Ситуацию на рынке строящегося жилья в 2016 году будут определять как общие для страны экономические факторы, так и реализация поправок в ФЗ-214, изменения в системе страхования ответственности застройщиков, государственная поддержка сектора, в том числе субсидированием ставки по ипотечным займам, считают девелоперы.
Весь год реальные доходы соотечественников сокращались: согласно статистике Росстата зарплаты снизились на 10–12%. Инфляция составила 12,9%. Тем не менее первичный рынок недвижимости дал слабину лишь на несколько летних месяцев — провал спроса, зафиксированный аналитиками в середине года, к осени сменился очередным небольшим подъемом. А отрицательная динамика стоимости квадратного метра отмечена только в ноябре.
Новые метры
Застройка прилегающей к Петербургу территории в минувшем году велась более чем активно: жилья было сдано в 1,7 раза больше, чем в 2014-м (при этом в самом Петербурге площадь сданного жилья по сравнению с 2014-м годом уменьшилась).
Продажи, как показывают предварительные подсчеты аналитиков, не отстали от строительства. Объем реализованных новостроек в пригородной зоне Ленобласти в 2015 году составит не меньше двух третей построенного. По прогнозам Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», объем реализованного спроса на строящееся жилье в пригородной зоне области, вероятно, составит 1,4–1,5 млн кв. м. И это всего лишь на 15–20% меньше, чем в ажиотажном 2014 году, и на 25% больше, чем в спокойном 2013-м. При этом доля пригородной зоны в суммарном объеме городских и пригородных продаж растет: по данным все той же «Петербургской недвижимости», в 2015 году она может составить 40–45%. А два года назад на долю пригородных продаж приходилось лишь 30% всех сделок на первичном рынке.
Начало года не сулило таких показателей, и в июне настроения девелоперов были отнюдь не оптимистическими. Но в третьем квартале, вопреки негативным прогнозам, начался рост продаж. При этом отмеченное некоторыми застройщиками дальнейшее падение продаж было связано, скорее всего, не столько с объективным уменьшением числа покупателей, сколько с усилением конкуренции между застройщиками. В активно застраиваемом Всеволожском районе ситуация оказалась особенно показательной: некоторые девелоперы отмечали уменьшение продаж по сравнению с началом года почти наполовину.
Знакомая География
Карта предложений строящегося жилья в пригородах Петербурга за последний год практически не изменилась. Вряд ли поменяется и в наступившем. По-прежнему локомотивами предложения являются экономобъекты в Кудрове, Мурине, Буграх и Янине. Они же под пристальным вниманием покупателей. Если говорить не о массовой застройке, а о комфортной средне- и малоэтажной застройке, то здесь все так же лидируют южные районы, в первую очередь на землях между Санкт-Петербургом и городом Пушкин.
В целом в пригородной зоне представлены преимущественно объекты экономкласса с меньшим средним бюджетом покупки, чем в городе. Средняя цена «квадрата» на 30% ниже, чем в Петербурге: на конец года она составляла 70,4 тыс. руб. Огромный объем предложения на этой территории сдерживает цены: рост стоимости квадратного метра в Ленобласти за год составил 1,6%. Это, конечно, существенно ниже уровня инфляции. И оснований для того, чтобы жилье стало дорожать, пока нет. Возможно, меры, принятые областным правительством (введение моратория на перевод под жилую застройку земель других категорий) приведут к некоторому снижению предложения, но это дело отдаленной перспективы.
Квартирография меняется
Кроме неизменной географии активного строительства, девелоперы отмечают несколько важных трендов ушедшего года. Во-первых, практически сошли на нет инвестиционные покупки. Во-вторых, все более представительную группу покупателей составляют семейные люди, которые выбирают как минимум двухкомнатную квартиру, а нередко и трехкомнатную. Предпочтение отдается квартирам высокой стадии готовности, и их средняя площадь увеличилась на 3 кв. м. Правда, таких объектов все меньше, и в ближайшие полгода возможен их дефицит. В домах «на стадии фундамента» хитом продаж остаются однокомнатные квартиры скромной площади и студии.
Третий важный итог года — всплеск ипотечных сделок. С участием тех или иных форм кредитования проходило до 40% сделок (в некоторых компаниях считают, что на ипотеку пришлась половина объема продаж второго полугодия). Средний размер ипотечного кредита — чуть больше 60% стоимости приобретаемой недвижимости. Сумма кредита составляет 2,4–2,6 млн руб., то есть рассчитана на покупку двух- и трехкомнатных квартир. Конечно, такой локальный ипотечный бум связан с программой государственного субсидирования ипотечных программ, подтолкнувшей к покупке тех, кто колебался. После завершения программы господдержки объем ипотечных сделок неизбежно снизится, а следом и спрос в целом. Хотя застройщики уже готовы предложить покупателям альтернативные варианты: длительную рассрочку, специальные партнерские акции с банками и т. д. Но на адаптацию потребуется некоторое время.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»
В целом показатели спроса и продаж в компании «Строительный трест» в 2015 году соответствовали уровню 2014 года, хотя в связи с подорожавшей ипотекой отмечался спад. Он пришелся на март-апрель, когда многие покупатели ждали запуска программы субсидирования ипотечных ставок. После введения программы господдержки ситуация выровнялась. В нашей компании большая часть покупателей приобретают квартиры для постоянного проживания семьи. Как правило, они выбирают двух- и трехкомнатные квартиры. Если рассматривать рынок в целом, то число инвестиционных сделок, которые приходятся в основном на студии и малометражные однокомнатные квартиры, в 2015 году значительно уменьшилось. В 2016 году, скорее всего, таких сделок будет еще меньше, при этом сохранится хороший спрос на двух- и трехкомнатные квартиры.
В общем количестве сделок нашей компании доля коротких рассрочек, от полугода до года, составляет 35%. Объем ипотечных сделок также составляет 35% от общего объема продаж. При этом 85% ипотечных сделок, по итогам 2015 года, проходило по программе льготной ипотеки. Думаю, что программа субсидирования ипотеки будет продлена, в том числе увеличатся объемы господдержки за счет снижения ставки кредитования. Это поддержит рынок строящейся недвижимости, который всегда был локомотивом развития экономики.
Ольга Филиппова, руководитель отдела продаж КП «Петровская мельница»
Подводя итоги продаж 2015 года, можно сказать, что в нашем проекте наибольшим спросом пользовались таунхаусы площадью 84 кв. м и двухкомнатные квартиры от 60 до 75 кв. м. Это связано с тем, что малоэтажный поселок «Петровская мельница» выбирают, как правило, семейные люди, которым для комфортного проживания необходимо просторное жилье. Именно поэтому мы не строим студии и маленькие однокомнатные квартиры, которыми переполнен рынок новостроек в Кудрове, Девяткине, на Парнасе. В зависимости от строительной готовности корпуса стоимость квадратного метра составила 45–49 тыс. руб. Если говорить о способах оплаты, то 40% покупателей выбрали единовременную оплату, 40% — приобрели жилье в рассрочку, 20% — взяли ипотеку. Большое количество сделок с единовременной оплатой объясняется тем, что наши клиенты фактически совершают обмен небольшой квартиры в городе на просторное жилье в пригороде. Например, продав квартиру-студию в Девяткине или Кудрове, можно приобрести «двушку» 60–65 кв. м в «Петровской мельнице». Это будет жилье в малоэтажном комплексе всего в 5 минутах езды от города, в окружении леса и озер.
