Мария Ошакбаева, адвокат по земельным делам, партнер компании «Федерация юристов Санкт-Петербурга»
Речь не о маркетинговых уловках, а о мифической стоимости земельного участка. За привлекательной ценой зачастую скрывается ряд проблем с документами и проведением коммуникаций, которые покупатель получает «в подарок» после подписания договора купли-продажи. Люди давно уяснили, что земля — это ценный актив и прежде всего рентабельная инвестиция. Однако часто не принимают во внимание: чем крупнее сделка, тем больше правовых нюансов задействовано в договорных отношениях, особенно когда дело касается земельного законодательства.
Неочевидные детали
Документ о праве собственности и кадастровый паспорт — это обязательный минимум в пакете документов, который обязан предоставить продавец при продаже (правоустанавливающие документы, материалы межевания, выписки из реестров, генплан поселка, оценка денежной стоимости участка и др.). Всю информацию в этих документах нужно проверять через Государственный кадастр недвижимости. Проверка поможет убедиться, что земельный участок не имеет препятствий для строительства: обременений нет, а целевое назначение земли соответствует реальным нуждам. На первичном рынке недвижимости есть ряд обременений, о которых владельцы говорят редко: это нахождение участка в охранной зоне газопровода высокого давления, высоковольтных ЛЭП, системы канализации или в прибрежной полосе водного объекта. Приобретение такого участка чревато запретом на строительство.
Важно выяснить, соответствуют ливид разрешенного использования и категория земли документам территориального планирования поселка, региональному генплану и Правилам землепользования и застройки. Если по документам собственника земельный участок предназначен под ИЖС, а по факту находится в рекреационной зоне, то запрет на постройки обеспечен. Участок может оказаться в резерве администрации, что рано или поздно обернется принудительным лишением права собственности.
Скрытые расходы
При обмерах участка допускаются кадастровые ошибки, что влечет за собой искажение характеристик участка и, как следствие, нарушение прав потенциального собственника и увеличение налоговых платежей. Все перечисленное — лишь малая часть рисков, которые зачастую замалчиваются или возникают из-за халатности продавца. Наличие инженерных сетей должно быть подтверждено местной администрацией и монополистами, c которыми заключен договор о подключении коммуникаций. Иначе есть риск проведения сетей за свой счет. Лучше всего перед покупкой пообщаться с жителями поселка и узнать о состоянии коммуникаций.
На вторичном рынке опасными считаются покупки земельных участков по доверенности, без согласия супруга, без уточнения числа зарегистрированных лиц и реальных собственников. В этих случаях необходимо установить правопредшественника, найти всех лиц, участвовавших в предыдущей сделке купли-продажи, и получить нотариальное согласие на продажу от супруга (супруги), если продавец состоит в браке.
Принятие мер: правовая экспертиза документов
Юридическая чистота сделки интересует многих покупателей. Отдавая деньги, они хотят быть уверенными, что за потраченные деньги получат то, что ожидают. Сегодня хорошая репутация девелопера уже не показатель безопасности: у всех есть проблемные объекты. Срочная покупка участка на вторичном рынке может стать не такой уж и выгодной. Роль юриста и адвоката по земельным делам заключается в детальной проверке всех документов на предмет расхождений и несоответствия данных о приобретаемом объекте недвижимости. Участие незаинтересованного специалиста в сделке исключает риск возникновения проблем в процессе эксплуатации объекта. Расходы на правовое сопровождение несопоставимы с финансовыми потерями в случае заключения заведомо невыгодной сделки.
Федерация юристов Санкт-Петербурга
СПб., ул. Итальянская, 2,
ст. м. «Невский проспект»,
БЦ «Офисный двор»
Тел. (812) 603-42-85
