— В этом году в Ленобласти введено в строй больше 2 млн кв. м нового жилья. Как вы оцениваете его качество?
— Качество вводимых в эксплуатацию жилых домов в 2016 году повысилось. Замечаний по конструктивным элементам или инженерному оборудованию стало значительно меньше.
В прошлом году сдавались проекты, начатые застройщиками в 2012–2014 годах в таких локациях, как Кудрово, Мурино. Проекты называют комплексным освоением территорий, поскольку у них уже нет возможности использовать существующую дорожную и социальную инфраструктуру. Все замечания по новостройкам связаны в основном с обеспечением подъезда, подхода к новым домам, благоустройством прилегающих участков, соблюдением сроков по строительству соцобъектов.
Раньше подъезд к новым микрорайонам осуществлялся по давно построенным дорогам, не нужно было прокладывать многополосные дороги к ним и вокруг кварталов. Сейчас есть такая необходимость, и мы за этим следим.
Когда в Кудрове начиналось освоение территории, «большая стройка», там работали всего три застройщика, и они сами договаривались о консолидации деятельности, строительстве соцобъектов и прочем. Сейчас в некоторых кварталах работает по десять компаний. Мы вынуждены взять на себя координацию их действий и налаживание сотрудничества.
— Вы говорите о ситуации со строительством школы в западной части деревни Мурино?
— В том числе. Прошло совещание с участием нашего комитета и семи застройщиков: компаний «Мавис», Navis Development, «Лидер Групп», «Петрострой», Normann, «Арсенал» и «Стройтехинвест 25». На соседнем участке школа построена, а в квартале, где работают эти компании, решение о строительстве школы до сих пор не принято. Пока есть предварительная договоренность, готовится окончательное соглашение.
— Теперь первая очередь ЖК «Десяткино», для которой в январе отменили разрешение на ввод в эксплуатацию, будет сдана?
— Застройщик получил перечень замечаний. После устранения недоделок он сможет обратиться в комитет за разрешением на ввод в эксплуатацию.
— На что жалуются в Госстройнадзор дольщики? Срыв сроков? Дует из окон? Запах аммиака?
— Жалоб на качество жилья: не работает лифт или недоделана плитка, не закрывается дверь — совсем немного, притом что в регионе ежегодно строится свыше 2 млн кв. м. Застройщики в сегодняшних конкурентных условиях заботятся о своем имидже, стараются все претензии дольщиков по качеству устранить в процессе передачи квартир, мы в решении этих проблем практически не участвуем.
Думаю, 2015 год был переломным: комитет провел большую работу с застройщиками по правильной подготовке домов к вводу, планированию деятельности, чтобы избежать таких ситуаций, когда назначена госкомиссия, а подъездная дорога не заасфальтирована и внезапно выпал снег.
— По данным областного комитета по строительству, кроме введенных домов, на подходе еще 300–400 тыс. кв. м жилья. Будут ли январь и февраль рекордными по вводу жилья?
— Это объекты, по которым мы получили извещения о завершении строительства. После этого мы выезжаем на объект, проверяем его соответствие проектной документации. Может возникнуть необходимость изменить проектную документацию, повторно пройти экспертизу, и ввод в эксплуатацию будет отложен. Поэтому сказать, сколько объектов будет введено в строй в январе-феврале, пока сложно.
— С начала года ужесточились правила работы по «долевому» ФЗ-214. Был ли в конце года ажиотаж с получением разрешений на строительство новых домов?
— В ноябре-декабре количество выдаваемых разрешений традиционно больше, чем, например, в начале осени. Но в этом году особого ажиотажа не было — рост на 35%.
— В Кудрове жители протестовали против расширения проспекта Строителей. Проблема решена?
— Существует утвержденный проект планировки квартала, выдано разрешение на строительство дороги, которая должна связать два микрорайона. Прежде на месте запроектированного проспекта была временная дорога, деревенская улица муниципального пользования. И вот пришло время строить полноценную трассу в соответствии с утвержденным проектом. Сейчас строительство дороги ведется с обеих сторон. Недовольные жители подали иск в суд, но каким будет его решение, не стану предполагать. У нас на глазах, по сути, рождается новый город — со своей харизмой, инфраструктурой, дорожной сетью и местами отдыха. Определенные трудности объяснимы: нарабатывается опыт координации работы большого числа застройщиков. Но к домам уже построены подъезды и пешеходные дорожки, они освещены, запущено движение маршруток, открываются магазины, детсады и школы.
— В начале прошлого года вы говорили, что обращений за продлением сроков строительства стало меньше. Но затем ситуация изменилась?
— Да, застройщики стали чаще продлевать срок действия разрешения на строительство: если в 2015 году было 106 случаев, то в 2016-м — 141. Можно предположить, что по новым проектам будут изначально указывать сроки строительства с запасом, чтобы затем не выплачивать дольщикам компенсацию за их срыв.
Если дольщик обращается в суд за компенсацией и счета компании арестовывают, застройщик не может распоряжаться деньгами, строительство парализуется. В итоге, кроме банкротства застройщика и передачи проекта новому инвестору, путей достраивания проекта не остается. Пример — ЖК «Ванино».
Я надеюсь, ЖК «Ванино» будет достроен. Работа идет, наша задача — не бросить людей, купивших квартиры.
— Число пострадавших дольщиков увеличивается. Какова ситуация с ЖК «Силы природы»? Застройщик, по данным СМИ, продал какие-то активы и возобновил работы?
— Сейчас у нас нет никаких данных о новом инвесторе, а на выезде мы не увидели возобновления работ. Мы получили просьбу о снижении платы за подключение к сетям и гарантиях областного правительства, но не видим действий застройщика.
Количество проблемных объектов сократилось, но ЖК «Силы природы» заметно пополнил список пострадавших. Если застройщик комплекса не передаст проект другому инвестору сам (область готова предоставить, как прописано в региональном законе, дополнительный участок этому инвестору), останется один путь: суд, банкротство. И тогда мы уже не сможем повлиять на сроки, придется проходить весь путь через составление списков кредиторов.
В этом проекте 140 зарегистрированных договоров долевого участия, причем они появились после выдачи предписаний нашим комитетом. Остальные 2,6 тысячи покупали по схеме ЖСК, и ответственность застройщика перед ними не застрахована.
Но и при наличии договора со страховой компанией дольщики скорее надеются на помощь государства, чем на страховку.
— Страховщики ничего не выплатят до решения суда. Областной реестр пострадавших формируется тоже на основании судебного решения?
— Нет, достаточно двух документов: договора долевого участия и документа о том, что в указанный срок квартира не передана. Ленобласть выступала с инициативой изменить закон в части страхования ответственности застройщика, чтобы страховым случаем признавали любую процедуру в деле о банкротстве (наблюдения и так далее), ведь уже понятно, что проблема сама не решится. Возможно, если это сделают, дольщики будут получать возмещение от страховых компаний. Пока непонятно, за что им платят.
— Малоэтажные дома до трех этажей по-прежнему не подлежат госстройнадзору. На что надо обращать внимание покупателям квартир в малоэтажке?
— Хорошо, если застройщик работает по ФЗ-214. Для новостроек в небольших поселениях может не хватить мощностей для подключения к централизованным сетям водоснабжения или канализации. Нужно проверять документы о подключении строящегося комплекса к коммунальной инфраструктуре.
