— В Ленобласти индивидуальные дома составляют до 40 процентов ежегодно вводимого жилья. Если ваш комитет проверяет их при вводе в эксплуатацию, можно ли оценить качество ИЖС?
— Для строительства индивидуальных жилых домов — домов не выше трех этажей для одной семьи — по закону необходимо разрешение. Для ввода в эксплуатацию разрешение пока не требуется, и эта норма, прописанная в законе о введении в действие Градостроительного кодекса, будет действовать до 2017 года. Поэтому мы не осуществляем надзор за строительством и не проверяем индивидуальные дома на соответствие нормативам.
Если речь о коттеджном поселке, в котором, например, компания построила дома и хочет оформить их в собственность юрлица, то разрешение на ввод в эксплуатацию необходимо. Тем не менее статья 49 Градостроительного кодекса прямо называет объекты, для которых не требуется экспертиза проекта и госстройнадзор. Это индивидуальные жилые дома и многоквартирные дома до трех этажей. Поэтому такие объекты вводятся в эксплуатацию органами местного самоуправления без участия нашего комитета.
С января 2016 года малоэтажные дома (за исключением ИЖС) проходят экспертизу проекта и процедуру ввода в эксплуатацию, если строительство финансируется за счет государственного и муниципального бюджета. Частные проекты по-прежнему не обязаны проходить экспертизу и госстройнадзор.
— Можете ли вы сказать, по каким объектам в Госстройнадзор Ленобласти поступает больше всего жалоб?
— Обращений граждан, недовольных качеством построенного жилья, больше всего как раз по тем объектам, которые мы по закону не обязаны и не имеем права контролировать: по малоэтажным домам до трех этажей или домам блокированной застройки (таунхаусам). Мы вынуждены объяснять людям, что споры с застройщиком им придется решать через суд.
В целом хочу отметить, что прогресс есть — качество выполнения строительных работ стало выше, хотя оно по-прежнему далеко от идеального.
— Можно ли сказать, кто строит лучше: крупные компании или небольшие, петербургские или областные? К каким меньше претензий?
— Я бы сказал, что лучше строят компании, у которых есть опыт сдачи в эксплуатацию хотя бы одного жилого дома в Ленобласти. Возможно, у кого-то поначалу и были иллюзии, что в области требования менее жесткие, но они развеиваются при первой сдаче.
— Много ли обращений в Госстройнадзор связано с задержкой сдачи домов?
— На нарушение сроков жалуются, когда до сдачи дома остается полгода, а возведены один-два этажа. Если речь о задержке на месяц-другой, жалоб нет. Довольно много жалоб на проблемные дома, по которым сроки нарушены значительно. Просто таких домов у нас относительно немного, но по ним дольщики обращаются многократно.
В соблюдении сроков есть положительная динамика: по данным за три с половиной месяца 2016 года, за продлением действия разрешения на строительство в Госстройнадзор Ленобласти обратились 43 компании. За прошлый год подобных обращений было двести, притом что объемы строительства растут. На 31 марта в Ленобласти с привлечением денежных средств участников долевого строительства строится 677 многоквартирных домов. Помимо этого, с привлечением средств граждан строят многоквартирные дома еще 29 ЖСК. В настоящее время в области число действующих договоров участия в долевом строительстве — 74 787, в конце 2014 года их было 57 300, а по состоянию на конец 2013 года — 37 328. Доля новостроек с продленными сроками сейчас составляет около 20–25 процентов.
Застройщики чаще всего не укладываются в первоначальные сроки из-за проблем с подключением к инженерно-техническим сетям или дорожно-транспортной инфраструктуре. Это связано в том числе с несинхронностью работ на участках разных застройщиков. Например, невозможно построить дорогу, если она проходит через участок, где строительство только на начальном этапе.
Большинство компаний стали более трезво оценивать предстоящие трудности еще на этапе проектирования, и практика начинать стройку до решения вопросов с сетями постепенно уходит в прошлое.
— Разве перед выдачей разрешения на строительство у застройщика не проверяют документы об электро- и водоснабжении дома?
— Для разрешения на строительство застройщик должен предоставить градостроительный план земельного участка, документы на землю и проектную документацию. В законе не прописана отдельной строкой обязанность застройщика предъявить договор с энергоснабжающей организацией об условиях и сроках подключения жилого дома. Однако техусловия на подключение к сетям должны быть получены застройщиком до разработки проектной документации, которую проверяют в ходе экспертизы. В ней должны быть указаны параметры энергообеспечения дома.
В этой части у нас есть серьезные претензии к негосударственной экспертизе. В проекте должны быть указаны точки подключения к сетям, а мы видели прошедшие экспертизу проекты, в которых указаны точки подключения не к существующим, а только проектируемым сетям. Это выявляется в ходе надзора, а иногда уже построено полдома.
— Негосударственную экспертизу, очевидно, пройти проще и быстрее? У застройщика есть такое право.
— Когда была создана негосударственная экспертиза проектной документации, многие выбрали ее, но затем столкнулись с проблемами на стадии надзора или при вводе домов в эксплуатацию. Застройщики должны быть заинтересованы не в формальной экспертизе, для галочки, а в выявлении слабых мест, в качественной оценке проектной документации — чтобы затем при проведении стройнадзора не было нарушений.
Когда строительные компании и проектировщики столкнулись с подобной проблемой после негосударственной экспертизы, многие предпочли государственную экспертизу. Леноблгосэкспертиза благодаря собственному архиву изысканий и большому числу оцениваемых проектов видит территорию в целом, комплексно, поэтому может дать аргументированные разъяснения, помочь избежать нарушений и ошибок при строительстве и вводе дома в эксплуатацию. Это благо и для застройщика, и для будущих жителей.
— Как покупателю квартиры заранее выяснить, не придется ли ему жить в многоэтажном доме без центральной канализации, с локальными очистными сооружениями?
— В этом вопросе для многоэтажных домов действует четкий запрет, тогда как для мало- и среднеэтажных наблюдается законодательный пробел.
Дольщики должны понимать, что если в доме будут собственные (локальные) очистные сооружения, их ремонт, обслуживание и эксплуатация станут бременем для жителей, поскольку локальные очистные сооружения считаются неотъемлемой частью дома.
Выяснить, что застройщик планирует строить, любой потенциальный дольщик может, посмотрев проектную документацию. Если самостоятельно разобраться не получается, задавайте прямые вопросы застройщику!
Как раз потому, что разрешения на строительство выдавались без реализуемых техусловий по подключению к сетям — наряду с несвоевременным обеспечением новых кварталов соцобъектами и дорогами, — полномочия муниципалитетов были переданы на уровень региональной власти. Но этот механизм действует только с начала 2015 года, а большинство проблем возникли раньше.
