Одни девелоперы в заявленную стоимость сотки включают и плату за подключение инженерных коммуникаций. Другие эту статью неизбежных расходов выносят за скобки. Третьи просто не уточняют, какие именно коммуникации в принципе доступны жителям поселка. У фразы «пакет всех необходимых коммуникаций» много вариантов смысла, как и у формулировки «дом под ключ», полюбившейся строительным компаниям.
Эксперты из девелоперских и строительных компаний предложили свои рекомендации по расчету конечной стоимости загородной жизни.
Актуализация оценки
Светлана Невелева, советник руководителя ГК «СТИНКОМ», рекомендует обрисовать свою будущую жизнь за городом и ориентироваться на окончательную стоимость ее обустройства, а не на цену сотки. Стоимость сотки можно принять за точку отсчета, минимальный «входной билет» на рынок. Дальше — вопросы. Что именно будет в собственности? Каково сейчас и как может измениться окружение дома и участка? Во сколько обойдется эксплуатация? Как оформлена земля под дороги, водяную скважину, газораспределительную подстанцию? Стоимость воды и электричества? Кто оплатит асфальтовое покрытие дороги? Или же предстоит ездить по грунтовой дороге, самостоятельно рыть колодец, отапливать дом дровяной печкой?
Покупка участка в только что стартовавшем проекте может дать экономию до 50%, однако риски при этом увеличиваются. Экономические сложности толкают покупателей к сокращению горизонта планирования. Весной 2016 года, затевая строительство дома или дачи, логично рассчитывать на уже имеющуюся сумму либо гарантированные доходы в ближайший год или два. Незачем «закапывать деньги» в непригодную для строительства землю или заливать фундамент под просторный дом, если средства есть только на этот фундамент. Логичнее распределить имеющуюся сумму так, чтобы купленный участок максимально соответствовал требованиям и был готов к началу стройки.
Ничего страшного, если придется затем выбрать более дешевое кровельное покрытие или самую демократичную отделку: это поправимо, в отличие от ситуации, когда рассчитываете на газ или поселковую скважину и не получаете ни того ни другого.
Минимальный пакет коммуникаций в коттеджных поселках обычно включает дорогу к поселку, внутренние проезды и ограждение по периметру, электроснабжение и воду из общепоселковой скважины. Стоимость пакета зависит прежде всего от расстояния, на которое придется тянуть дороги, трубы и провода, объясняет Светлана Невелева.
Подключение киловатта электромощности обойдется в 20–40 тыс. руб. Обычно в проектах экономкласса в заявленную стоимость участка входят 5–7 кВт, дополнительная мощность предлагается за отдельную плату. Для дорог и подведения электричества расходы на одно домовладение сокращаются в масштабных проектах, как замечает Владимир Евдовин, руководитель отдела продаж ГК «Штаб». В проектах компании в Ломоносовском районе дополнительные киловатты можно подключить за 20 тыс. руб. — это вдвое дешевле, чем в среднем по рынку.
Стоимость подключения магистрального газа — не менее 350–400 тыс. руб. с участка. Поэтому чаще всего такая газификация имеет смысл только для постоянного жилья или всесезонной дачи бизнес-класса и выше.
Подключение к поселковому водопроводу от артезианской скважины обойдется примерно в 200 тыс. руб. с участка.
Всегда появляются и дополнительные расходы — как минимум на устройство въезда на участок и подведение коммуникаций от границы участка к дому. Николай Персинен, руководитель отдела продаж компании «АйДаДом», называет затраты для ее коттеджных поселков: около 30 тыс. руб. за устройство въезда и еще столько же за подведение инженерный сетей к дому.
Расчет строительства
На рынке множество завлекательных предложений вроде «Дом из бруса за 300 тыс. руб.». При выяснении деталей окажется, что в эту цену не включен фундамент, крышу предлагают из рубероида, толщина бруса 15 см, к тому же он естественной влажности, то есть при высыхании даст усадку и потеряет первоначальную геометрию, и т. д. Это не значит, что такой дом нельзя использовать для летнего отдыха. Надо просто выяснить, готов ли застройщик через год приехать и заново «подогнать» дверные и оконные проемы, законопатить появившиеся щели.
Если речь о доме, пригодном для всесезонного проживания, то уровень цен другой, но понятие «дом под ключ» все же требует уточнения. Сергей Барышев, генеральный директор компании «Петростройсервис», говорит, что заказчики стали очень въедливыми, задают «правильные» вопросы и стараются строить четкие финансовые планы. Для всесезонных дач или постоянного жилья Сергей Барышев рекомендует использовать каркасную технологию строительства — это быстро, качественно и приемлемо по цене. Кроме того, в каркасном доме дешевле отделка и разводка коммуникаций. Еще один плюс: дом быстро прогревается, то есть подходит для всесезонных дач с электрическим отоплением.
Как полагает Светлана Невелева, реальные цены для теплого дома — от 1,8 млн руб.: 40–50 кв. м без стоимости земли. Если строительство качественного дома 150–200 кв. м пока не по силам, можно выбрать вариант банного или гостевого, который можно построить за два или три весенних месяца, и проводить летом выходные и отпуск уже на собственной даче с удобствами. К слову, ГК «СТИНКОМ» разработала специальное весеннее предложение для покупателей земли в поселке бизнес-класса «Гармония»: можно купить участок со всеми коммуникациями и получить по специальной цене компактное, но полностью готовое для проживания «евробунгало», оснащенное кухонной техникой, включая посудомоечную машину.
Опыт строительства (общение с подрядчиком, осознание разницы в цене домокомплекта и готового к проживанию дома) и загородной жизни (четкое понимание потребностей семьи в помещениях и удобствах) будет крайне полезен потом, при возведении «дома мечты».
Сергей Барышев, генеральный директор компании «Петростройсервис»
Чтобы получить готовый дом, гостевой или банный домик к началу предстоящего летнего сезона (или к следующему сезону), надо четко сформулировать задачу строительной компании: дом по такой-то стоимости в течение такого-то срока. Для нас такой заказчик — идеальный. И меня радует, что люди стали выяснять все детали предстоящей стройки до ее начала. Мы потратим около полутора месяцев на подготовку проекта и сметы, но затем за три месяца построим отличный каркасно-панельный дом. По стоимости приведу пример. Дом площадью 137 кв. м с балконом и террасой, четырьмя спальнями и двумя санузлами, отделанными плиткой, построен за три месяца и встал заказчику в 3,5 млн руб. Подгонка типового проекта в процессе строительства всегда обходится дороже и вредит качеству постройки. Можно разбивать строительство на этапы, но все же лучше сразу выбрать проект и материалы в рамках финансовых возможностей.
Владимир Евдовин, руководитель отдела продаж ГК «Штаб»
Я думаю, экономкласс может быть комфортным. В нашем поселке «Поляны», например, комфорт состоит в близком к городу расположении и высокой степени готовности: построены дороги, подведено электричество — при этом минимальная стоимость участка 350 тыс. руб. За полгода продано уже 60% участков. В поселке «Константиновка», который строится недалеко от Дороги жизни и будет обеспечен магистральным газоснабжением, стоимость участка — от миллиона рублей.
За счет приобретения участка без коммуникаций можно сэкономить до 50% стоимости земли, но это означает, что начать строительство можно будет через год-полтора. Прежде чем покупать такой участок, необходимо собрать информацию о застройщике поселка, оценить ход работ в проектах. Экономия достигается также выбором земли для дачного строительства вместо ИЖС. Прописаться можно и в ДНП — если в таком поселении будет построено ваше единственное жилье. Наши покупатели не испытывают никаких проблем с пропиской.
Николай Персинен, руководитель отдела продаж ГК «АйДаДом»
Стоимость комфортной жизни за городом складывается из локации, стоимости участка с домом и платы за сервис в поселке. Локация определяет траты: ежедневные поездки в город и обратно, а также состав пакета инженерии. Для поселков, удаленных от города больше чем на 30 км, девелопер не будет готовить инфраструктуру в расчете на постоянное проживание.
Нет смысла и в получении статуса земли «для индивидуального жилищного строительства». Жить с комфортом и прописаться можно и в доме на дачной земле, при условии что это единственное жилье. Жители поселков нашей компании успешно оформляют регистрацию по месту жительства, местная администрация этому не препятствует. Стоимость сервиса будет ниже у компаний, управляющих несколькими поселками: у них есть возможность сократить расходы на персонал и технику, рассчитываемые на каждое домовладение.
Валентин Юрчик, юрист «Эко-клуба «Хапо-Ое»
Наше восприятие комфортной жизни за городом отражено в концепции загородного эко-клуба «Хапо-Ое», расположенного в 15 км от города по Мурманскому шоссе, между поселками Хапо-Ое и Манушкино. Природное окружение (Невский лесопарк, Коркинские озера) и искусственный водоем площадью 98 га в сочетании с удобством транспортного сообщения от станций метро «Ладожская», «Ул. Дыбенко», «Пр.Большевиков» — один из существенных плюсов этого поселка как постоянного места проживания. Стандарт комфортной жизни, которого придерживается проект эко-клуба, включает наличие всех коммуникаций в поселке. Рядом строится экодеревня с крестьянско-фермерским хозяйством, где будут производиться натуральные продукты; детский досуговый центр, который познакомит с различными видами сельскохозяйственной деятельности. Будет своя пекарня и уютный ресторан домашней кухни. В поселке построен жилой дом по проекту «Миниатюра», он работает как шоу-рум и офис продаж. Начато строительство жилого дома по проекту «Бриз», в начале марта компания приступит к строительству еще 10 жилых домов в поселке.
