Эксперты едины во мнении: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области лучше всего начинать подготовку площадки и само строительство коттеджа весной-летом. При этом из строительного цикла «выпадает» середина весны.
Когда открывать сезон
«В начале весны земля еще промерзшая, в это время нельзя строить дороги, копать котлованы под фундамент; дороги закрываются на просушку, проезд строительной техники по ним невозможен», — предупреждает Вадим Корогодин, генеральный директор компании «ЛивинВуд».
По словам коммерческого директора компании Skog Homes Владислава Ремиша, весенние ограничения движения большегрузного транспорта в Ленинградской области вводятся, как правило, в апреле. Однако могут быть перенесены на период с середины апреля по середину мая или даже вовсе на май. Закрытие дорог на востоке и северо-востоке Ленобласти обычно объявляется на две недели позже.
В целом введение ограничений зависит от погоды в регионе: температуры, количества осадков. При этом в каждом коттеджном поселке устанавливаются свои правила просушки дорог, поэтому заказчику имеет смысл заранее уточнить их у эксплуатирующей организации.
Получается, в марте работать на стройплощадке можно (дороги еще не закрыты), но, поскольку первый месяц весны в этом году выдался довольно холодным, специалисты советуют перенести все работы с землей на середину мая и лето, которое является оптимальным временем для строительства.
По словам руководителя отдела продаж коттеджного поселка «Вишневый сад» Максима Холоменкова, лучший период для возведения загородного дома — с конца весны до осени, до начала дождей.
Аркадий Глумов: руководитель проектно-технического отдела компании H+H
Весной на дорогах Санкт-Петербурга и Ленинградской области, как на других дорогах России, действует ряд ограничений для движения большегрузных автомашин. Для транспорта с нагрузкой на каждую ось свыше пяти тонн эти ограничения касаются автомобильных дорог с асфальтобетонным покрытием, с нагрузкой три тонны — автомобильных дорог с гравийным покрытием. Это обстоятельство учитывают и производители стройматериалов, и в их числе наша компания Н+Н, поскольку для доставки газобетонных блоков мы используем большегрузы.
В связи с этим компания Н+Н предлагает всем клиентам заказать и отгрузить продукцию по максимуму до наступления периода просушки, чтобы сэкономить на доставке, а также вовремя начать строительные работы. В помощь рачительным хозяевам в Н+Н действует акция: клиенты могут оплатить продукцию сейчас, а отгрузить ее после просушки дорог, в срок до 31 мая.
Для самых предусмотрительных
«Чтобы не терять зря время, в марте можно завезти на объект щебень или песок, если они необходимы для организации въезда на участок, площадок для бытовок, хранения материалов, мусора и прочего. При плохих грунтах для организации въезда потребуются бетонные плиты», — говорит Владислав Ремиш.
Вадим Новиков (freeDom Haus) считает лучшим вариантом подъезда для автотранспорта бетонные плиты, уложенные на песчаную подушку. Таким образом, по мнению эксперта, можно обеспечить проезд даже миксеров с бетоном и не переживать за сохранность участка. При организации площадок для хранения материалов бетонные плиты тоже справятся с задачей лучше, чем щебеночно-песчаная смесь.
«В любом случае подъездные пути к объектам строительства должны иметь твердое покрытие и содержаться в хорошем состоянии. Территория объекта и погрузо-разгрузочных площадок, а также подъезды к ним должны освещаться в вечернее и ночное время. Кроме того, как территорию, так и помещения самого объекта строительства следует содержать в чистоте», — считает Аркадий Глумов, руководитель научно-технического отдела ООО «H+H». Эксперт советует не забывать и про своевременный вывоз мусора и отходов упаковочного материала.
«Распакованная продукция, например поддоны с газобетоном Н+Н, должна храниться на подготовленных ровных площадках, на подкладках или поддонах, в условиях, исключающих увлажнение. При длительном хранении газобетонных блоков на строительной площадке мы рекомендуем удалять упаковочную пленку с боковых поверхностей. В этом случае оставшийся колпачок (верхняя часть упаковки) предохранит поверхность газобетонных блоков от переувлажнения», — добавляет Аркадий Глумов.
Что касается проживания строителей, то, как правило, достаточно бытовки на 4–5 человек и биотуалета. «И то и другое можно арендовать, и мы, безусловно, помогаем заказчику сделать это оперативно и выгодно», — сказал Вадим Корогодин.
Владислав Ремиш обращает внимание, что подготовка площадки к строительству должна осуществляться не хаотично, а согласно специальному проекту организации строительства (ПОС) и графику производства работ. В соответствии с этими документами определяются сроки проведения подготовительных работ и зоны подготовки участка: въездная, площадки для размещения бытовок, разгрузки и хранения материалов, место установки туалета и складирования мусора, зоны отдыха и курения и пр. ПОС как раз и определяет, как обеспечить доступ большегрузной технике, причиняя минимальный вред зеленым насаждениям и поверхностному зеленому слою участка (черничникам, мхам и т. п.).
Владислав Ремиш, коммерческий директор компании Skog Homes
Именно нулевой цикл, а точнее, подготовительный этап площадки для проведения строительно-монтажных работ и замещение грунта для устройства фундамента, являются яблоком раздора для заказчика и подрядчика. Ведь зачастую даже при наличии геологических данных реальный объем подлежащего вывозу грунта и замещающих его песка и щебня существенно превышает предварительные расчеты и ожидания заказчика. Также необходимость устройства качественных подъездных путей и площадок для разгрузки, хранения и обустройства обычно вызывает у заказчика раздражение как необязательная, но дорогая опция, навязываемая ему подрядчиком. Причем такая эмоциональная реакция возникает даже до начала устройства опалубки фундамента и задолго до возведения стен постройки. Для сохранения добрых и доверительных партнерских взаимоотношений мы считаем чрезвычайно важным подробно изучить топографические и геологические данные, подготовить полноценный проект организации строительства и грамотный проект железобетонных конструкций фундамента, чтобы заранее подготовить заказчика к предстоящим тратам на основе расчетов скорее по пессимистичному для него сценарию.
Сети экономят деньги
Нужны ли к моменту начала строительства коммуникации на участке? В целом, конечно, желательно, чтобы они были. Земельный надел без сетей — это вообще повод для беспокойства покупателя. Но если по каким-то причинам инженерных коммуникаций пока нет, то начинать подготовку участка и первые строительные работы можно и без них. Хотя, нужно учитывать, что затраты при этом увеличатся.
В частности, при отсутствии подключения к электрическим сетям используются, например, дизель-генераторы, но, по словам Вадима Корогодина, расходы могут получиться раз в десять больше, чем при подключении к электросетям. Если участок не обеспечен водой из скважины, можно вырыть колодец, однако в большинстве случаев проблема решается завозом воды в пластиковых контейнерах: технической и питьевой — отдельно (в целях экономии).
Юлия Петрова, архитектор компании Holz House
Современные строительные технологии, используемые компанией Holz House, позволяют возводить дома в любое время года, но иногда приходится сталкиваться с проблемами, например просушкой дорог, при которой большегрузный транспорт не может подъехать к участку. В весеннее время, до того как установится благоприятная погода, участок нужно подготовить к строительству: очистить от снега, подготовить площадку для хранения стройматериалов и подъездные пути для строительной техники. Кроме того, в апреле, пока дороги закрыты, можно заняться разбивкой дома и остальных строений на участке (перенести начерченные на генплане контуры строения на участок и отметить колышками) и очистить пятна застройки от деревьев и мусора. В это время погода позволяет заниматься фундаментом: проводить земляные работы, устанавливать опалубку и каркас из арматуры. Тогда по завершении просушки дорог, когда к участку сможет подъехать миксер с бетоном, можно будет начать заливку.
Расходы на подготовку
По данным опрошенных специалистов, стоимость подготовительных работ может составить 2–5% общей сметы. Верхний ценовой предел зависит от геологии участка, наличия подъездных путей, электро- и водоснабжения.
Не следует забывать и про оплату восстановительной стоимости вырубаемых зеленых насаждений — так называемые порубочные билеты. Но тут каждый случай надо рассматривать отдельно.
«Стоит оговориться, что проблемные грунты могут повысить стоимость подготовительных работ и до 10%, однако мы все-таки относим расходы на замещение грунта, разработку котлована под фундамент к стоимости фундамента, а не к затратам на подготовку участка к строительству», — говорит Владислав Ремиш.
Крайние пределы
Вадим Корогодин советует не забывать про юридическую сторону вопроса. Подготовить площадку к стройке необходимо. Но может оказаться, что границы участка определены неправильно. «Нельзя просто начинать строить по установленным колышкам, возможно, они кем-то сдвинуты или поставлены неверно. Перед началом строительства следует заглянуть в кадастровый паспорт и сверить номинальные границы участка с фактическими. Иначе после возведения дома могут возникнуть разногласия с соседями — трудноустранимые», — замечает эксперт.
Безусловно, планировать начало стройки с расчетом на нынешний сезон нужно прямо сейчас. Ведь потребуется еще время на переговоры со строительной компанией, составление графика работ и т. п. И чем раньше заказчик займется этими вопросами, тем более спокойным и качественным будет строительный процесс.
Вадим Корогодин, генеральный директор компании «ЛивинВуд»
Во-первых, нельзя начинать строить, не сверив номинальные границы участка, внесенные в кадастровый паспорт, с фактическими. Ведь потом могут возникнуть разногласия с соседями, а, когда дом уже возведен, устранить их будет сложно. Во-вторых, к моменту начала строительства необходимо понимать, какими коммуникациями можно пользоваться. Конечно, желательно, чтобы электричество и вода были. Земельный надел без сетей — это повод для беспокойства покупателя. Начинать подготовку участка и первые строительные работы можно и без инженерных коммуникаций, но затраты при этом будут выше. Например, в отсутствие подключения к электрическим сетям используют дизель-генераторы. При этом расходы могут оказаться раз в десять больше, чем при подведенных электросетях.
