Сегодня с привлечением ипотечного кредитования совершается 60–70% покупок, из которых половина — с господдержкой. Однако девелоперы и банкиры не опасаются снижения спроса: по их мнению, за год ситуация стабилизировалась и потенциальные заемщики вполне смогут подобрать другой ипотечный продукт.
Господдержка ипотеки весной дала рынку новостроек мощный толчок. По разным оценкам, количество заявок на кредиты со стартом программы выросло в 1,5–2 раза. Это соответственно сказалось и на продажах. К лету благодаря субсидиям доля ипотеки в общем объеме сделок вернулась к докризисному уровню и у разных застройщиков составляет 35–50%.
Хороший процент
Главный плюс господдержки — процентная ставка, низкая даже по докризисным меркам: 11–12% годовых. Максимальная сумма кредита — 3 млн руб. В соответствии с государственной программой, на кредитные средства, предоставленные по льготной процентной ставке, можно приобрести как строящиеся, так и готовые квартиры, но только у юридического лица. Это значит, что купить квартиру можно в доме, который уже полностью сдан застройщиком. При покупке квартиры на этапе строительства обязательным условием является заключение договора долевого участия (жилые комплексы, реализующиеся по схемам ЖСК, в программе не участвуют).
Сегодня программу ипотеки с государственным субсидированием предлагают (под разными названиями) двенадцать крупнейших петербургских банков: Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, «Уралсиб», Инвестторгбанк, ТрансКапиталБанк, Банк Москвы, «Санкт-Петербург», Ханты-Мансийский банк «Открытие», Связь-Банк, Россельхозбанк.
Процентная ставка не меняется в период строительства и после оформления собственности на квартиру. В зависимости от банка и размера первоначального взноса она составляет 10,9–12% годовых в рублях. Минимальную процентную ставку — 10,9% предлагает Россельхозбанк.
Требования к заемщику мало отличаются от заявленных в других ипотечных программах. Размер ежемесячного платежа не должен превышать 45% совокупного дохода всех созаемщиков, участвующих в ипотечной сделке.
Особые условия
Некоторые условия предоставления кредита разнятся в зависимости от банка-кредитора. Например, Сбербанк поднял верхнюю границу возраста заемщика до 75 лет. Зато большинство банков не готовы предоставлять кредиты восемнадцатилетним и рассматривают обращения граждан старше 20–21 года. Общий трудовой стаж заемщика должен составлять не менее шести месяцев, а стаж на последнем месте работы — не менее 4–6 месяцев. Многие банки не жалуют индивидуальных предпринимателей, а при расчете суммы кредита отказываются от учета «серых» доходов и просят предъявить справку 2-НДФЛ. Зато для «зарплатных» клиентов есть поблажки, к примеру, в Сбербанке им достаточно предъявить паспорт. Впрочем, некоторые кредитные учреждения при внесении первоначального взноса в размере 35–50% стоимости приобретаемого жилья готовы кредитовать и предпринимателей, и тех, кто получает зарплату в конверте. А если клиент оплачивает больше половины стоимости объекта, то и процентная ставка будет снижена.
Для сравнения: ставки по стандартной ипотеке обычно выше на 3–4%. Минимальная ставка по ипотеке без государственной поддержки сегодня 13,5% — в Сбербанке. Во всех остальных банках — в среднем 14,5%. Но зато получить кредит в некоторых могут лица без гражданства — нерезиденты РФ. Во всех банках подтверждение заработной платы принимается как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка. В некоторых при определенном первоначальном взносе ипотечный кредит может быть оформлен по двум документам. Такая программа действует в банках: «АК Барс» при первоначальном взносе от 20%, «Санкт-Петербург» — при взносе от 35%, ВТБ24 — от 40%.
Есть ли выбор?
По оценкам девелоперов, в основном за ипотекой с господдержкой обращаются молодые семьи, где два работающих супруга в возрасте от 27 до 39 лет. Доход такой семьи, как правило, составляет 70–150 тыс. руб. в месяц. Около 25–30% ипотечных заемщиков — одинокие мужчины и женщины, занимающие руководящие должности и зарабатывающие до 150 тыс. руб. в месяц. Заемщиков старше сорока мало, как и совсем молодых людей. То есть в банк за ипотекой обращаются те, кто может обслуживать долг без особых проблем.
В принципе эти заемщики готовы приобрести квартиры и по стандартным условиям ипотеки, если по каким-либо причинам на том объекте, который они выбрали, не действуют льготные условия. Нередки случаи, когда после отказа по ипотечной заявке в одном банке клиент отправляется в другой, причем заявка подается не обязательно по льготной программе. Так что ипотека с господдержкой не заменила все остальные ипотечные программы, скорее обеспечила потенциальным покупателям ощущение стабильности, продемонстрировав интерес государства к первичному рынку, и тем самым подстегнула спрос. Когда субсидирование от государства прекратится, на смену придут другие банковские продукты.
Условия льготной ипотеки и сейчас распространяются далеко не на все строящиеся объекты. Самые интересные условия по кредитованию банки предлагали только крупным девелоперам, объекты которых прошли аккредитацию в первую очередь. По сниженным ставкам можно взять кредит на покупку квартиры в жилых комплексах таких застройщиков, как «Ленстройтрест», «Строительный трест», Normann, «КВС», «Отделстрой», SetlCity, «ЛенСпецСМУ», «Северный город», «ЮИТ Санкт-Петербург», «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад».
И наоборот: на выбранный покупателем жилой комплекс, который не попал в число аккредитованных по программе субсидирования, может распространяться несколько других ипотечных программ. Девелоперы в своих проектах стараются учитывать потребности максимально широкого круга покупателей и предлагают большой набор ипотечных программ не только с господдержкой, но и, например, по военной ипотеке или с использованием материнского капитала. Совместно с банками-партнерами им удается разрабатывать условия кредитования для разных категорий покупателей: молодых или многодетных семей, людей пенсионного возраста, военнослужащих. Для одних важна минимальная процентная ставка по кредиту, а для других первостепенное значение имеет первоначальный взнос, поэтому в партнерской линейке крупных девелоперов есть предложения по ипотечному кредитованию с минимальным первоначальным взносом от 10% при процентной ставке от 14,5%. А также действуют специальные условия покупки для клиентов, акции, сезонные скидки и дополнительные преференции от застройщика, причем действительные и для «ипотечников».
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
«После запуска программ ипотеки с господдержкой рынок немного оживился, но не настолько, чтобы вернуться к докризисным показателям. Ставки по ипотеке заметно снизились, но это не прибавило людям уверенности в завтрашнем дне, в сохранении места работы и зарплаты. Многие клиенты по-прежнему принципиально не рассматривают ипотеку (независимо от того, какие действуют ставки), предпочитая рассрочку от застройщика. Наш жилой комплекс «Новый Оккервиль» стал одним из первых объектов в Санкт-Петербурге и Ленобласти, где доступна ипотека с субсидированной процентной ставкой. В зависимости от выбранного банка и размера первоначального взноса она колеблется от 11,05 до 12% годовых в рублях. Минимальная процентная ставка в «Новом Оккервиле» составляет 11,05% годовых от Ханты-Мансийского банка «Открытие».
Елена Тарабукина, начальник отдела ипотечного кредитования ГК «КВС»:
«Сейчас в нашей компании в объеме ипотечных сделок доля ипотеки с господдержкой 99%. На сегодняшней день ставка по ипотеке с господдержкой у крупнейших банков составляет 11,4% годовых при первоначальном взносе 20%. Если говорить про банки, аккредитовавшие наши объекты, то ниже у АКБ «Абсолют Банк» (ПАО), АО «Райффайзенбанк» и АО «Россельхозбанк», которые предлагают 11,25–11,3% годовых.
Не стоит забывать, что ставка — это не единственный критерий выбора ипотечной программы и банка. Первоначальный взнос, срок кредита, специальные программы под своего клиента (зарплатного, к примеру), трудовой стаж на последнем месте работы, требования к наличию постоянной/временной регистрации, возраст заемщиков – все это может оказаться не менее важным. Так, недавно Сбербанк предложил ипотеку с первоначальным взносом от 15%. Это предложение может заинтересовать тех, кто ограничен в средствах на первоначальный взнос. В Россельхозбанке действует программа «Ипотека «Материнский капитал», по условиям которой покупатель может воспользоваться маткапиталом в качестве первоначального взноса, без использования собственных денежных средств, подобные программы есть в ПАО «Сбербанк», ПАО «Банк «Санкт-Петербург» и ПАО «ВТБ24». Советуем внимательно изучать программы банков и ориентироваться не только на ставку».
Мария Ширяева, руководитель PR-службы компании Normann:
«Покупателю недвижимости удобнее сначала определиться с объектом, в котором он хочет купить квартиру, и обратиться к застройщику. На выбранный жилой комплекс может распространяться несколько ипотечных программ, и специалисты компании помогут клиенту выбрать оптимальные условия или подать заявку сразу в несколько банков, тем самым увеличив шансы на получение кредита.
Объекты нашей компании аккредитованы во многих банках, работающих по программе ипотеки с государственной поддержкой.
Недавно у нас появилась новая интересная программа с банком «Открытие», по ставке от 11,05% годовых при первоначальном взносе от 50% и сроке кредитования до пяти лет. По этой программе аккредитованы практически все наши объекты: жилые комплексы «Десяткино» и «Десяткино 2.0» в Мурине, «На Заречной» и «Три апельсина» на Парнасе, первые очереди жилых комплексов «Морошкино» в районе пос. Юкки и «Яркий» в Янине. Покупателям, приобретающим квартиру с помощью ипотеки, в Normann предлагают дополнительную скидку: 15% стоимости недвижимости. Снижение цены также возможно для иногородних клиентов и при повторной покупке.
В октябре в компании Normann доля ипотечных сделок составила 53% общего объема продаж. Ипотека с господдержкой использована в 46% ипотечных сделок. Средний размер кредита — 1,4 млн рублей».
Ольга Филиппова, руководитель отдела продаж малоэтажного поселка «Петровская мельница»
Сегодня на петербургском рынке недвижимости доля сделок с привлечением ипотечных средств составляет от 50 до 90% в зависимости от объекта. В классе «эконом» доля ипотечных сделок достигает 90%. Малоэтажные проекты класса «комфорт» в ближайшем пригороде часто рассматриваются как альтернатива проживанию в городе либо как дополнительное жилье, особенно это касается таунхаусов.
В этом случае покупка часто происходит через продажу имеющегося жилья или в рассрочку, поскольку бюджет клиента позволяет рассчитаться с застройщиком доовольно быстро. Если все же привлекается ипотека, то, как правило, для приобретения квартиры и сумма кредита составляет 1,5–2,5 млн руб.
В нашем комплексе доля ипотечных сделок по квартирам составляет примерно 40%.
Елена Орлова, руководитель отдела продаж компании «Европейская слобода»
Сейчас государство субсидирует процентную ставку по ипотечным кредитам. На данный момент жилой комплекс «Цветы», который строит наша компания, аккредитован пятью банками (Сбербанком, Россельхозбанком, Связь-Банком, «ДельтаКредит» и «Санкт-Петербург»), ставки от 10,9%. Требования к заемщику минимальные: первый взнос от 20%, более шести месяцев работы на последнем месте и возраст от 21 года. Подтверждение зарплаты возможно по форме банка, если доход неофициальный. Страхование — по желанию. Если клиент не оформляет страхование жизни, ставка увеличится на 1%.
При ипотеке без государственной поддержки ставка начинается от 14–15%, но доля таких ипотечных сделок крайне мала, в основном это случаи использования в качестве первого взноса материнского капитала, при которых субсидированная ставка невозможна. Доля продаж по ипотеке на рынке на данный момент превышает 50% всего объема заключенных договоров. Если рассматривать загородный рынок, то наиболее популярны кредиты от 1 до 2,5 млн руб. на покупку квартир небольшого метража.
Тем, кто хочет приобрести жилье, я бы советовала всегда начинать с поиска объекта. Как правило, у застройщика есть аккредитация нескольких банков, и можно выбрать самое выгодное предложение, с минимальной ставкой.
Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская недвижимость»
Средняя ставка по ипотечным кредитам компании Setl City составляет 11% годовых в рублях. Объем выдачи кредитов на покупку жилья увеличивается, и у этой тенденции есть предпосылка: государственная программа по субсидированию ипотеки. Большая часть населения может решить проблему с жильем только с помощью ипотечного кредита, а госпрограмма увеличивает шансы на его получение. У девелопера Setl City по программе господдержки аккредитованы все объекты, поэтому доля продаж с льготными кредитами довольно высокая: 60%.
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», средний размер выдаваемого банком льготного кредита сегодня 2,2 млн руб. Банки подходят к рассмотрению каждой заявки индивидуально, расчет и одобрение зависят от возраста заемщика, его активов и многих других факторов. В результате банк оценивает риски и принимает решение о выдаче кредита или отказе. Обязательным условием всех крупных банков является наличие договора долевого участия, подписанного клиентом и застройщиком. Но не стоит забывать, что банки заинтересованы в господдержке не меньше, чем девелоперы. Использование клиентами государственных программ приводит к положительной тенденции роста сделок, поэтому каждый год создаются новые возможности для потребителей.
Максим Разуменко, руководитель группы ипотеки отдела недвижимости компании «Строительный трест»
Компания «Строительный трест» работает с 10 банками, в которых действует программа «Ипотека с государственной поддержкой». Сегодня объем ипотечных сделок в компании составляет около 35% общего объема продаж, при этом 85% проходит по программе льготной ипотеки. Средний размер кредита — около 3 млн рублей.
По госипотеке в первую очередь необходимо выбрать жилой комплекс и квартиру в нем. После этого обратиться в строительную компанию, специалисты которой предоставят будущему покупателя информацию по кредитованию. В компании «Строительный трест» с этой целью была создана группа ипотечного кредитования, где консультируют клиентов и помогают выбрать подходящую и наиболее выгодную программу, в том числе с возможностью использования субсидий и материнского капитала. Приобрести квартиру по ипотеке с господдержкой можно в жилых комплексах «Капитал», NEWПИТЕР, OSTROV, возводимых «Строительным трестом».
