Возводим дом в соответствии с проектом

Используется ли типовой готовый проект или же он «доводится» под требования будущего владельца, ни оценить качество, ни найти ошибки в проектной документации неспециалисту не по силам. Но кое-что проконтролировать можно.

Почти в 100% случаев при строительстве дома по готовому проекту вносятся изменения. С другой стороны, при индивидуальном проектировании используются типовые варианты. В активе проектировщиков есть набор готовых решений, сетевые библиотеки картинок, конструктивных элементов и фактур, позволяющие создавать трехмерные изображения, неотличимые от фотографий, вносить изменения в режиме реального времени, отправлять обновленные чертежи прорабу, а презентации — заказчику (по электронной почте или через мессенджеры в соцсетях).

Проект на предъявителя

Подход к проектированию может отличаться двумя крайностями. Наиболее состоятельные заказчики заказывают проект архитектору-творцу, оставляя строителям обязанность «класть кирпичи» согласно предоставленным чертежам. Полет архитектурной мысли обязательно должен укладываться в рамки геологии участка, требований безопасности и
высотных регламентов и строительных норм, как предупреждает Алексей Соколов из строительной компании «Мера».

Но есть и такие, кто уверен, что проект не нужен, поскольку его не требуют органы регистрации при оформлении постройки. Отсюда в продаже немало построенных домов, даже по цене 20–30 млн руб., без проектной документации и схемы подведения сетей. Такие дома сегодняшние покупатели считают неликвидом.
«Полный пакет проектной документации чиновники действительно не требуют», — поясняет Владислав Ремиш, коммерческий директор компании «Skog Homes Россия». Но надо учитывать, что для строительства дома на земле ИЖС необходимо разрешение (поскольку органы регистрации при оформлении построенного дома потребуют техплан, который, в свою очередь, можно получить лишь при наличии разрешения). Для получения разрешения, как правило, нужен эскиз дома. В администрацию соответствующего района (или застройщику коттеджного поселка, который устанавливает регламенты застройки территории) обычно нужно предоставить схему размещения будущего дома на участке с привязкой к границам, соседним постройкам и прочему, и высоту объекта. Если постройка будет сложной архитектуры, следует указать высоту доминанты и акцентов. Проще предоставить пару страниц эскизного проекта с поэтажными планами и всеми фасадами, на которых проставить основные размеры. «По нашему опыту, форма заявления на получение разрешения на строительство и пункты к заполнению в разных районах разные. Например, часто просят указать тип фундамента, материал стен, кровли, иногда доминирующий цвет», — делится Владислав Ремиш.

Мы никогда ни у кого не смотрели и не делали «контрольную закупку» стандартного проекта и не знаем, что входит в его стоимость, которая зачастую невысока — несколько десятков тысяч рублей. Однако я могу объя­снить, почему мы не строим дома по чужим (в том числе стандартным) проектам. Во-первых, 100% заказчиков вносят существенные изменения и в наши стандартные проекты. Причем начинается с малого, но всегда ведет к изменению конструктивной части проектов и инженерных систем. Во-вторых, мы всегда используем свои узлы, «пироги» стен и кровли, конструктивные решения фундаментов, а это требует существенного изменения «чужих» проектов, адаптации под наши параметры и по сложности сопоставимо с разработкой проекта с нуля. Таким образом, верно будет сказать, что мы не возражаем, когда заказчик приносит свой эскизный проект (особенно если он интереснее проектов нашего портфолио) и увлеченно разрабатываем следующие стадии проекта (конструктивную часть), а затем с энтузиазмом строим.

Изучаем варианты, выбираем подрядчика

Игорь Матвеев, генеральный директор компании «Еврострой», уверен, что проект дома логично заказывать в строи­тельной компании, которая затем воплотит его в камне или дереве, при условии что в этой компании есть архитектурно-проектное подразделение.
Первая встреча обязательно начнется с просмотра каталога домов, в ходе которого архитектор-проектировщик определит пожелания и вкусовые ориентиры заказчика. Такой разговор необходим для составления предварительного коммерческого предложения на строительство в виде эскиза, плана, перечня материалов и приблизительной сметы (которая обычно включает и стоимость проектных услуг).
Некоторые заказчики, получив такую оферту, устраивают скрытый тендер строительных организаций, чтобы найти самые привлекательные по цене варианты. И если предлагаемая цена будет заметно «ниже рынка», имеет смысл не радоваться, а насторожиться и тщательно изучить заманчивое предложение: есть вероятность непредвиденных расходов, удорожания в ходе строительства либо несанкционированной замены материалов более дешевыми аналогами. Впрочем, и завышенные цены далеко не всегда свидетельствуют о высоком качестве.

Что нужно знать заказчику при выборе строительной компании? Главные критерии качества — репутация, построенные дома, культура на стройплощадке и аккуратность в работе с проектной документацией. Поэтому обязательно посмотрите дома, которые ваш возможный контрагент спроектировал и построил, а также объекты «в работе». Рекомендации реальных клиентов тоже содержат ценную информацию. Готовность строителей познакомить с клиентами и показать объекты уже много говорит о компании.

Первая примерка

В строительной компании вам могут предложить приобрести готовый проект либо заключить договор на проектирование. При индивидуальном проектировании работа начинается с нескольких эскизов, отражающих общую концепцию. На их основе после согласования с заказчиком разрабатывается эскизный (архитектурный) проект. Результат — не просто набор картинок, а планы, фасады и 3D-визуализации, показывающие привязку объекта к местности.
Что важно не упустить при разработке архитектурного проекта? Во-первых, мысленно оцените виды из окон и ориентацию помещений по сторонам света. Конечно, архитекторы эти детали учитывают, но перепроверить не помешает.
Во-вторых, требуйте, чтобы на планах помещений была расстановка мебели, кухонного и сантехнического оборудования (она не всегда есть на чертежах), — это позволит определиться с разводкой коммуникаций.
Если вы планируете, что стройка займет больше года, то не спешите заказывать подробные спецификации для интерьерной части проекта. Планы могут измениться, а ассортимент отделочных материалов, мебели и аксессуаров быстро обновляется: возможно, когда дело дойдет до обстановки, обозначенных в спецификациях позиций найти уже не удастся, но появятся новые варианты.

Рабочий проект: подробная инструкция для прораба

В состав рабочей документации кроме эскизной части входят архитектурная (детали, узлы, цвета, декоративные элементы и пр.) и конструктивная. Конструктивная часть зависит от материала стен: для коттеджа из газобетонных блоков отражаются данные и рекомендации по устройству гидроизоляции, перемычек над проемами, армопоясов и т. п. Проект дома из клееного бруса должен содержать спецификации с указанием номеров и размеров деталей. Если фундамент монолитный, то для него выполняется отдельный конструктивный проект.
Инженерная часть оформляется в виде отдельных приложений: для электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации и слаботочных систем.
Владислав Ремиш из «Skog Homes Россия» отмечает, что важен каждый раздел проекта: «Строительство любой части дома без проекта мы называем «хозспособом», который категорически не рекомендуем».
Что необходимо знать заказчику о рабочем проектировании? Если вы не профессиональный строитель, то ошибки и несоответствие документации стандартам не обнаружите. Но помните, что неполные комплекты чертежей снижают качество и производительность труда, увеличивают сроки строительства и понижают ликвидность готового дома при продаже.

Сметная часть

Неотъемлемая часть рабочей документации по проекту — подробные сметные расчеты и спецификации материалов и комплектующих. Если у вас есть возможность сравнить предварительные (укрупненные) сметы от разных компаний, обращайте внимание не только на конечные цифры, но и на разницу технологий, комплектаций, на толщину стен, марки утепляющих материалов.
Замена материалов в процессе строительства должна быть согласована с заказчиком, а все коррективы обязательно фиксируются в проектной документации.
В договоре строительного подряда должны быть обоз­начены сроки выполнения работ, права и обязанности сторон. Необходимо проверить наличие пунктов, обязывающих строителей не менять в одностороннем порядке цены, соблюдать сроки и согласовывать с заказчиком все изменения.
Если отношения заказчика со строителями педантично прописаны в договоре строительного подряда и приложениях в виде графиков платежей и производства работ, его шансы увидеть дом своей мечты значительно увеличиваются.
В период строительства имеет смысл почаще наведываться на стройку. Особого внимания заказчика требуют подготовительный этап и фундаментные работы. Ошибки и просчеты, допущенные при закладке основания постройки обходятся дороже прочих. И на этом ответственном этапе как раз происходит «притирка» в отношениях заказчика с подрядчиком.