Доля инвестиционных сделок на первичном рынке жилья всегда была довольно высокой — в процессе строительства стоимость квартир увеличивается, по оценкам экспертов, в среднем на 20% в год. Если объект расположен в перспективном месте и обладает уникальными характеристиками, то удорожание может быть и более значительным. Кроме того, по завершении строительства собственник имеет возможность зарабатывать на сдаче жилья в аренду.
Спрос на минимуме
Проблема в том, что в кризис далеко не каждый готов рискнуть и вложить деньги в строительство на этапе котлована, однако лишь в этом случае можно хорошо заработать на удорожании жилья.
По данным компании «Петербургская Недвижимость», в 2015 году по сравнению с 2014 годом спрос на новостройки в массовом сегменте (речь идет главным образом о многоэтажных комплексах) снизился почти на треть. Конечно, уменьшилось и число инвестиционных покупок.
Хотя, по словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, 10 15% квартир в новостройках по-прежнему приобретаются с целью заработка. «Впрочем, оценить эту долю можно весьма приблизительно — планы покупателей меняются. Кто-то приобретает жилье, чтобы потом сдавать в аренду, а живет сам. Кто-то покупает для детей, но потом решает перепродать. Вариантов масса».
При этом, конечно, покупатели-инвесторы стараются выбирать самые надежные проекты от известных на рынке компаний. Ведь они приобретают недвижимость на самом раннем этапе строительства.
Малоэтажка для инвестора
Ольга Трошева подчеркивает, что инвесторы предпочитают в основном многоэтажные новостройки. Квартиру в них проще сдать в аренду и легче потом перепродать.
«В сегменте пригородных малоэтажных комплексов доля инвестиционных покупок гораздо меньше: не больше 5%, — говорит эксперт. — При этом многое зависит от цены на начальном этапе проекта, надежности застройщика и таких факторов, как степень благоустройства территории и уровень безопасности Нередко проект одного девелопера пользуется спросом у инвесторов, а проект другого застройщика в той же локации не востребован».
Рынок малоэтажки сложнее многоэтажного, поэтому требует от потенциального инвестора более глубоких знаний. В сегменте многоэтажек инвестиционно привлекательной может быть практически любая квартира — объекты типовые, все новостройки сосредоточены в одних и тех же местах: Мурине, Буграх, Кудрове, Новоселье.
С другой стороны, если малоэтажный комплекс выбран дальновидно, заработать можно гораздо больше, чем на рынке пригородных многоэтажек. Яркий пример — рост в цене квартир в малоэтажном жилом комплексе «Близкое» в деревне Мистолово. С момента запуска проекта квартиры там подорожали на 100% всего за год.
Сделки идут!
«Активность покупателей в сегменте малоэтажных жилых комплексов хоть и невысокая, но более стабильная, чем на рынке земельных участков. За первые пять месяцев 2016 года по сделкам с квартирами в малоэтажных жилых комплексах, которые участвуют в информационном обмене, видно некоторое снижение продаж, — отмечает Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро «Сперанский». — В жилых комплексах, где продавалось по 12–15 квартир в месяц, сейчас продают 10–12».
Дмитрий Сперанский добавляет, что средняя стоимость сделки и структура спроса не меняются: более 80% общего числа продаж приходится на студии и «единички», 5% — на двухкомнатные квартиры и лишь единичные сделки зафиксированы с трехкомнатными квартирами. Самый популярный товар, по его мнению, однокомнатные квартиры около 36 кв. м стоимостью примерно 2 млн рублей.
«Компактные» вложения
Инвестиции в малогабаритные квартиры в малоэтажных комплексах в принципе оправданны. Проекты эти, как правило, небольшие, реализуются на значительном отдалении друг от друга. Таким образом, нет эффекта перенасыщения рынка компактным жильем.
Иное дело многоэтажки. Например, в Мурине уже построено столько студий и однокомнатных квартир, что в будущем продать такое жилье на вторичном рынке или сдать в аренду будет непросто. Как считает руководитель Аналитического центра девелоперской компании ОПИН Денис Бобков, разумнее вкладывать средства в покупку двух- и трехкомнатных квартир, которые занимают скромную долю на рынке. Конечно, если позволяют средства. Для непрофессионального инвестора покупка «двушки» или «трешки» может оказаться непосильным делом.
Кстати, и в этом отношении малоэтажные комплексы выигрывают, поскольку «входной билет» на этот рынок дешев: купить однокомнатную квартиру можно всего за 1,2–1,4 млн руб.,
а двухкомнатную — меньше чем за 3 млн рублей.
Добавим, что в последнее время на пригородный рынок вышло много новых малоэтажных комплексов с яркой концепцией (например, ЖК «Цветы» в Касимове, «Шотландия» рядом с деревней Скотное, «Итальянский квартал» в пос. Романовка, «Неоклассика» в Шушарах и др.). Безусловно, они могут быть интересны инвесторам.
А вот сегмент таунхаусов, по мнению Ольги Трошевой, вообще не вызывает интереса у инвестиционно настроенных покупателей — в большинстве случаев такое жилье приобретается для себя.
Что такое «дачные квартиры»
Покупать квартиру в малоэтажном комплексе для сдачи в аренду, по всей видимости, целесообразно, если она расположена очень близко к городу (транспортная доступность должна быть не хуже, чем в том же Мурине или Кудрове), либо, наоборот, на значительном удалении и в живописном месте: тогда ее можно предлагать как дачу. Однако нужно учесть, что формат «дачных квартир» хотя и потенциально перспективен, пока еще не вполне понятен многим арендаторам, и придется затратить определенные усилия на рекламу, продвижение объекта, объяснение преимуществ этого предложения.
На сегодняшний день много малоэтажных комплексов возводится в популярных дачных местах, среди озер, возле курортов. В качестве примеров можно привести ЖК «Горки Парк» у деревни Кузьмолово Всеволожского района (в пешей доступности находится горнолыжный курорт «Охта-парк», конноспортивный клуб «Дерби»), ЖК «Кирккоярви» в пос. Поляны Выборгского района (у Полянского озера) и др.
Вне зависимости от того, в каком доме — мало- или многоэтажном — планируется приобретение квартиры, инвестору следует тщательно просчитать все риски и собрать как можно больше информации о девелопере и его проекте.
Елена Орлова, руководитель отдела продаж компании «Европейская слобода»
На сегодняшний день приобретение квартиры в загородном малоэтажном жилом комплексе непопулярна
у покупателей-инвесторов. Пригородное жилье — однокомнатные квартиры и небольшие двушки — интересны для проживания молодым семьям с детьми, а также уже сложившимся семьям для увеличения площади. Важнейшая составляющая комфортной жизни в пригороде — это сочетание привычных городских удобств и красоты природных массивов. Необходим и полный набор инфраструктуры на территории жилого комплекса, включающий как социальные объекты, так и спортивные сооружения, ландшафтное озеленение, дороги, парковки. Когда новоселы смогут прочувствовать, что такое комфортно жить в ближайшем пригороде, тогда такие квартиры станут привлекательными и для инвесторов. В том числе для сдачи в аренду. Ведь при создании необходимых условий для жизни за КАД потребность в частых поездках в город отпадет.
