Элита в рублях
В течение последних трех лет за год в коттеджных поселках класса А, по данным отчетов компании Knight Frank SPb, продавали 35–38 объектов за год. В 2016 году сделок с коттеджами класса А было на одну больше, чем в первом полугодии 2015 года.
Средняя цена проданного дома по сравнению с 2015 годом снизилась едва заметно, рублевые цены можно назвать стабильными. В классе А средняя стоимость домовладения составила 70,8 млн руб., в классе В — 22,5 млн руб. Полгода назад, в конце 2015 года, показатели были 72,9 млн руб. в классе А и 22,4 млн руб. в классе В.
В январе — июне 2016-го половина проданных домов попали в ценовой диапазон 40–70 млн руб., три сделки прошли с объектами дороже 70 млн руб., одна — дороже 100 млн.
Один объект премиум-класса продан в поселке «Озерный край», на берегу озера Вероярви в Токсове, два домовладения нашли новых владельцев в поселке Repino.Club, построенном Honka в Курортном районе.
Запрос на готовые дома
В бизнес-классе (или классе В) прошли 52 сделки с домами (включая земельные участки с подрядом). Это на 13% меньше, чем за предыдущие полгода.
О десяти сделках за полугодие на два проекта — коттеджные поселки «Небо» и «Сад времени» — сообщили в «Строительном тресте». Четыре домовладения (и еще одно в июле) проданы в «Особом статусе».
Покупатели в 2016 году больше ориентированы на покупку готового дома, часто даже с отделкой и мебелью. По данным Knight Frank SPb, таких запросов в общем объеме было 37%. При этом на покупку дома, подготовленного к отделке, нацелены половина покупателей. Оставшиеся 13% согласны на приобретение участка в поселке минимум с готовыми коммуникациями и дорогами.
Клиенты, не нашедшие подходящих предложений в строящихся коттеджных поселках, обращались на вторичный рынок. Полностью готовые дома вторички составили сильную ценовую конкуренцию предложениям застройщиков.
Частные собственники намного охотнее соглашались продать с дисконтом. Это, по мнению Тамары Поповой, руководителя отдела исследований Knight Frank SPb, отвечает настрою покупателей, которые рассчитывают на скидку процентов двадцать.
Однако многих покупателей «вторичка» не устроила. Даже в ценовом диапазоне 20–30 млн руб. за домовладение дома нередко продаются без проектной документации, без схемы подведения сетей, со слов клиентов говорит Юлия Блинова, директор по маркетингу и продажам компании «Русь: Новые Территории». Покупатели хотят понимать, кто, как и за какие деньги будет обслуживать дом (прежде всего системы жизнеобеспечения и безопасности), хотят гарантий и предсказуемости. Поэтому многие, изучив предложения на вторичном рынке, вернулись к коттеджным поселкам.
В «Особом статусе» летом продали оба построенных на средства девелопера дома. По мнению Тамары Поповой из Knight Frank, готовые дома в поселках высокой степени готовности и впредь будут наиболее востребованы.
Однако предложений, соответствующих спросу, остается все меньше.
С этим в Knight Frank SPb связывают рост спроса на аренду загородных домов за 200–300 тыс. руб. в месяц в Курортном районе. Потенциальные покупатели, готовые заплатить 40–70 млн руб. за домовладение, не найдя объекта, соответствующего их требованиям, арендуют дома — тестируют загородную жизнь, оценивают транспортную доступность и инфраструктуру «на местности».
По данным Тамары Поповой, в Курортном районе есть также спрос на таунхаусы высокой ценовой категории. «Вопреки распространенному скептическому мнению о спросе на таунхаусы, именно этот формат сейчас демонстрирует самые высокие средние темпы продаж в жилых комплексах: 2–3 секции в квартал. Таковы, например, темпы продаж в проекте «Аллегро-Парк» в пос. Лисий Нос Приморского района Петербурга», — говорит Тамара Попова.
Кто что ищет
Изменения в портрете покупателя заметны в двухлетней ретроспективе. В «Онегин Парке», по информации Руслана Полтасова, руководителя отдела продаж проекта, появились покупатели, которым 25 лет, тогда как раньше самым молодым было не меньше тридцати пяти. Ту же тенденцию отмечают в «Особом статусе»: еще два года назад клиентов 26–28 лет практически не было, а теперь они появились, в основном это семьи с детьми.
На рынке стало больше приезжих из Москвы и сырьедобывающих регионов. Среди петербургских покупателей выросла доля тех, кто уже живет за городом, но ищет другую дислокацию, спасаясь от разрастающихся кварталов многоэтажной застройки, например, во Всеволожске. Причем местные покупатели отлично знают все предложения в интересующем их районе и выбирают вполне профессионально.
Столь же грамотно, по словам девелоперов, подходят сегодняшние клиенты к строительству дома и прочих построек: планировка участка с подведением коммуникаций к будущим дополнительным постройкам вроде бани (спа-центра), гостевого домика или беседки для барбекю продумывается параллельно с проектированием основного дома.
В бизнес-классе покупатель нащупал золотую середину. По словам Антона Гаринова, руководителя продаж загородной недвижимости компании «Строительный трест», покупатель не экономит на такой серьезной покупке, как загородный дом, который строится не для одного поколения, но и не разбрасывается деньгами. И площадь 200–300 кв. м оптимальна, позволяет функционально использовать пространство. В «Саду времени» пользуются спросом дома 200–300 кв. м. В «Особом статусе» самым популярным был проект дома около 300 кв. м, включая террасы и балконы. В «Онегин Парке» хитом продаж во всех очередях стал дом 252 кв. м на участке 15–18 сот., но в последнее время заметно смещение в сторону проектов больше 300 кв. м и участков от 20 сот., как говорит Руслан Полтасов.
Рассрочки, трейд-ин и немного ипотеки
Кредитные средства участвуют в 10–25% сделок: банки всегда были менее лояльны к кредитованию загородных домов, в сравнении с квартирами первичного или вторичного рынка. По данным «Строительного треста», в загородном сегменте у компании проходит в среднем 25% сделок с привлечением ипотечного кредитования. Остальные три четверти продаж — это стопроцентная оплата или оформление беспроцентной рассрочки на один или два года.
Кроме привычных ипотеки и рассрочки, застройщики предлагают клиентам собственные разработки. В «Онегин Парке», например, наряду с двухлетней рассрочкой есть вариант передачи имеющейся квартиры в зачет стоимости приобретаемого дома (трейд-ин). Покупателю не надо ждать продажи своей квартиры, и он может жить в ней, пока идет отделка нового дома.
В «Саду времени» для двух объектов до конца года действует предложение получения ключей после оплаты 40% стоимости дома.
По прогнозу специалистов Knight Frank SPb, застройщики будут предлагать рассрочки и другие программы, тогда как на «вторичке» сохранится понижающая ценовая корректировка, которая позволит девелоперам переориентировать часть спроса на свои объекты.
Премьеры и анонсы
В премиум-классе выведен один новый проект, причем он оказался самым масштабным: 60 домовладений в Лахте от девелопера построенного рядом «Северного Версаля». В бизнес-классе три из четырех вышедших в 2016 году на рынок проектов совсем камерные — на 6–9 домовладений.
Собирается представить новые проекты в следующем полугодии и компания «Русь: НТ». Известно, что в Приозерском районе будут 34 готовых домовладения посреди леса. Пока этот проект готовят к выходу, для клиентов формируется «лист ожидания».
«Росса Ракенне СПб», эксклюзивный дистрибьютор Honka, тоже обещает во втором полугодии премьеру девелоперского проекта, но подробности не раскрывает.
По прогнозу Тамары Поповой из Knight Frank SPb, во втором полугодии в дорогом сегменте можно ждать презентаций, и они будут интересными: девелоперам приходится работать на «рынке покупателя» и учитывать растущие требования клиентов.
Юлия Блинова, директор по маркетингу и продажам компании «Русь: Новые Территории»
За полугодие в коттеджном поселке «Особый статус» продано четыре домовладения, и еще одно в июле. Причем в первом квартале покупатели выбирали участки с подрядом, а летом прошли сделки с готовыми домами. Финансовые условия продаж мы не меняли: за год выплачивается полная стоимость участка с коммуникациями и подряда на строительство дома.
Сегодняшние покупатели подходят к выбору грамотно, они хорошо знают все предложения на рынке, владеют информацией об инфраструктуре, транспортной доступности. Подробно изучают ближайшее окружение поселка.
Желание сэкономить реализуется тоже грамотно: с самого начала планируется весь комплекс построек (навесов, бани с выводами воды, отопления и электричества) и ландшафтных работ на участке, а строительство уже разбивается на этапы.
Система диспетчеризации поселка является преимуществом при выборе объекта. И если такие опции, как управление светом или шторами через смартфон, выбирают не все покупатели, то контроль за системами жизнеобеспечения дома — это датчики протечек, загазованности и пожара, проникновения третьих лиц, управление климатом — почти все.
Руслан Полтасов, руководитель отдела продаж «Онегин Парка»
В «Онегин Парке» продажи всегда были стабильные. Даже в нынешнее сложное время у нас все идет по плану. В течение двух лет хитом продаж был дом 252 кв. м на участке 15–18 соток. Но в последнее время выбор клиентов смещается в сторону увеличения площади дома — больше 300 кв. м и участка — более 20 соток. Для многих важным фактором является близость парковой зоны с озером. В «Онегин Парке» у покупателя широкий выбор финансовых инструментов: рассрочки на длительный срок при строительстве новых домов и покупке готовых домовладений, индивидуальные ипотечные программы с лояльным подходом при подтверждении доходов. Очередное ноу-хау от девелопера проекта ИФК БСПб — трейд-ин квартиры. Сейчас, летом, звонков меньше, но при этом интересанты серьезнее настроены на заключение сделки. Спрос на качественную загородную недвижимость есть, но покупатель, безусловно, стал требовательнее. Во втором полугодии мы продолжим продажи домовладений и строительство III очереди коттеджного поселка, а также предложим покупателям новые проекты домов бо?льшей площади.
Владислав Вирин, руководитель проекта «Юкковское»
В загородном коттеджном комплексе «Юкковское» за первое полугодие 2016 года продано пять лотов, это земельные участки без обязательного подряда. Еще по двум лотам идут переговоры. Сегодняшние покупатели стараются экономить, выбирая и площадь участка, и его расположение в поселке, и проект коттеджа в зависимости от финансовых возможностей. Могу сказать, что покупатель стал намного требовательнее, поскольку ввиду экономической ситуации жестко ограничен в средствах. Мы предлагаем клиентам скидки при 100%-ной оплате, рассрочку до одного года на лояльных условиях, есть возможность привлечения ипотечного кредита. Из-за непредсказуемости экономической ситуации настроения покупателей нельзя назвать оптимистичными. В наших планах на второе полугодие завершение продаж домовладений и участков в I очереди, подготовка к выводу на рынок недвижимости II очереди.
Антон Гаринов, руководитель группы продаж загородной недвижимости компании «Строительный трест»
За первое полугодие в нашей компании в сегменте премиум-класса было продано одно домовладение в КП «Озерный край», в сегменте «бизнес» 10 домовладений в КП «Небо» и «Сад времени».
Сейчас у покупателей наиболее популярен формат коттеджа 200–300 кв. м. Это оптимальная площадь, которая позволяет функционально использовать пространство. Из предложенных «Строительным трестом» форм оплаты не могу назвать наиболее востребованную. В среднем около 25% сделок проходят с привлечением ипотечного кредита, остальные покупатели пользуются беспроцентной рассрочкой или оплачивают покупку единовременно.
Настроение покупателей зависит от положения дел в поселке: когда он развивается, появляются первые новоселы, для новых клиентов это становится доводом для принятия положительного решения о покупке. Скидки и специальные предложения влияют меньше.
Во второй половине 2016 года планируем передать собственникам несколько готовых домов, а также полностью завершить работы по монтажу сетей и благоустройству территории в коттеджном поселке «Сад времени» в Петергофе.
