В прежние годы они переходили в режим ожидания, надеясь, что девелоперы предложат «проект мечты» в ближайшем будущем. А сегодня расширяют ареал поиска за счет готовых домов на вторичном рынке.
Значительная доля спроса была реализована в конце 2014-го — начале 2015 года, когда скачки курсов валют заставили часть покупателей поторопиться с выбором. По впечатлениям девелоперов, покупатели, готовые потратить деньги на дорогие загородные дома в 2015 году, не хотят откладывать новоселье надолго. Для многих мотивирующим фактором покупки стала необходимость решить вопрос с отдыхом старших и младших поколений семьи — взамен выезда на лето к средиземноморским пляжам.
Цены предложения в элитных коттеджных поселках не снижались, однако суммы заключенных сделок стали меньше. В основном потому, что приобретать элитную загородную недвижимость состоятельные граждане готовы на особых условиях, то есть со скидкой.
Цены вверх, суммы сделок вниз
За год средняя цена предложения коттеджей класса А практически не изменилась: 74,2–74,5 млн руб. Домовладения класса В подорожали: средняя цена предложения 23 млн руб. (годом ранее 20,8 млн руб.).
Но денег на рынке стало заметно меньше. Аналитики Khight Frank Saint-Petersburg отмечают уменьшение среднего бюджета покупки в классе А: средняя стоимость покупки, по предварительным итогам года, составила 48,6 млн руб., это меньше показателей 2014 года. В классе В бюджет покупки составил 18,2 млн руб., а ценник около 19 млн руб. держится на рынке с 2012 года.
В каждом случае окончательная цена продажи дома подлежит длительному и тщательному обсуждению с клиентом. Средняя цена предложения подросла, но в ходе переговоров покупатель может получить у девелопера существенную скидку — нынешняя ситуация в экономике этому способствует. Размер дисконта в зависимости от проекта и положения дел компании составляет 10–15%, а иногда может достигать и 40%. Аналитики заметили, что выросла активность покупателей, намеренных воспользоваться кризисом и сговорчивостью застройщиков для выгодной покупки: они готовы потратить 30–35 млн руб. для приобретения качественного объекта — с дисконтом.
Помимо бюджета, сократилась и площадь объектов, приобретаемых состоятельными горожанами. Рынок элитной загородной недвижимости на сегодня представлен преимущественно коттеджами от 300 до 450 кв. м. По результатам заключенных сделок, покупатели выбирали дома 350–400 кв. м. В Khight Frank SPb отмечают, что предложение коттеджей такой площади уменьшается — в отсутствие новых коттеджных поселков вымываются наиболее ликвидные лоты.
Вторичка обрела второе дыхание
Эксперты еще не подвели итоги года, но, по предварительным оценкам, приобретено 37 коттеджей класса А (это столько же, сколько в 2014 году). В классе В — заметное сокращение продаж, продано 94 объекта (против 180 в прошлом году). Причем спрос в сегменте дорогих домовладений частично сместился на объекты вторичного рынка. Во втором полугодии покупатели активнее покупали дома на вторичке, и по итогам года число сделок с дорогой загородной недвижимостью там почти сравнялось с заключенными на первичном рынке.
На рынке не прибавляется новых поселков и с каждым месяцем становится ощутимее дефицит качественного предложения. Самый распространенный запрос последнего квартала на рынке элитной загородной недвижимости — дом для постоянного проживания 300–400 кв. м с земельным участком 25–30 соток. Раньше активный поиск зачастую сменялся ожиданием появления в продаже подходящего проекта. Сегодня клиенты готовы рассматривать варианты на вторичном рынке.
Явление это нельзя назвать массовым, но за год сделок с объектами класса люкс на вторичке было не меньше десяти — для элитного рынка это немало. Такое смещение интереса аналитики объясняют приоритетом готового или почти готового жилья на кризисном рынке. Риск финансовых трудностей у девелопера смущает покупателей и в элитном сегменте.
Подогрела интерес покупателей и готовность многих частных продавцов пойти на снижение цены и даже на предоставление рассрочки. По оценкам риэлторов, окончательная цена продажи падала на 10–40%, в редких случаях даже на 50%.
Наиболее востребованные на вторичном рынке объекты — построенные два-три года назад коттеджи в современных поселках. Хотя таких предложений за год и стало больше, они остаются редкими. Преобладают же на вторичном рынке варианты, утратившие актуальность, стоимость которых не соответствует качеству.
Год открывается скидками
С наступлением осенне-зимнего сезона, дабы подогреть покупательский интерес, девелоперы продолжали предоставлять покупателям скидки. Но вряд ли это заметно скажется на продажах: эксперты не ждут быстрого улучшения ситуации, и, судя по всему, итоги зимних продаж будут существенно ниже показателей прошлых лет.
Покупателей сдерживает неопределенность — спрос стагнирует не из-за отсутствия денег, а из-за туманности перспектив.
Печальнее всего обстоят дела в секторе земельных участков без подряда. Несколько проектов в бизнес-классе, которые ориентировались на реализацию таких участков, сегодня практически не востребованы покупателями. Причем больше всего их популярность снизилась во втором квартале. Земля без обязательств стала мало интересовать клиентов из-за роста цен на материалы для строительства и услуги рабочих, а также из-за экономической нестабильности. Желающих начинать стройку, не зная, получится ли ее закончить, все меньше.
