— Евгений Владимирович, какую цель, по вашему мнению, преследовал законодатель, вводя такую поправку?
— Цель понятна — сохранение земель сельскохозяйственного назначения, сельхозугодий. Но это сложный закон, к которому пока нет даже толкования. Часть 4 статьи 78 Земельного кодекса РФ гласит, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на расстоянии не более 30 км от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства. Это означает, что на таких участках отныне запрещено не только жилищное строительство, но и ведение садоводческого, дачного хозяйства. Поскольку последнее не входит в понятие «ведение сельского хозяйства», как оно раскрыто в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 года № 540). Соответственно, новых садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) или дачных некоммерческих партнерств (ДНП) на сельскохозяйственных землях в 30-километровой зоне от сельских населенных пунктов не появится.
В то же время закон не запрещает в границах указанной территории осуществлять перевод земель из сельскохозяйственного назначения в иные категории, если иное не предусмотрено законом. То есть в принципе земли для ведения садоводства и дачного хозяйства, находящиеся в пределах рассматриваемой зоны, могут быть включены в границы земель сельских населенных пунктов в соответствии с генеральными планами поселений.
— Нужны ли новые садоводческие и дачные хозяйства петербуржцам и жителям городских поселений Ленобласти? Возможно, власти Ленобласти планируют выход с какой-либо законодательной инициативой о смягчении нового требования закона?
— Пока в этом нет необходимости — ни в новых садоводческих массивах, ни в наших законодательных инициативах по этому вопросу.
Разумеется, поскольку закон обратной силы не имеет, никто не будет отменять право на существование уже действующих ДНП и СНТ. Точно никто не будет выселять оттуда людей, если у них есть правоустанавливающие документы на землю, а тем более на строения на этой земле.
Однако мы не заинтересованы в создании новых садоводческих и дачных массивов с последующим их включением в границы населенных пунктов (к которому ДНП и СНТ, как правило, стремятся). Ведь это стало бы обременением для всех уровней бюджета, на который пришлась бы нагрузка по содержанию и обустройству этой территории.
В соответствии с новым требованием закона правительство Ленинградской области не будет принимать к утверждению генеральные планы поселений, которые в пределах 30 км от границ сельских населенных пунктов предусматривают функциональные зоны для ведения садоводства и дачного хозяйства. А ранее утвержденные генеральные планы и Правила землепользования и застройки, предусматривающие в 30-километровой зоне ведение садоводства и дачного хозяйства на территориях, где отсутствуют действующие СНТ и ДНП, должны быть приведены в соответствие с законом.
— Есть ли сейчас в Ленинградской области садоводства или дачные партнерства, которые уже фактически существуют, но документально еще не оформлены?
— Это невозможно в принципе. ДНП или СНТ должно быть прежде всего зарегистрировано как юридическое лицо, а его статус должен распространяться на определенную территорию. А дальше оно может проводить разделение земель на основе межевания и принимать в члены товарищества физических лиц.
— А если какая-то часть земель этого партнерства не была размежевана?
— Принципиальное значение имеет факт оформления этим юридическим лицом права собственности на землю. Часть территории может оставаться свободной, не распределенной между пайщиками — членами кооператива. И если весь массив имеет другое (не сельскохозяйственное) назначение, а для ведения садоводства или дачного товарищества, оно распространится и на вновь размежеванные участки.
Вообще, уже 20 лет федеральные власти не могут четко определить статус дачных участков с постройками: признавать или не признавать их ИЖС со всеми вытекающими отсюда последствиями. Очередная полемика по этому вопросу на федеральном уровне развернулась несколько месяцев назад.
— А разве еще не сформировалась тенденция признания их недвижимостью, права на которую могут быть зарегистрированы?
— Это больной вопрос. Давайте обратимся к цифрам. На территории Ленобласти оценочно около 1,5 млн садоводов и дачников. Часть принадлежащих им земель в активном хозяйственном обороте. Не менее значительная часть земель в ДНП и СНТ заброшены. Но у этих участков есть собственники (платят они земельный налог или нет — это уже другой вопрос). И вот представьте себе: эти полтора миллиона участков, объединенные в какие-то массивы, мы включим в границы населенных пунктов. А к ним надо провести воду и электричество, их надо газифицировать, построить, а затем содержать дороги, обеспечить население медицинскими и прочими социальными услугами. Бюджет к такому точно не готов.
— Вернемся к 30-километровой «полосе сельхозземель» у границ сельских поселений. Каковы перспективы ее развития?
— В Ленобласти сформированы огромные массивы земель в частной собственности для садовых товариществ, дачных партнерств, кооперативов — назовите их как угодно. Но в таких гигантских массивах потребности нет — заявок нет. Сегодня, по данным открытых источников, на одного желающего приобрести земельный надел для постройки дачи десять предложений на рынке земли. Рынок перегрет.
Скорее, наоборот, стало больше попыток организации фермерских, личных подсобных хозяйств. Возможно, таков ответ на экономические санкции, а может, это происходит из-за осознания того, что лучше потреблять экологически чистые продукты питания, выращенные в регионе проживания. Думаю, тенденция к вовлечению земель в сельскохозяйственный оборот связана и с государственной поддержкой сельхозпроизводителей. Поэтому уверен: земли, которые, согласно новым требованиям закона, невозможно вывести из состава сельскохозяйственных, в конце концов начнут использоваться именно для ведения сельского хозяйства.
— Насколько положение Земельного кодекса о 30-километровой зоне вписывается в общую тенденцию развития земельного законодательства?
— Очевидно, что это новшество принято в рамках ужесточения контроля за оборотом сельскохозяйственных земель. Все направлено только на это. Дальше наверняка будет ужесточение контроля за их фактическим использованием. Скорее всего, федеральные власти будут поднимать вопрос об изъятии этих земель у собственников, не использующих их по прямому назначению, для муниципальных и государственных нужд.
