Выбор у покупателей снова сузился: в Петербурге и Ленобласти в конце года в продаже оставалось 209 домовладений самой дорогой категории и 580 лотов бизнес-класса, в котором предложение сократилось на 35%.
Что нам Трамп
Выручка за дома элитного и бизнес-класса в Петербурге и Ленобласти составила 3,55 млрд руб., это в восемь раз меньше показателей по столичному региону, где девелоперы продали дорогой загородной недвижимости на 28,5 млрд руб. Московские аналитики подсчитали, что больше половины подмосковных коттеджных поселков верхнего ценового сегмента за год не продали ни одного лота. Причины: слишком большие дома, хаотичная застройка, проблемные «остатки». Среди петербургских коттеджных поселков без сделок в 2016 году остались, по оценке консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, четыре элитных и 15 бизнес-класса, то есть половина всех проектов этой категории.
В Москве внезапно, после окончательного голосования выборщиков за Трампа, подскочил спрос на элитные загородные дома, по информации Villagio Estate, почти на 70%. Загородный рынок Петербурга события не заметил. И в целом на рыночную ситуацию влияли не события, а настроения и ощущения. Если весеннее укрепление рубля привело к увеличению звонков и просмотров, то к концу года спрос за городом перестал реагировать на изменения курсов валют. Кого-то рост рубля к доллару подвиг к действиям, но многие держатели валютных накоплений, напротив, предпочли взять паузу.
Сделки проходили или откладывались под влиянием соответствия или несоответствия выставленных на продажу домов запросам покупателей. Выбор у них снова сузился.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований компании Knight Frank Saint Petersburg
После достаточно активного третьего квартала в четвертом спрос был низкий. Итоги года — 129 проданных домов — вполне закономерны: качественное предложение распродается, новых проектов с коттеджами девелоперы не запускают, предпочитая участки без подряда. В самых престижных курортных местностях строятся комплексы апартаментов.
Средняя стоимость коттеджей класса А, выставленных на продажу, снизилась, но это связано не с понижением цен девелоперами в коттеджных поселках, а с тем, что из выборки исключены несколько дорогих проектов. В двух проектах успешно завершены продажи. Но есть и приостановленные.
В бизнес-классе завершены семь проектов, есть приостановленные и переформатированные, где стали продавать участки без подряда или предлагать жилье в аренду.
Предложение в бизнес-классе сократилось на 35% по количеству коттеджей и участков с подрядом, на 21% по количеству таунхаусов. В элитном сегменте, классе А — на 8%.
Продажи за год
В самом дорогом классе А, по данным Knight Frank St Petersburg, за год продано всего 32 лота (на пять меньше, чем в 2015 году). Два очень дорогих проекта на неопределенное время ушли из экспозиции: Relique de Famille и Terijoki Club. Завершили продажи коттеджные поселки «Репино Бриз» и «Мои Пенаты». За весь год в этом классе заявлен единственный новый проект — «Лахта Парк», в нем есть участки под строительство коттеджей и сити-виллы с апартаментами.
В итоге к началу 2017 года предложение в элитных коттедежных поселках составило чуть больше 200 домовладений.
В бизнес-классе (по классификации Knight Frank это класс В) продано 97 объектов, но предложение сократилось существеннее, чем в классе А: с 870 до 580 домов, или на 35%. Практически распроданы дома в семи поселках, среди них «Небо», «Еловая аллея» и «Особый статус». Часть проектов переформатированы, часть сняты с продажи. Новых проектов было всего три: на шесть, девять и 34 домовладения.
Тамара Попова, руководитель отдела исследований компании Knight Frank St Petersburg считает итоги года закономерными: качественное предложение распродается, новых проектов с коттеджами практически не запускают.
Таунхаусы класса В (это секции средней стоимостью 15,2 млн руб., представленные в 12 жилых комплексах) продавались довольно успешно: 74 лота за год или в среднем шесть секций на проект. Хотя, как и в коттеджных поселках, в комплексах таунхаусов продажи сильно различались.
Цены предложения почти не менялись. Тогда как средняя стоимость проданных домов выросла: в классе А, по данным Knight Frank, на 10% — с 48,6 до 53,7 млн руб. В бизнес-классе на 4%, меньше инфляции, — с 18,2 до 18,9 млн рублей.
Юлия Блинова, директор по маркетингу и продажам компании «Русь: Новые Территории»
В течение года все без исключения клиенты на первой же встрече спрашивали о скидках. В качестве аргумента приводились в пример другие коттеджные проекты: даже в объектах с полным пакетом готовых инженерных коммуникаций большинство застройщиков готовы на дисконт 5–10%. Наша позиция, пожалуй, нехарактерна для рынка: мы скидок не предоставляли, аргументируя комплексностью и взвешенностью предложения.
Конечно, у всех были вопросы о налогах и коммунальных платежах. Спрашивали и об ипотеке, но по итогам заключенных сделок видим, что кредитные средства используются очень редко.
Лес вокруг и сохраненные деревья на территории поселка, стилистика деревянной архитектуры, отсутствие глухих заборов, возможность быстро добраться до города — вот факторы, определившие выбор покупателей в поселке «Особый статус» в 2016 году.
По любимым местам
Как и москвичи, в 2016 году чаще обычного выбиравшие элитные дома в традиционно популярных направлениях, петербургские покупатели загородной недвижимости продемонстрировали приверженность давно полюбившимся локациям.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, отмечает, что покупатели объектов дороже 50 млн руб. были бескомпромиссны: нацеленные на покупку дома в Курортном районе, не соглашались ни на что другое, притом что качественных предложений в организованной застройке там крайне мало. Ввод центрального участка ЗСД ничего не изменил, поскольку эта локация и раньше считалась наиболее удобной.
Требовательный клиент, готовый потратить больше 50 миллионов на загородную резиденцию, начинал поиск с объектов, максимально подготовленных для жизни. Если он не находил требуемого и вынужденно отказывался от покупки готового дома, выбирая участок под строительство, то надел приобретался под очень большое домовладение — до 1000 кв. м на участке до 40 соток. Были куплены участки под строительство стоимостью 10–17 млн руб. за надел, говорит Елизавета Конвей.
К слову, самый дорогой участок из представленных на портале zagorod.spb.ru в конце 2016 года — в Курортном районе, в Сестрорецке: 6,2 млн руб. за сотку и 370 млн руб. за участок. Самый дорогой подмосковный лот — на Рублево-Успенском шоссе: 2,4 млрд руб., около 8 млн руб. за сотку.
По словам Елизаветы Конвей, клиенты, искавшие дома за 30–50 млн руб., проявляли гибкий подход. Они были готовы расширить ареал поиска за пределы Курортного района, рассматривая прилегающую часть Выборгского или север Всеволожского района, который за счет Новоприозерского шоссе удобен в транспортном отношении. По словам Елизаветы Конвей, для покупателей нескольких домов в «Медовом» одним из весомых факторов выбора была именно транспортная доступность.
Восточная часть Всеволожского района из-за застройки жильем массового спроса, по мнению состоятельных покупателей, стала серьезно проигрывать по этому фактору вследствие загруженности трасс.
«Часть покупателей, которых для постоянного проживания не устроило загородное предложение Курортного района, купили в итоге квартиры в городе — на Крестовском острове или в Центральном районе. Очевидно, изначально покупка предпринималась ими в том числе с целью сохранения денег, в качестве инвестиционной. Свидетельством того, что в загородных объектах видят инвестиционный потенциал, можно считать и тот факт, что были заявки на поиск высококлассных, но небольших домов 250–300 кв. м на участке 15–20 соток. Похоже, с прицелом на возможность быстрой продажи впоследствии», — полагает Елизавета Конвей.
Лес, озеро, архитектура
Среди коттеджных поселков бизнес-класса спрос разделился неровно, сделки проходили примерно в 50% популярных проектов. Так, в поселке «Онегин Парк», по словам руководителя отдела продаж Руслана Полтасова, спрос был стабильным и относительно равномерным в течение всего года, план продаж выполнен полностью.
Среди тенденций 2016 года Руслан Полтасов отмечает рост спроса на просторные коттеджи площадью более 300 кв. м и увеличение числа клиентов, желающих приобрести готовые домовладения. Исходя из этого девелопер «Онегин Парка» предлагает построенные по самым популярным проектам коттеджи (всего покупатели могут выбрать из 14 проектов домов).
В компании «Русь: Новые Территории» тоже видят интерес покупателей к готовым домовладениям. В поселке «Особый статус» в 2016 году проданы все построенные по инвестиционному проекту дома. Оживленный интерес вызвал выставленный собственником на продажу дом без отделки.
По словам директора по маркетингу и продажам компании «Русь: НТ» Юлии Блиновой, все без исключения потенциальные покупатели первым делом интересовались скидками, ипотекой, будущими налогами и коммунальными платежами в коттеджном поселке, хотя ипотечных сделок в итоге не было.
Марина Агеева, директор по продажам УК «Теорема»
В активе девелоперских компаний есть земля, на которой могут быть реализованы высококлассные проекты коттеджной застройки. А потому новые предложения будут, при условии что девелоперская компания располагает финансовыми возможностями, позволяющими к моменту вывода поселка в продажу обеспечить его инженерной инфраструктурой если не полностью, то процентов на восемьдесят.
Но поселки раздробят на небольшие очереди, чтобы обеспечить покупателям удобство загородной жизни независимо от темпов продаж и заселения всей территории. Таким образом, УК «Теорема» планирует продавать участки в Петродворцовом районе, по соседству с «Новыми кварталами Петергофа», по 450–500 тыс. руб. за сотку. К выбору формата домовладения тоже подошли взвешенно: мы планировали вывести в продажу таунхаусы по 150 кв. м, но затем ограничили площадь 90 кв. м, чтобы покупатели видели выигрыш в цене по сравнению с индивидуальными коттеджами.
В ожидании обновлений
По мнению Тамары Поповой, из Knight Frank St Petersburg, в 2017-м сохранятся прошлогодние тенденции. В курортных местах будут строить комплексы апартаментов с инфраструктурой здоровья и отдыха; на ближайшее время намечен вывод по крайней мере одного такого проекта. Резкой активизации спроса ждать не стоит.
Марина Агеева, директор по продажам управляющей компании «Теорема», тоже осторожна в прогнозах: «Девелоперы загородных и пригородных проектов понимают, что обещания уже не продаются. Для вывода новых проектов бизнес-класса и выше необходимы весьма серьезные финансовые вложения в дороги и инженерное обеспечение, разработку концепции, нулевой этап строительства. Использовать для этого кредитные деньги, а тем более рассчитывать на финансирование стройки за счет средств от продажи — было бы утопией: спрос в 2017 году вряд ли изменится».
