Законопроект, разработанный Минстроем, еще не внесен в парламент, и предсказать его окончательный вид невозможно. Речи о запрете традиционной схемы реализации коттеджных поселков в нем сейчас нет, упор сделан на комп-лексное развитие территорий.
Тем временем на рынке уже происходят заметные изменения, и некоторые усилятся с введением новых правил.
На две пятилетки
На загородной секции Международного жилищного конгресса Алексей Кузьминых, парт-нер консалтинговой группы PMG, дал прогноз развития рынка загородной недвижимости до 2034 года, основанный на мнениях участников форсайт-сессии. Они представляли банки, блогосферу, строительные компании, госорганы, IT-компании, девелоперов, потребителей, архитекторов, производителей и поставщиков стройматериалов.
Будущее рынка связано с усилением роли государства, которое возьмет под контроль разрешения на строительство малоэтажных (в том числе коттеджных) комплексов. В результате ожидается усложнение разрешительной документации и отчетности, а следом неизбежный рост коррупции, спрогнозировали участники форсайт-сессии. Рынку обещают развитие типовой застройки пригородов крупными компаниями, монополизирующими рынок, рост спроса на готовые решения и быстрые покупки «по каталогу». Из-за продолжающегося роста цен на материалы, оборудование и одновременного снижения платежеспособного спроса будут выбираться самые экономичные решения, качество домов снизится. Индивидуальные проекты, качественные материалы и кастомные решения уйдут в категорию элитных домов. Поколение Z сделает массовыми аренду или шеринг вместо покупки дома. Цифровые сервисы по выбору домов станут обязательными.
Срез момента
Оказавший сильное давление на рынок индивидуального домостроения в 2021 году рост цен на материалы продолжается, и, по прогнозам профессионалов, велика вероятность нового повышения с началом строительного сезона. Из-за подорожания в массовом сегменте обладатели участков заменяют материалы менее качественными аналогами или откладывают строительство.
В высокоценовых сегментах другие средства — уменьшение площади дома, оптимизация состава помещений или отказ от некоторых дополнительных построек. Тем не менее на фоне городских новостроек, где метр стоит в среднем 190 тыс. руб., а в бизнес-классе приближается к 300 тыс. руб., загородный дом в комплектации «теплый контур» по цене около 100 тыс. руб. за метр выглядит очень привлекательно, считает Дмитрий Майоров, гендиректор компании «Русь: НТ». Хотя конечные вложения в загородное домовладение будут соизмеримыми в силу его большей площади, большего числа санузлов, благоустройства участка и прочего.
Ценовой рост продолжится, но в перспективе ближайших лет Алексей Потапов, гендиректор компании «Ламбери», видит возможность стабилизации цен на загородные объекты.
Быстрые решения
Тренд на быстрые и готовые решения тоже очевиден.
Покупатели, в том числе в премиум-сегменте, уже используют ускоренный выбор из унифицированных предложений, отмечает Дмитрий Майоров, большинство принимает решения значительно быстрее, чем еще год назад, причем на основе проекта из каталога компании — «это устраивает, но надо добавить одну спальню» или «вместо спа-зоны сделать кабинет».
«Унификация — это не плохо. Мы в коттеджном поселке «Ламбери» сделали проект «Йорк». По сути, это типовой дом, но у него много опций, планировочных и цветовых решений, даже вариантов фасадов три. Оно и понятно, каждый участок с индивидуальными особенностями — конфигурацией, инсоляцией, поэтому сажать типовые дома в ряд нерационально. И типовой дом можно использовать по-умному, на благо заказчика и архитектуры», — комментирует Алексей Потапов.
По мнению Сергея Бобашёва (Lifedeluxe) экономика загородной жизни (в привычном для петербуржцев формате «квартира плюс дом для отдыха») говорит в пользу аренды, а не покупки. И именно сегменту рекреационных объектов под сдачу в аренду предстоит активное развитие.
Цифра и монополии
Использование цифровых сервисов уже стало реальностью для покупателей и жителей коттеджных комплексов. Есть примеры сделок с участками и домовладениями без выезда «на местность». Компании предлагают видеотуры, быстрые сделки и прочее.
Однако большинство покупателей предпочитают «выбирать ногами», поскольку необходимо оценить много параметров участка, от рельефа до шума с дороги.
Выбирать онлайн удобно из типовых решений, а развитие стандартных продуктов, по данным Алексея Кузьминых, приведет на рынок большие корпорации с госучастием или возможностью получить преференции. Они и монополизируют большую часть рынка, и привлекут инвесторов с масштабным финансовым ресурсом.
Примеры, когда застройщики городских многоэтажек приходят в загородное или пригородное строительство, есть. «Корпорация «Строительный трест» работает и на высотной городской застройке, и на коттеджной в пригороде. Будет ли это явление массовым? Сомневаюсь: абсолютно разные рынки, получается очень серьезная конкуренция с малыми и мобильными компаниями, у которых иначе организованы бизнес-процессы и финансово-экономическая модель другая», — оценивает Алексей Потапов перспективы ближайших лет.
Дмитрий Майоров проводит аналогию с авторынком, на котором премиальные бренды принадлежат компаниям, производящим массовый продукт. Однако работа на разные целевые группы потребует разных маркетинговых и экономических подходов, и достичь успеха на новом, хоть и смежном поприще, удастся не сразу. Это вполне вероятно в отдаленной перспективе, полагает гендиректор «Русь: НТ».
Z-фактор
В прогнозах предпочтения собственности или аренды мнения расходятся. Дмитрий Майоров считает, что часть молодого поколения арендную плату за жилье воспринимает как текущие расходы. «А покупка дома, ставшая менее доступной из-за роста цен, вычеркивается из планов — хотя бы с целью избежать фрустрации из-за ее недосягаемости. Наверное, проще сказать себе: «Не очень-то и хотелось». Ипотека с господдержкой, как мы видим по рынку квартир, в основном используется для капитализации накоплений их обладателями и никак не работает на доступность кредитуемого жилья для большей части молодежи». Таким образом, налицо еще одно расслоение покупательского спроса. Возможно, выход в очень долгосрочном кредитовании с низкой ставкой (на 30 лет под 3–4%) с размером ипотечных платежей, сопоставимым со стоимостью аренды».
Алексей Потапов уверен, что молодые люди «поколения шеринга», как поколение хиппи в свое время, по мере взросления, с появлением семьи и детей станут такими же респектабельными членами общества, нацеленными на единоличное пользование жильем: «когда все пополам, это быстро приедается». Тем более что ценность своего дома и качественной, здоровой среды обитания, по данным Алексея Кузьминых, будет устойчиво повышаться.
Дмитрий Майоров, член совета директоров корпорации «Русь», генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»
Пандемия заметно изменила сознание: мы надолго запомнили, что границы могут закрыть в один день, и это знание серьезно влияет на отношение к владению заграничным «вторым домом» и желание иметь дом своей в стране.
Рынок загорода будет развиваться по аналогии с авторынком, где мы видим унификацию платформ, максимизацию функциональности, сведение к минимуму индивидуальности, с тем чтобы результат устраивал 80% покупателей. На авторынке типовые механизмы изготавливают на конвейере, что дает снижение себестоимости за счет масштабирования. Идет укрупнение участников рынка. И премиальные бренды переходят в собственность компаний масс-маркета, а не наоборот.
Допускаю, что на загородном рынке маленькие компании в перспективе будут работать в качестве «тюнинговых ателье», если нужно пристроить к дому террасу, зимний сад или бассейн. Однако крупным игрокам рынка городских новостроек не так просто наладить бизнес-процессы — привычную для них стратегию быстро построить и быстро продать — для рынка загорода, где другая рентабельность, другое деление по классам, другая роль местной власти. И стремление минимизировать индивидуальность в пользу рентабельности может привести к высокоплотной застройке, снижающей привлекательность жизни за городом. Будущее рынка будет зависеть от того, найдут ли профессионалы правильный баланс.
Алексей Потапов, генеральный директор компании «Ламбери»
В долгосрочной перспективе недвижимость будет дорожать. Не потому, что мне так хочется. Низкий спрос 2019-го и предшествующих лет фиксировал производство строительных материалов в определенном объеме. Начавшийся послепандемийный рост 2020/2021 года привел к дефициту строительных материалов. Как следствие, выросла стоимость квадратного метра, и это наложилось на накопленный спрос. Эдакий идеальный шторм рынка недвижимости.
Загород растет быстрее города, это мировой тренд, и нас он стороной не обойдет.
Мой прогноз: в ближайшие годы рынок стабилизируется, рост стоимости будет соизмерим с текущей инфляцией. Растущая стоимость строительных материалов не позволит застройщикам строить впрок, надеюсь, это поможет избежать пузыря цен.
Высокая стоимость материалов приводит к снижению качества строительства, попытке «оптимизировать» себестоимость за счет дешевых материалов. Эта тенденция, помноженная на низкое качество загородной архитектуры, не позволит создать вокруг Петербурга комфортные и уютные «парижские предместья». Хорошие проекты с продуманной архитектурной концепцией будут в дефиците. Тем они и ценны.
Стоимость земли неподалеку от КАД приводит к желанию застройщиков снять с каждой сотки как можно больше полезных метров. Поэтому качественные проекты всегда будут штучным продуктом. По-другому не бывает.
Участвуя в работе жюри премии «Поселок года», просмотрев более сотни заявок, могу сказать, что картина по всей России не очень радостная: на сотню поселков не более десятка качественных проектов.
Константин Пороцкий, управляющий партнер ГК «Омакульма»
Есть два варианта развития. Возможно, нынешнее оживление на загородном рынке даст должный толчок его развитию в целом. Появится и нормальный продукт, недорогой, понятный, и массовое загородное малоэтажное жилищное строительство станет развиваться в пригородах. И часть спроса уйдет из города в пригороды, а также вырастет спрос на дачи. Для всего этого на рынке должны появиться и удержаться интересанты — девелоперы и покупатели. С другой стороны, должно быть и достаточно денег. Если хватит денег и сохранится интерес к загородному рынку, он будет развиваться активно. Я не уверен, что при этом цены будут расти, они и так запредельные. Но важно, чтобы росло количество сделок.
Второй вариант — мы потихоньку сползем к допандемийному уровню, и «загородка» даже станет дешевле в некоторых сегментах. Девелопменту, что называется, не хватит керосина, тем более под давлением вторичного рынка.
Надеюсь, нас ждет первый вариант развития событий. Мешает почти полное отсутствие инфраструктуры, поэтому в жилом комплексе «Омакульма-Аннино» мы строим свою. Но у меня большие ожидания от новых правил игры: Минстрой на днях опубликовал, наконец, законопроект о развитии ИЖС, который вводит на нашем рынке понятие проектного финансирования. Вместе с ипотекой на ИЖС перспективы становятся качественно иными, на рынке должен появиться полностью сформированный продукт — прозрачный с проектной точки зрения, ликвидный и доступный. В таком случае в ближайшие годы нас ждет бум индивидуального домостроения.
Сергей Бобашёв, руководитель проекта LifeDeluxe.ru
Сегодня есть сегменты, которые однозначно будут развиваться: это все, что связано с арендой загородного жилья и развитием турбаз, рекреационной инфраструктуры. При этом важно отметить, что как раз развитие туризма тормозит развитие рынка дач, поскольку многие из тех, кто не может позволить себе купить дачу, обращаются к домам отдыха и турбазам, которые предлагают гораздо больше услуг, чем может предоставить частный дом.
Покупать коттедж для отдыха на выходных и во время отпуска за 15 млн руб. — слишком дорого, и он никогда не окупится. Но можно 15 лет подряд снимать жилье, тратя миллион рублей в год, и отдыхать с полным комфортом. В сегменте дачных коттеджей экономика однозначно говорит в пользу аренды. Постоянному проживанию за городом мешает дефицит инфраструктуры.
На загородном рынке застройщику придется предложить интересный покупателю продукт. В этом году цены на стройматериалы выросли в два и даже в три раза по некоторым позициям. Девелоперы в ужасе. Что будет через 5–10 лет, зависит от того, сохранится ли массовый спрос. Появится ли на рынке продукт массового спроса. Для него придумают, как быть с материалами и технологиями: вместо слишком дорогого дерева будут строить из цемента и металлокаркаса.
А если все останется как сейчас, продолжат работать небольшие производители и на малых объемах будут отращивать маржу.
Но, скорее всего, через 5–10 лет после очередного всплеска рынок ждет период застоя.
