генеральный директор проекта «Ламбери»
В нашем коттеджном поселке «Ламбери» создана собственная управляющая компания, предоставляющая жителям набор услуг. Думаю, многие слышали выражение «единое социальное окружение» — часто именно так характеризуют объекты элитного домостроения. На поверку все оказывается намного сложнее: жители элитных объектов сталкиваются с коммунальными проблемами значительно чаще, чем можно предположить. Эти проблемы сильно усложняют быт «социально равных» соседей. А поскольку соседи обычно погружены в работу и повседневные дела, они редко принимают участие в собраниях ТСЖ. А если и принимают, то, как правило, не могут найти взаимопонимание и прийти к верному решению. Еще труднее содержать коммунальную собственность: здесь не говорить, а работать нужно. Именно поэтому желательно иметь профессиональную управляющую компанию, которая сможет не только учесть мнение всех жильцов, но и правильно распорядиться своими полномочиями.
