— Олег Юрьевич, когда ждать свежих данных по кадастровой оценке?
— Последняя Государственная кадастровая оценка (ГКО) была проведена в 2014 году для категории земель «Земли промышленности и иного специального назначения», а также для категории «Земли особо охраняемых территорий и объектов». Что касается ГКО земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, то правительство Ленинградской области рассматривает возможность ее проведения в текущем году.
— Как вы считаете, кадастровая стоимость повысится?
— Трудно сказать. Методики оценки постоянно совершенствуются, рынок земельных участков и объектов недвижимости становится все прозрачнее и понятнее. Но на этот вопрос могут ответить только оценщики. Результаты их оценки проходят экспертизу в специальных экспертных организациях. После этого они передаются субъекту. Ни филиал, ни Росреестр, ни иной орган власти на оценку повлиять не могут. Губернатор субъекта должен своим постановлением утвердить эту оценку, после этого данные поступают к нам, в Кадастровую палату, а затем в налоговую инспекцию.
— Каждому владельцу недвижимости, наверное, интересно ознакомится с оценкой своего имущества.
— С результатами оценки можно ознакомиться двумя способами: с помощью электронных сервисов на портале Росреестра или сделав запрос о предоставлении справки о кадастровой стоимости из Государственного кадастра недвижимости.
— Как измеряется кадастровая стоимость особняков? Например, на рыночную стоимость может повлиять даже вид из окна. А кадастровая оценка ведется поквартально…
— Существует массовая и индивидуальная оценка. Массовая позволяет вычислить стоимость большой группы однотипных объектов недвижимости, причем быстро, по одной математической формуле. Она основана на данных, которые оценщики получают, изучив рыночные цены на недвижимость и соотношение спроса и предложения. Обычно делается поквартальная оценка с использованием средних удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС). При постановке на учет новых объектов недвижимости их кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего УПКС по кадастровому кварталу, где расположен объект, на площадь объекта.
Если речь идет о крупном и уникальном объекте, комплексе строений и так далее, прибегают к индивидуальной оценке. Конечно, сегодня встречаются случаи, когда особняки и домик, которому уже лет пятьдесят, оцениваются по усредненным показателям и начисляется одинаково высокий налог. Но методика оценки разрабатывается в Москве. Законодателям есть над чем подумать.
— Что делать, если владелец дома не согласен с кадастровой оценкой?
— Понятно, что при использовании некоторой средней цифры по кадастровым кварталам могут возникать ошибки. Каждый, кто не согласен с оценкой, может обратиться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, в которую входят в том числе представители кадастровой палаты. Можно к нам прийти, и мы скажем, исходя из методики оценки, правильно ли она сделана. Если наши доводы покажутся владельцу дома недостаточными, то он может собрать документы — их перечень выложен на сайте Росреестра — и обратиться в комиссию по оспариванию. Кроме того, можно действовать самостоятельно: вызвать независимого оценщика и обратиться затем в суд.
— А есть уже прецеденты с пересмотром оценки недвижимости в пользу владельца?
— Если говорить об оценке капитальных строений (ОКС), то такие случаи были. Количество удовлетворенных пересмотров по ОКСам за прошлый год — четыре.
— Теперь, когда налоги будут рассчитываться от кадастровой стоимости, интерес к оценке недвижимости наверняка возрастет.
— Да, безусловно, это так. Сегодня наша задача призвать граждан заранее заказывать выписку либо справку о кадастровой стоимости своего земельного участка или объекта капитального строительства и при несогласии с оценкой своевременно обращаться за пересмотром. Не надо дожидаться, пока налоговая инспекция начислит налог. Если вы видите, что кадастровая стоимость в разы повысилась, то надо прийти к нам и написать заявление — будем разбираться.
— Как много времени это займет?
— В нашем филиале сроки оказания услуг короче предусмотренных регламентом. Сейчас заявления о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается не дольше 10 рабочих дней.
— А можно где-то ознакомиться с методикой оценки?
— В системах «Консультант» и «Гарант». По ОКС это методика 2011 года, по земельным участкам — 2006 года.
— Есть информация, что с 2018 года без уточненных границ участков в кадастре, в том случае, если есть нестыковки или наложения, нельзя будет провести сделку с землей. Уточнять границы должны владельцы или Кадастровая палата?
— Действительно, с 1 января 2018 года точное описание границ участков становится обязательным условием для вовлечения участков в оборот: иначе участки нельзя будет купить, продать, подарить или заложить. По состоянию на 2016 год, только 50% всех земельных участков имеют сведения о координатах. При этом наиболее сложная ситуация в секторе земельных участков для ведения садоводства и огородничества: всего на 2/5 таких участков предоставлены сведения.
Если работы по определению координат характерных точек границ земельных участков в рамках комплексных кадастровых работ не были заказаны органами местными самоуправления, то заказчиком точного описания границ участка становится владелец участка. Ему нужно вызвать независимого оценщика и оплатить предоставленные услуги. Либо дождаться, пока в его населенном пункте пройдут комплексные кадастровые работы.
