Снижение по статье
По данным эспертного бюро «Сперанский», участники информобмена продали за первый квартал всего 20 секций в таунхаусах, и это вчетверо меньше продаж I кв. 2016 года. За весь прошлый год на рынке, по расчетам бюро, продано чуть больше 700 секций, и падение спроса составило 28–30%. Причем треть проданных секций относится к сегменту дороже 5 млн руб.
«Ранее таунхаусы занимали нишу самого бюджетного предложения на загородном рынке. Сейчас же покупатели чаще предпочитают сблокированному жилью квартиры в малоэтажных комплексах. Дома с квартирами, как правило, расположены в удобных местах с развитой транспортной, социальной и торговой инфраструктурой», — отмечает Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро.
Застройщики почти не выводят на рынок новые проекты: за 2016 год в продажу добавилось всего четыре новых жилых комплекса и две очереди в ранее стартовавших, как сообщала «Петербургская недвижимость». Падение на 56%. Спрос тоже изменился. По практически единодушному мнению профессионалов рынка, таунхаусы площадью 30–40 кв. м уходят в прошлое.
Экономсегмент таунхаусов не дорожает даже по мере готовности объектов. По словам Дмитрия Сперанского, если в верхнем ценовом сегменте цены подросли за 2016 год примерно на 12% (за счет инфляции и повышения степени готовности), то в нижнем остались на том же уровне. То есть де-факто снизились на величину инфляции.
Рынок расставил приоритеты, и сейчас спросом пользуются секции, сопоставимые по площади с большой двухкомнатной или трехкомнатной квартирой.
Лучше квартиры
Марина Агеева, директор по продажам УК «Теорема, реализующей проект «Новые кварталы Петергофа», где наряду с участками и квартирами в пятиэтажных домах продаются секции таунхаусов площадью 90, 120 и 150 кв. м, считает, что таунхаус скорее пригородный, а не загородный формат. Таунхаусы выбирают люди, намеренные получить в близком доступе все удобства городской инфраструктуры: общественный транспорт, школы, магазины, медучреждения и прочие объекты, — но при этом жить в собственном доме с участком, пусть и небольшим. По первой очереди таунхаусов в Петергофе было понятно, что наибольшим спросом пользуются секции средней площади, дающие больше простора и комфорта по сравнению с квартирой, но с выигрышем по стоимости относительно отдельного коттеджа. С учетом этой тенденции во второй очереди были предложены домовладения от 6 млн до 9,5 млн руб., то есть примерно по средней стоимости двух- или трехкомнатной квартиры в городской черте.
В тот же ценовой диапазон попадают секции в комплексе таунхаусов «Токкари-Лэнд», и, по данным отдела продаж компании «Гарантъ Девелопмент», просторные объекты (187 кв. м) в первой очереди на 167 секций почти раскуплены. Новая очередь проекта включает 15 блок-секций площадью 147 кв. м по цене 5–5,6 млн рублей.
В качестве дачи покупка таунхауса в 40–50 км от города смысла не имеет, полагает Ольга Филиппова, руководитель отдела продаж КП «Петровская мельница», что на границе Красного Села. А вот люди, намеренные побыстрее переехать за город, выбирают построенные секции с подключенными коммуникациями. По словам Ольги Филипповой, в последнее время заметен рост популярности дуплексов, домов на две семьи. Они дешевле отдельно стоящих коттеджей, зато с просторными участками.
Сельхозблокировка
В условиях повышения рисков, как рыночных, так и юридических, связанных с изменениями и нестыковками законодательства, покупателям приходится быть особенно придирчивыми при выборе. В частности, с назначением земли под строительство сблокированных домов. Как уверяет Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: НТ», если на сельхозземле с видом разрешенного использования «для ведения дачного хозяйства» возможно возведение жилого дачного дома, то правила землепользования и застройки задают обязательные отступы строений от границ участка и разрешают общие стены исключительно для дополнительных хозяйственных построек на двух участках.
«Убедить органы земельного надзора, что вы используете по назначению, прописанному в кадастре (для сельхозпроизводства), свой участок земли — по крайней мере пока идет согласование новой категории, можно, например, купив козу. По нормативам одной козе «полагается» более 1,5 га пастбищ. Доказать, что таунхаус предназначен для этой козы, и зарегистрировать на нее собственность уже не получится. Земля под таунхаусом должна иметь вид разрешенного использования «для размещения блокированных жилых домов в 1–3 этажа с придомовыми участками» или «для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов», — предупреждает Дмитрий Майоров.
Сейчас в более выгодном положении комплексы таунхаусов, реализуемые с соблюдением требований 214-ФЗ. В этом случае ипотека на стадии строительства доступнее.
