Спрос на элитные объекты мало зависит от сезона. Но покупатели, похоже, отреагировали на укрепление рубля: владельцы валютных активов активизировались в желании за дорогую валюту приобрести объекты по неизменным рублевым ценам. Что предлагает рынок загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти весной 2016 года?
К элитному загородному сегменту в Петербурге и Ленобласти обычно не относят таунхаусы, земельные участки и апартаменты — несмотря на очень престижные локации и высокие цены. Москвичи же включают в премиум-класс таунхаусы и участки без подряда. И цены предложения, и цены сделок подтверждают логику такого подхода: средняя цена проданных «премиальных» УБП, по данным kre.ru, составляет 1,9 млн долл., а максимальная — 65 млн долл. за 114 соток.
Премиум-поселки
Первичный рынок элитных загородных объектов Петербурга и Ленобласти — это коттеджи и участки с подрядом. В течение последних трех лет годовое количество сделок в самом верхнем ценовом сегменте (Knight Frank St. Petersburg называет его классом А) не более пятидесяти.
Цены предложения на первичке сейчас разошлись с заявленными на вторичном рынке. Так, самые дорогие предложения вторички во Всеволожске (Мельничный Ручей) и окрестностях (Воейково). Именно там рекордсмен по цене предложения — появившийся в листинге портала zagorod.spb.ru объект за 700 млн руб. При этом Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg отмечает снижение интереса элитных покупателей к восточному направлению Всеволожского района. Причиной стали усугубившиеся транспортные проблемы в связи с массовой застройкой многоэтажным жильем.
А Курортное направление благодаря ЗСД лишь укрепило лидерские позиции в рейтинге популярности у «дорогих» покупателей, ценящих близость залива с пляжами, развитую инфраструктуру отдыха, хорошие дороги. Правда, местные коттеджные поселки вынуждают идти на компромисс. Алексей Потапов, руководитель проекта «Ламбери», называет главным изменением в премиум-поселках сокращение площади участков — но профессионализм архитектора позволяет и на небольших участках обустроить поселок высокого класса.
Как отмечает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, клиенты, нацеленные на покупку домовладений на участках 40–50 соток, переориентируются на другие локации, а те, кто хочет жить недалеко от северного берега залива постоянно, соглашаются на наделы поменьше.
В Honka отмечают, что площадь участков в проектах компании в Курортном районе меньше обычного, в частности в HONKANOVA Concept Residence под домовладение отведено от 12 соток. Но дело не в кризисе, а в дороговизне земли в этой локации.
Северная часть Всеволожского района, по мнению экспертов, привлекательнее восточной. Там развита спортивная инфраструктура: есть горнолыжный курорт «Охта-парк», конноспортивные и теннисные клубы, — вокруг леса, еловые и сосновые. «В минус можно поставить неразвитость городской инфраструктуры, но в ближайшие два — три года дефицит будет восполнен: уже строится школа, фитнес-центр с бассейном, ресторан. Сегодня район выглядит недооцененным, но советую присмотреться», — говорит Алексей Потапов.
В Knight Frank подсчитали, что в коттеджных поселках Курортного района в продаже 72 элитных домовладения класса А, во Всеволожском — 98, в Выборгском районе (в частности, на границе с Курортным районом, в п. Ленинское) — 42 таких объекта. Средняя цена предложения — 73 млн руб. Это дома в проектах «Медное озеро — 2», «Классика» в Репино-Ленинском, «Озерный край» на берегу озера Вероярви, «Репино Бриз», «Райт Парк», «Медовое».
По данным Knight Frank St. Petersburg, в классе В традиционно высоким спросом пользуются поселки на высокой стадии готовности: «Онегин Парк», «Особый статус» и «Сад времени». Набирают обороты продажи в проектах «Ламбери» и Strawberry Fields Golf Club. Это поселки, стартовавшие больше двух лет назад. Длительный подготовительный цикл, кризисное сокращение инвестиций в загородные проекты, по мнению Алексея Потапова, обеспечат еще больше преимуществ готовым или близким к завершению поселкам. «Думаю, мы еще увидим ралли», — предполагает девелопер.
Готовые дома в продаже
Спросом пользуются готовые дома. Например, в «Особом статусе» первым был заселен именно шоу-дом, с готовым интерьером и ландшафтом участка. В Honka отмечают, что эти так называемые инвестиционные проекты востребованы у покупателей, которые предпочитают видеть приобретаемый объект вживую. В прошлом году был продан полностью меблированный дом Honka в поселке Кюмлено, сейчас на финальном этапе оформление интерьера дома-образца в HONKANOVA Concept Residence.
Инвестиционные дома — товар штучный, у каждой компании в поселках таких один-два. В петергофском проекте «Сад времени» («Строительный трест») сейчас выставлен на продажу кирпичный двухэтажный особняк 212 кв. м на участке 25 соток. В «Онегин Парке» (ИФК «БСПБ») есть несколько готовых домов: от 16,9 млн руб. за каменный коттедж 200 кв. м на 15 сотках до 42,6 млн руб. за дом 380 кв. м на 28 сотках.
В Honka считают, что наиболее популярны готовые дома без финишной отделки и мебели.
Таунхаусы недалеко от залива
Если на московском рынке средняя цена предложения таунхауса в элитном сегменте по итогам года около 550 тыс. долл., а самый дорогой продается за 2,7 млн долл., то под Петербургом лидеры ограничились планкой в 36 млн руб. По такой цене предлагается таунхаус 120 кв.м в сданном комплексе Repino Village в центре Репино. Все здания в поселке построены из финского клееного бруса производства Honka, у домов свои зеленые зоны от 1,5 до 10 соток. В компании считают, что комплекс безусловно относится к премиум-классу в силу расположения на берегу Финского залива, качества домов, инфраструктуры, инженерного оснащения, уровня безопасности. На территории есть два открытых летних бассейна — для детей и взрослых, парковка, детская площадка, места для отдыха, сосновый лес. Дома и таунхаусы продаются и сдаются в аренду.
Почти такая же цена установлена для секции 295 кв. м в «Аллегро-Парке», строящемся в п. Лисий Нос. В Солнечном построен и сдан в эксплуатацию комплекс таунхаусов Ollila, во всех предусмотрены просторные террасы, прилегающие участки до трех соток.
Алексей Потапов считает, что таунхаусы можно и нужно включать в элитные коттеджные поселки: их не должно быть много и они должны нести определенную смысловую функцию. «Есть клиенты, которых пугают большие участки — и это не вопрос финансового достатка. Они хотят городских условий для жизни за городом, им необходимы небольшие наделы с комплексом услуг по уходу за ними. Мы планируем запустить этот формат в «Ламбери» в следующем сезоне».
Дорогие участки без подряда
Петербургские девелоперы и аналитики избегают сочетания «участки премиум-класса». Алексей Потапов называет риски человеческого фактора главной причиной, по которой класс незастроенного участка неопределим: природа может создать участок с уникальными характеристиками, а вот человек способен все испортить. Дорогие участки без подряда предлагаются, например, в проекте «Уварово», 50 наделов стоимостью от 9,9 до 15 млн руб. «Олимп 2000» вывел поселок «Пески-29», 30 км за Зеленогорск, где участки стоят от 7,1 до 26,7 млн руб. В «Гармонии» есть береговые наделы с выходом к Александровскому озеру, и площадь их доходит до 85 соток при цене 360 тыс. руб. за сотку. Тем не менее, как считает Светлана Невелева из ГК «СТИНКОМ», их нельзя относить к премиум-сегменту, поскольку поселок выдержан в формате бизнес-класса.
Апартаменты в курортной зоне
Загородные апартаменты под Петербургом трудно отнести к какому-то другому классу, кроме «премиум». По мнению Елизаветы Конвей, апартаменты в прибрежной зоне — удобный формат для тех, кто не желает нести большие расходы на строительство дома и обслуживание участка, и спрос на апартаменты постепенно растет. Самыми знаковыми проектами Елизавета Конвей называет комплексы «Первая линия. Medical & Wellness Resort» (ГК «Пионер») и CRYSTAL от ADG.
В «Первой линии» предлагаются юниты площадью 50–85 кв. м стоимостью от 13 до 21,5 млн руб. В проекте X-Home максимальная цена предложения 101,7 млн руб. за апартаменты 230 кв. м.
Успех у покупателей апартаментов, по мнению Елизаветы Конвей, зависит от соответствия параметрам «премиального» жилья. Это видовые характеристики и клубный формат; собственная территория с атмосферой загородной жизни; вся необходимая инфраструктура для детей, поскольку апартаменты часто покупают для отдыха семьи с детьми. Большим преимуществом является медицинский центр в составе проекта — отсутствие квалифицированной медицинской помощи, которая может потребоваться в любой момент, часто отпугивает потенциальных покупателей загородной недвижимости.
