С новыми проектами девелоперы не торопятся, следовательно, выбирать еще долго придется из того, что представлено на рынке сегодня. Тем временем потенциальные покупатели приноравливаются к новой экономической реальности. Те, кто решил не отказываться от идеи обзавестись собственным загородным домовладением, реализацию делят на этапы, первый из которых — покупка участка. Как выбирать, на чем экономить, чем ни в коем случае не пренебрегать, мы выясняли с помощью экспертов рынка.
Для получения искомого результата — пригодного для жизни дома за городом в обозримом будущем, а не через многие годы, стоит выбирать участок, к которому уже как минимум подведены дороги и электричество. Понятно, что в полностью готовом к проживанию поселке — с электричеством, водой, газом, охраной внешнего периметра, уличным освещением — участки продают намного дороже, чем в проектах, где еще ничего этого нет. Любимый клич продавцов «На этом нельзя экономить!» вдохновляет не всех, как и призыв торопиться с покупкой, потому что завтра будет дороже. Экономить можно за счет площади участка, его видовых характеристик, категории земли, предназначенной не для ИЖС, а для дачного строительства, выделенной на участок электромощности, возможности подключения к магистральному газопроводу — но учитывать при этом стоимость альтернативных вариантов.
Если вы уже оценили, сколько готовы потратить на домовладение (дом плюс участок), не менее трети суммы необходимо выделить на землю. Лучше выбрать надел поменьше, но в хорошем месте и с достойным окружением. Эти характеристики нельзя будет изменить.
Эксперты не исключают, что дешевой земли в продаже станет больше. Только зачем она нужна и что с ней делать?..
Светлана Невелева, советник руководителя ГК «СТИНКОМ»
Репутация компании значит много — но не созданная рекламным бюджетом, а сформированная годами числом реализованных проектов, построенных поселков и живущих в них людей, которые получили все, что им было обещано. Предлагаю хороший способ сэкономить. Чаще покупатели выбирают в недорогом поселке самый дорогой участок или объединяют несколько и, сэкономив на земле, строят большой и красивый дом. Но со временем рядом появляются дома классом пониже, и стоимость такого владения существенно снижается в силу социально неоднородного окружения. Я же предлагаю выбрать поселок классом повыше, купить не самый видовой участок, но получить вокруг «высокую культуру быта».
Можно также выбрать дом меньшей площади, ведь ценность не в метрах, а в эргономике пространства. В недостроенных коттеджных поселках, на мой взгляд, быть одним из пяти жителей в комплексе на сто участков не слишком приятно. Но если из сотни пустуют двадцать, собирайте на них ягоды, гуляйте, радуйтесь. В сегодняшней тревожной экономической и политической ситуации покупка загородной недвижимости представляет намного меньший риск, чем покупка городской. В многоэтажке, даже если вам повезло и все достроили, первые лет семь после сдачи вы будете спотыкаться в подъездах о мешки с сыпучими смесями, ездить в новеньком лифте, зашитом фанерой, и жить под звуки перфораторов. В поселке, особенно расположенном в лесу, соседская стройка почти не слышна.
Чтобы представлять, за что вы платите, могу привести примерный расчет: стоимость земли без дорог и инженерных коммуникаций примерно втрое ниже стоимости полностью готового к строительству и эксплуатации участка. И стоимость услуг управляющей компании может отличаться в разы, в зависимости от набора инфраструктуры, поэтому смотрите договор. Вы покупаете участок, с домом или без — неважно, но вы в окружении дорог, на огороженной территории, на которой есть инженерные службы, пост охраны, скважины и газовый распределительный узел, организованы уборка и вывоз мусора и пр. Желательно, чтобы вам принадлежала часть этой инфраструктуры. Пользуйтесь при покупке услугами юриста, знающего законодательство о загородном жилье.
Одно очевидно: новых гарантированно успешных проектов, как и новых профессиональных девелоперских компаний, на рынке загородного строительства в ближайшее время не ожидается, — слишком велики стартовые затраты. Качественные объекты имеют устойчивый спрос, невзирая на ситуацию. Поэтому скоро придется выбирать из того, что осталось, или искать на вторичном рынке.
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: НТ»
Мы живем в крайне интересное время, когда авторитеты значат не много. Приведу два примера: СУ-155, крупнейший в России застройщик, и «Фольксваген», тоже немаленькая компания. Сегодняшний мир удивляет, поэтому советую смотреть не на медали. Покупателю загородной недвижимости рекомендую обращать внимание прежде всего на коммуникации. За городом все решается проще, чем в многоквартирных домах: в многоэтажке жить без крыши вы не сможете, а на участке, к которому подведены дороги и электричество, ничего не мешает построить дом и жить в нем, даже если соседи не начинали стройку.
Сейчас, когда рынок не растет, предложение кажется огромным, но самые ликвидные объекты (с минимальными рисками, высоким качеством и по приемлемой цене) «уходят». Предложение не пополняется — у застройщиков нет денег на запуск новых проектов. Хорошие предложения заканчиваются. Поэтому надо торопиться, но не стоит делать ошибки. Например, поддаваться обаянию маркетинговой акции. Если застройщик предоставляет скидку, нужно разобраться. Когда предлагается два по цене одного, это повод задуматься. Самое безобидное, если застройщик сначала завысил цену, а потом сделал скидку. Хуже, если объекты распродаются из-за проблем компании, вынужденно.
Какая площадь участка необходима и достаточна, стоит ли «переплачивать» за статус ИЖС — решать вам. Для жизни достаточно двух соток на человека, остальное покупается для комфорта, для того чтобы отодвинуться от соседей и иметь возможность развития. Выбор между ИЖС и «сельхозкой» для дачного строительства зависит не от прописки. На земле ИЖС контроль жестче, и это ограничивает не только вас, но и соседей. Строительство на землях ИЖС требует обязательной экспертизы проекта, согласовательной процедуры, учета требований разных заинтересованных сторон, соблюдения нормативов для жилья, определенной ширины дорог, социальной инфраструктуры. А это затратно — по времени и деньгам. При этом в черте населенного пункта больше шансов, что все будет работать как задумано, аварии будут ликвидироваться быстро, нормативы — соблюдаться, а дороги — чиститься. Собственно, выбор таков: переплатить для большего комфорта или сэкономить на свой страх и риск. Для сезонного проживания покупать землю ИЖС, пожалуй, смысла нет.
Лилия Альхова, начальник отдела продаж коттеджного поселка «Токкари-Лэнд»
Как совместить желание жить за городом с новыми экономическими реалиями, стремлением разумно сократить затраты на переселение? По общению с покупателями в нашем проекте «Токкари-Лэнд» могу сказать, что для молодых семей с детьми, которых много среди жителей поселка, хорошим решением оказывается приобретение таунхауса с участком 2–3 сотки вместо индивидуального коттеджа с большим земельным наделом. Обустройство участка и дальнейший уход за ним требуют серьезных затрат, которых молодые семьи стараются избегать, а 2–3 соток вполне достаточно для размещения мангала, песочницы, качелей, цветника и парковочного места. Для того чтобы комфортно жить за городом, не обязательно покупать участок 15–20 соток, вполне достаточно 6–10 соток.
Можно выбрать участок не для ИЖС, а для дачного строительства и таким образом сэкономить 30% на стоимости земли. Если девелопер ведет работу по включению поселка в границы населенного пункта, такая покупка окажется еще и хорошей инвестицией: когда категория земли будет изменена, домовладение автоматически станет более ликвидным и повысится в цене.
Покупка более удаленного от городской черты участка или дома дает определенный выигрыш в цене, но, на мой взгляд, способна заметно осложнить жизнь, поскольку большинство загородных жителей каждый день ездят на работу в Петербург. Не стоит экономить и на подключении к магистральному газоснабжению. Эти затраты окупаются очень быстро, в течение нескольких лет, если сравнивать с затратами на отопление дома электричеством.
Предложений земли и готовых домовладений, полностью обеспеченных инженерной инфраструктурой, не так много, и в ближайшие пару лет их не станет больше, а потому не стоит ждать, что они подешевеют.
Чего точно не стоит делать в теперешней ситуации, так это приобретать участки без коммуникаций и дорог.
Сейчас, перед Новым годом, многие девелоперы запускают специальные праздничные акции, которыми можно воспользоваться с выгодой для себя. У нас в «Токкари-Лэнд», например, действует предложение: при покупке таунхауса 186 кв. м в подарок подвал 60 кв. м.
Ольга Курочкина, руководитель отдела рекламы ГК «АйДаДом»
В ситуации, когда покупатель вынужден экономить, рассматривать полностью готовые коттеджные поселки смысла нет: в таких проектах цены на землю выше среднерыночных. Кроме того, к моменту подключения инженерных коммуникаций чаще всего остаются непроданными не самые ликвидные участки, с дефектами: неровные, требующие мелиорационных работ (например, заболоченные) и пр. На такие наделы застройщик может снизить цену. Обычно минимальная стоимость «входного билета» на рынок в проектах на начальной стадии реализации. Как и в случае городских квартир, покупатели, приобретающие жилье на стадии котлована, экономят до 30% стоимости.
Но в этом случае у покупателя повышаются риски. Застройщики находятся в той же экономической ситуации, что и покупатели. Поэтому важно обращать внимание на репутацию девелопера: есть ли в его активе завершенные проекты, живут ли в этих поселках люди? Советую также с осторожностью относиться к отзывам в Интернете. Группы застройщиков в соцсетях и интернет-форумы проектов заполонили интернет-тролли — люди, финансируемые конкурентами, задача которых испортить имидж того или иного девелопера. Это ощутили на себе почти все застройщики, как городские, так и загородные. За год бюджеты на нейтрализацию таких атак увеличились в 3–4 раза.
Можно выбрать хороший участок у надежной компании, но не покупать лишнюю площадь. По нашим оценкам, для комфортного проживания достаточно двух соток на каждого члена семьи, то есть для семьи из 4–5 человек — 8–10 соток. Эта площадь позволяет построить довольно просторный дом и дополнительные хозпостройки, сделать ландшафтный дизайн. Экономия достигается как на этапе обустройства, так и при уходе за участком. И со строительством дома лучше не затягивать. Большинство предпочитает строить дом самостоятельно, так как тратить деньги постепенно комфортнее, но без стабильного финансирования процесс может стать бесконечным. Отложив стройку, вы сделаете ее дороже — последние несколько лет ежегодно дорожают материалы, и, даже снижая собственную прибыль, строители не могут удержать цены. Если вы строите для себя, а не в инвестиционных целях, то есть смысл разбить строительство на этапы, возможные при выбранной технологии, и вложить деньги как можно раньше.
Светлана Константинова, директор по развитию ГК «Штаб»
Многие покупатели предпочитали участки ИЖС, но это устаревший стереотип, ведь сейчас около 80% коттеджных поселков в России возводятся на землях для дачного строительства. Формально статус ИЖС должен облегчить обеспечение коммуникациями и необходимой инфраструктурой, но только формально. Кроме того, на земле ИЖС владелец обязан согласовать план застройки участка, проект дома, получить разрешение на строительство, пройти кадастровый учет, что требует значительных временных и финансовых затрат. А на земле для дачного строительства жилой дом, пригодный для постоянного проживания можно возвести без получения разрешений и согласований и зарегистрироваться в нем. И, при прочих равных условиях, на 30–40% дешевле участков ИЖС. В Ленобласти налог на участок ИЖС может составлять 10–20 тыс. руб. в год, на дачные участки — примерно в пять раз ниже.
Площадь участка, по распространенному мнению, должна соотноситься с площадью, занятой домом, как 10:1. Но это индивидуально, нет никаких шаблонов.
Загородные застройщики предлагают скидки, чаще всего 3–10%, акции обычно приурочены к ярмаркам и выставкам. Рассрочки, особенно на большой срок, сегодня предлагают редкие компании.
Мы предоставляем покупателям участков рассрочку на 15 месяцев, а также сотрудничаем с ведущими банками по ипотеке: нашим клиентам даже не надо ездить по банкам, достаточно передать документы личному менеджеру в офисе «ГК «Штаб».
Можно сэкономить, купив землю без коммуникаций: в полтора — два раза дешевле, чем инженерно обеспеченный участок. Но сегодня наличие коммуникаций интересует абсолютно всех покупателей. Нельзя обойтись без электричества. В цену участка или «инфраструктурный платеж» девелоперы включают от 5 до 15 кВт. В зависимости от расположения поселка дополнительная мощность может обойтись от 15 до 40 тыс. руб. за киловатт.
Если раньше наличие газа тоже было одним из обязательных условий постоянного проживания, то сейчас существует множество альтернативных решений для обеспечения отопления загородного дома. Самостоятельная организация водоснабжения потребует около 2 тыс. руб. за метр скважины. Локальный септик — от 60 тыс. руб.
Сергей Будько, коммерческий директор ГК «Кивеннапа»
Выбор между участком на земле для ИЖС и для дачного строительства определяется целями приобретения. Если вы планируете построить нам нем дом-дачу, то можно остановиться и на варианте ДНП, но если будущий дом видится постоянным жильем, то во избежание лишней бумажной волокиты лучше сразу подыскивать участок ИЖС. Нельзя сказать точно, сколько можно сэкономить за счет статуса земли, так как имеет значение класс поселка и его местоположение. В зависимости от района можно сэкономить до 50% на стоимости земли разного статуса.
Что касается налогов и содержания участка, то принципиальной разницы нет. Существует одно но: если члены правления ДНП решат, что необходимы дополнительные взносы на благоустройство и содержание территории, то содержание земельного участка с таким статусом может обойтись дороже, чем земли ИЖС.
В дачном варианте для возведения и дома и хозпостроек достаточно и шести соток. Для постоянного проживания все же стоит учитывать личные предпочтения. Тем, кто не хочет тратить много времени на уход за территорией, вполне подойдет небольшой придомовой участок — 1–4 сотки. Если же планируются массивные строения, то между ними должно быть немалое расстояние и потребуется участок около 10 соток. Выбирая участок, нужно ориентироваться на свои планы и задумки и иметь в голове примерный проект, чтобы понимать, сколько потребуется земли.
Многие застройщики предлагают при стопроцентной оплате скидку, размер которой от 10 до 50%. Можно купить объект и в рассрочку — как правило, на 1,5–2 года, но это ведет к удорожанию покупки.
Зачастую не в сезон или в не самых продаваемых проектах можно рассчитывать на разнообразные акции: от соток в подарок до сниженных цен на объекты определенной категории (размера, расположения и т. п.).
В ценообразовании на участки возможны два варианта: одни застройщики закладывает в стоимость земли плату за инженерию и поселковую инфраструктуру, другие — предлагают купить пакет коммуникаций отдельно. Второй вариант предпочтителен, потому что позволяет выбрать необходимые коммуникации по своему усмотрению.
Большинство застройщиков предлагают устройство скважины и ЛОС, а также подведение электричества. На участок выделяется электрическая мощность от 5 до 15 кВт, и нужно рассчитать требуемый вам объем потребления энергии. Некоторые застройщики также предлагают подведение газа к поселку, хотя зачастую перед этим прощупывают спрос. Однако эта опция актуальна прежде всего для тех, кто планирует постоянное проживание, в том числе и в зимнее время.
