— Владислав Борисович, правда ли, что новые условия менее привлекательны для банков, которые теперь будут заемщиков под лупой рассматривать?
— Дело в том, что cтрогость андеррайтинга заемщика, то есть его проверки, и привлекательность условий программы для банка не коррелируют напрямую. Это разного рода явления. Да, после продления программы ее условия станут для банков менее привлекательными, поскольку снижается маржинальность процесса. Чтобы нивелировать эту разницу, банки стараются немного поднять ставку, о чем, кстати, уже заявили представители крупнейших из них. Однако в этих условиях для увеличения доходности они будут стремиться привлечь больше клиентов. А вот строгость при рассмотрении заемщика связана уже с банковскими рисками. И получается, что один процесс является естественной преградой для другого. Андеррайтинг заемщика и сейчас довольно строгий, поэтому связывать эти два процесса я бы не стал.
— Есть ли специальные программы для малоэтажного строительства и самостоятельного возведения домов?
— Что касается самостоятельной постройки домов, то это весьма индивидуальное дело, чтобы для него была специальная программа. Однако некоторые банки предоставляют кредиты на такое строительство, конечно, на разных условиях. Например, Сбербанк дает такой кредит по ставке от 13,5% годовых. А программа для малоэтажного строительства существовала у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию до 31 декабря 2014 года. Сейчас такой программы нет.
— Теперь о валютной ипотеке. При всей недальновидности заемщиков, государство тоже в ответе за отпускание рубля. Что же будет?
— Ситуация с валютными ипотечниками, конечно, очень сложная. Но нужно отметить, что государство ни в коем случае не дистанцируется от этой проблемы. Наоборот, мы можем констатировать, что сегодня эта ситуация — вопрос ответственности трех сторон: заемщика, банка и государства. Дело лишь в пропорции ответственности. Программа помощи ипотечным заемщикам, предложенная АИЖК, уже действует. На нее выделено около 4,5 млрд руб. Поступают первые заявки от заемщиков. Некоторые банки предлагают свои варианты решения. Все стороны заинтересованы в поиске выхода.
— В каком состоянии сейчас программа «Арендовать квартиру у банка»?
— Эта программа как раз пример того, как в сложившейся ситуации банк также старается предложить решение заемщикам. Насколько я знаю, предложенная ВТБ24 схема такова: заемщик получает возможность жить в квартире по договору два — три года, однако не является ее собственником. За это время он может выкупить квартиру у банка, взяв рублевый кредит. Этот вариант хорош тем, что дает возможность погасить кредит, даже если фактическая рыночная стоимость квартиры не покрывает его полностью. Но ипотечники это предложение пока не принимают.
— Есть ли доступное жилье в Ленинградской области?
— О всеобщей доступности жилья, конечно, говорить не приходится. Но если сравнивать с Петербургом, то, несомненно, Ленинградская область по доступности жилья куда привлекательнее, что, кстати, подтверждается неплохими темпами продаж и строительства. В 2015 году в Ленобласти было сдано более 2,3 млн кв. м жилья, и это очень перспективная территория. Мы уже сейчас видим, как смещается спрос на жилье и комфорт- и экономкласса именно в сторону Ленобласти. Конечно, покупатели стараются приобрести жилье в так называемом ближнем поясе, то есть не дальше 20–30 км от КАД. И лидируют в спросе ближайшие к Петербургу районы. Традиционно самым востребованным является Всеволожский район, где много строящихся объектов, развитая инфраструктура и благополучная экологическая ситуация. Однако цены на жилье там могут быть даже на уровне петербуржских, например, в Кудрове или Мурине.
Также популярны — и у застройщиков, и у покупателей — Гатчинский и Ломоносовский районы. Если говорить о ценах, то в комфортной доступности от Санкт-Петербурга именно в этих районах можно найти квартиры-студии стоимостью около миллиона рублей. За однокомнатную квартиру на этапе строительства уже придется заплатить примерно 1,5 млн руб. — на рынке строящейся недвижимости в Петербурге таких предложений нет. Если сравнить средние цены квадратного метра, то разница между Петербургом и Ленобластью составит 30 тыс. руб.: 101 тыс. руб. и примерно 70 тыс. соответственно.
— Возложение на застройщиков строительства социальной инфраструктуры делает жилье дороже — какая уж тут доступность?
— Если мы говорим о новом проекте Региональных нормативов градостроительного проектирования, то пока они в стадии разработки. Есть только проект, который снижает расчетную норму плотности населения. И уже на ее основе разрабатываются требования к социальной инфраструктуре, озеленению и парковкам. Если норма снижена, то девелоперам придется предусмотреть при строительстве жилья больше объектов социальной инфраструктуры. Например, на 1 тыс. жителей необходимо предусмотреть 62 места в детсадах.
Когда новые нормы будут приняты, можно будет их комментировать, основываясь на каких-либо статистических данных. А пока дать точную оценку по затратам на строительство нельзя. Некоторые девелоперы предполагают рост себестоимости аж на 10–15%. К сожалению, подтвердить или опровергнуть эти цифры невозможно. Но какое-то повышение цены, разумеется, будет.
Однако, по моему мнению, худший вариант — когда целые кварталы возводятся без какой-либо инфраструктуры. И такие прецеденты есть. Приобретение жилья в таких домах впоследствии потребует больших расходов. А главное, там низкое качество жизни. Чтобы детей отвезти в детский сад или школу, нужно много времени; пожилым людям добраться в поликлинику или больницу — проблема. Парковка у дома — роскошь. А о детских площадках или парках для отдыха можно вообще не говорить. Таким образом, подобные густонаселенные кварталы, скорее всего, будут использоваться просто для сдачи жилья приезжим рабочим.
Кстати, если говорить об опыте Ленобласти, то стоит упомянуть о программе «Социальные объекты в обмен на налоги». В ее рамках заключены соглашения, по которым до конца 2022 года планируется построить 59 социальных объектов: 44 детских сада на 6559 мест и 15 школ на 12 414 учеников.
— Можно ли заемщику ориентироваться на ипотеку с господдержкой как «маячок», который означает, что этой строительной компании можно доверять?
— Нет, я бы не стал ориентироваться на то, что строительная компания аккредитована каким-либо банком. Критерии и подходы в оценках зачастую заметно различаются. И банк не будет нести никакой ответственности, если застройщик вдруг не справится со своими обязательствами. Это все-таки вопрос взаимоотношений покупателя и застройщика. И оценивать их нужно, обращая внимание на несколько факторов: от деловой репутации застройщика до технической документации.
