Забегая вперед, отметим, что ничего невозможного для потенциального домовладельца здесь все-таки нет. Однако заявки на кредиты под залог домов и участков всегда рассматриваются в индивидуальном порядке, а процедуры оценки предмета залога и проверки заемщика – намного сложнее.
Особенности «загородной» ипотеки
Ипотечное кредитование – это форма жилищного кредитования, при которой заемщик получает денежные средства под залог (ипотеку) недвижимости. С точки зрения банков-кредиторов, объект залога может быть любым, но обязательно ликвидным – чтобы в случае неплатежеспособности заемщика его можно было реализовать на рынке и погасить задолженность. Причем определяют эту ликвидность – аккредитованные банком эксперты-оценщики.
И если с таким товаром массового спроса, как типовые квартиры, здесь все более или менее понятно, то ключевое отличие пока еще новой в наших краях «загородной» ипотеки от набравшей обороты «городской» как раз и заключается в сложностях с определением ликвидности объектов залога.
Рынок домов и участков нынче не отличается ни стабильностью, ни ценовой прозрачностью, ни высоким уровнем активности покупателей. Поэтому оценить, за какую цену может быть реализован объект в случае неплатежеспособности заемщика, - не всегда возможно. И в случае оформления ипотеки на загородный дом или участок, от заемщика, скорее всего, будут требовать каких-либо дополнительных гарантий возврата кредита.
Как купить в кредит участок
Теоретически, любой участок может быть предметом ипотеки. На практике, банки крайне редко кредитуют покупку земельных участков сельхозназначения. И дело здесь как раз в том, что данные земельные наделы в наше время не считаются на рынке ликвидным товаром. Поэтому, если вы все-таки желаете получить заемные средства для покупки такого участка, самый разумный способ – оформить потребительский кредит, либо так называемый нецелевой ипотечный кредит под залог какого-либо другого объекта (например, вашей квартиры).
В случае, если речь идет о приобретении земли со статусом ИЖС (для индивидуального жилищного строительства) в границах населенного пункта, а тем более в составе коттеджного поселка со всеми необходимыми для жизни коммуникациями шанс оформить ипотеку на участок – возрастает.
В некоторых локациях участки ИЖС – востребованный и вполне ликвидный товар, поэтому в залог их берут, как правило, охотно. Но будьте готовы к тому, что представители банка, даже после получения адекватного отчета об оценки, потребуют, чтобы размер собственных средств при покупке участка составлял не меньше 20%.
Участок, который предполагается сделать предметом залога, должен соответствовать определенным требованиям банка: пройти межевание, быть юридически чистым, иметь возможность подключения коммуникаций, а также и иметь целевое назначение, предполагающее возможность строительства дома для постоянного проживания.
Загородные дома в ипотеку
Когда речь идет о покупке загородного дома, то большинство кредиторов требуют, чтобы это был коттедж для постоянного проживания, а не дача.
Если загородная недвижимость приобретается на вторичном рынке, желательно, чтобы дом был относительно новый. Каменные коттеджи считаются более качественным залогом, нежели деревянные или каркасно-панельные.
При покупке дома в коттеджном поселке большое значение имеет, какой именно загородный девелопер ведет продажи. Если эта компания – никому не известное лицо, не имеющее в своем портфеле успешно реализованных проектов, то банк, скорее всего, откажет в выдаче кредита. Кредиторы отдают предпочтение загородной недвижимости от известных на рынке компаний.
Одним словом, получение ипотечного кредита под залог загородной недвижимости – это всегда уникальная сделка, условия которой будут зависеть от целого ряда факторов и, в первую очередь, степени ликвидности дома или участка.
Ипотека на загородное строительство
Хотите купить участок и построить дом в кредит? Это сложно, но возможно. Ипотечные программы на загородное строительство в настоящее время получили распространение в регионах со значительной долей частного сектора в жилой застройке.
Оформление кредитов на строительство обычно производится по двухступенчатой схеме: вначале – нецелевой ипотечный, или потребительский кредит, по окончании строительства и факту приемки дома в эксплуатацию оформляется «классический» ипотечный кредит под залог готового объекта.
Но это, опять-таки, теория. На практике дело обстоит несколько сложнее. Во-первых, после принятия Закона о банкротстве физических лиц для клиентов, не имеющих положительной кредитной истории, получить заем, превышающий 300 тыс. руб., непросто.
Второй вариант – получить кредит на строительство под залог участка. Но здесь нужно понимать, что, сумма кредита не будет превышать 80% от стоимости залога. При этом стоимость определяется оценщиками, аккредитованными банком. Соответственно, если участок оценен им в 1 млн руб., кредит будет 800 тыс. руб. На то, чтобы развернуть стройку, такой суммы, скорее всего, не хватит: придется изыскивать дополнительные резервы.
Третий – самый приемлемый и по срокам кредитования, и по процентным ставкам вариант – опять-таки кредит под залог другого объекта (например, квартиры).
Проценты и сроки
Как правило, «загородные» ипотечные кредиты выдаются не менее чем под 13-14% годовых в рублях (чаще можно встретить более высокие ставки – до 15-17%). Размер первоначального взноса (собственных средств заемщика) должен составлять 20-30%. Стандартные сроки кредитования – 10-15 лет.
В любом случае, потенциальному покупателю-заемщику, желающему купить или построить дом в кредит, рекомендуется, во-первых, сохранять и развивать положительную кредитную историю кредитную историю и позаботиться о возможностях подтвердить доход. Во-вторых, если с кредитной историей и подтверждением доходов все в порядке, - обращаться не в банки, а к девелоперам успешно реализуемых проектов коттеджных поселков. В рамках таких проектов, прошедших проверку и получивших аккредитацию, заявки рассматриваются быстро, а покупателям могут предлагаться совместные с застройщиком программы кредитования на льготных условиях.
