Бумажная готовность участка
Начинать строительство дома имеет смысл только после получения выписки из ЕГРН, подтверждающей, что вы собственник земельного участка, а также договора, на основании которого регистрируется собственность, например договора купли-продажи. Если не согласовать все по закону, без правильно оформленных документов на землю все деньги на строительство будут потрачены впустую, а в худшем случае еще неизбежны расходы на ликвидацию построенного, предупреждает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории».
Затем оцениваются дороги и электроснабжение. Подъезды к участку должны соответствовать проекту планировки территории, утвержденному местной администрацией. Проект разграничивает территории частного и общего пользования.
Если к участку не подведены электросети, первым шагом будет получение техусловий присоединения к сетям ресурсоснабжения. Их выдает владелец сетей. Выяснить возможность подключения можно в этой организации. Когда условия выполнены, готов проект подключения, заключается договор (или составляется акт) о техническом присоединении. В ином случае за незаконное подключение придется платить, и дорого. «Не стоит надеяться, что можно заплатить «задним числом» по показаниям счетчика, расчет убытков будет произведен по максимуму возможного потребления. Известны случаи, когда частным потребителям выставляли счета от 0,5 до 2 млн руб. Поэтому не рекомендую доверять прорабу, который обещает «договориться», лучше спросите его, кто оплатит убытки поставщику электричества, если обнаружится незаконное присоединение», — предупреждает Дмитрий Майоров.
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»
Колодец, газгольдер или локальный септик можно сделать самостоятельно, но строить на участке без электричества не советую. Без электричества не обойтись. Теоретически можно попробовать себя в роли экотуриста: освоить генератор с ножным приводом или установить солнечные батареи. Но не забывайте, что генерирование электроэнергии в РФ — лицензируемый вид деятельности.
Право на подключение 15 кВт за 550 рублей у граждан есть, но реализовать его можно в соответствии с подзаконными актами, что чаще всего означает: нельзя. Поэтому в отсутствие действующего электроснабжения достаточной мощности нужны документы: для начала выполнимые техусловия подключения, затем договор с сетевой компанией о присоединении и наконец — с гарантирующим поставщиком электроэнергии. Наличие этих же документов следует проверить у девелопера коттеджного поселка, работа которого в том и состоит, чтобы обеспечить продаваемые участки как минимум подъездом (дорожное покрытие может быть разных классов и качества) и электричеством.
После договора о технологическом присоединении заключается договор о ресурсоснабжении с гарантирующим поставщиком электроэнергии (газа, воды). Поставшик не имеет права отказать в электроснабжении, если присоединение к сети выполнено законно. Специалист этой компании проверит счетчик, опломбирует, запишет начальные показания, после чего будет подписан договор. С этого момента бесперебойное электроснабжение — обязанность гарантирующего поставщика.
Весь процесс занимает от трех месяцев до года. Причем подключение можно осуществить до строительства дома: устанавливается временный электрощит, который проверяется на соответствие стандартам и опломбируется.
Алексей Соколов, директор по развитию строительной компании «Мера», советует проверить совпадение отметок на местности и границ, установленных в кадастровом паспорте участка. Если кто-то передвинул колышки, дом может оказаться на соседнем участке. Что делать в этой ситуации? Выкупить часть соседнего надела? Но в Ленобласти нельзя разделить участки, если в результате площадь каждого будет меньше шести соток.
Полезно до покупки земли оценить рельеф участка и возможность размещения на нем дома. Ведь может оказаться, что по противопожарным или другим нормам дом разрешается строить только на том месте, где есть перепад высот, а значит, потребуется цокольный этаж, увеличится площадь дома и стоимость строительства. Иногда лучше заплатить чуть больше и купить ровный участок, но в любом случае решение должно быть осознанным, считает Алексей Соколов.
Юлия Петрова, архитектор компании Holz House
Обычно перед подписанием договора на строительство дома, наша компания предлагает заказчику посетить строящиеся и построенные объекты, находящиеся в отделке. На таких экскурсиях клиент может оценить качество материала и работы строителей, выбрать сечение и профиль клееного бруса, а также породу, из которой он будет изготовлен. Кроме фундамента и стен, стоит обратить внимание на утепление кровли и конструкцию окон. Наибольшие потери тепла в доме регистрируются через кровлю и окна как самые «слабые» места. Контроль за строительным процессом в нашей компании включает четыре уровня: контроль работы бригады на месте инженером по строительству, архитектурный надзор, технический надзор, регулярное посещение объекта главным инженером компании. Компания приветствует дополнительный компетентный технический надзор заказчика, так как это еще один уровень контроля. Также проводится фото- и видеофиксация всех этапов работы, это очень удобно для заказчиков, которые не могут приезжать на стройплощадку и наблюдать за возведением своего дома.
Проверка подрядчика
В выборе компании-подрядчика многие идут «от материала» и заказывают строительство тому, кто производит домокомплект (стеновой материал). По оценке Алексея Соколова, возведение стен — это примерно 25–30% работ, а остальная доля приходится на подготовку, сооружение фундамента, инженерных сетей, отделку фасада и пр. Для строительства небольшого дачного домика, безусловно, незачем выбирать компанию с собственным проектным отделом, логистами, специалистами по инженерным сетям. Другое дело — качественный дом стоимостью 8–10 млн руб. Даже если взять за основу типовой проект, можно обратиться в несколько компаний для расчета сметы, съездить к ним в офисы и на стройплощадки. Компания должна предоставить «закрытую», окончательную смету, которая защищает заказчика от ее удорожания по ходу стройки.
«Заказчики больших домов, как показывает опыт нашей компании, не ездят смотреть другие стройплощадки, они приходят к нам в офис, видят штат специалистов, понимают, что такую системную компанию за один год не создашь, и доверяют нашему профессионализму», — резюмирует Алексей Соколов из СК «Мера». Хороший дом 150–200 кв. м можно заказать и молодой фирме, созданной опытным профессионалом. Но тут есть некоторый риск.
Вячеслав Седов, директор по развитию коттеджного поселка «Петровское барокко»
Советую установить на площадке видеокамеру — она заметно дисциплинирует строителей, даже если не работает или это муляж. Из надзорных мер, доступных любому заказчику, рекомендую предупреждение о проверке качества теплоизоляции в готовом доме с помощью тепловизора. Особенно эффективен такой шаг при строительстве каркасно-панельного дома, в котором теплоэффективность зависит от тщательной укладки утеплителя между ограждающими слоями. Негативные последствия имеет неправильная укладка пароизоляционных пленок мембранного типа в кровельном пироге или стеновых панелях. Ее тоже стоит проконтролировать. Наличие полноценного проекта, актов о приемке работ, в том числе скрытых, а также фотофиксация этапов строительства будут не только полезны при возникновении каких-либо проблем в ходе эксплуатации дома, но и могут повысить ликвидность дома.
Мембраны и трубы по фото
Вячеслав Седов, директор по развитию коттеджного поселка «Петровское барокко», приводит несколько ключевых моментов строительства индивидуального дома, которые поддаются контролю непрофессионалами. Во-первых, можно проверить качество бетона для фундамента, потребовать заливку пробников. Если фундамент даст трещины, эти бетонные кубики можно отвезти на экспертизу, а при выявлении несоответствия потребовать возмещения ущерба, в том числе по суду. Во-вторых, надо проверить наличие арматуры в фундаменте, соответствие заявленных в спецификации размеров и отсутствие ржавчины. Проверка возможна по фотографиям, при условии что они сделаны с линейкой. Нелишней будет фотофиксация расстояния между нагревательными элементами в теплых полах — это поможет избежать повреждения труб.
Контроль можно поручить стороннему стройнадзору, услуга обойдется около 50 тыс. руб. в месяц, как говорит Алексей Соколов. И примерно 80% заказчиков ею пользуются по крайней мере первый месяц — покуда не убедятся, что на стройплощадке соблюдают технологии и следуют проекту.
Аркадий Глумов, руководитель проектно-технического отдела ООО «H+H»
По организации строительной площадки можно сделать вывод о качестве строительства. Так что прежде чем пригласить строительную компанию для постройки дома, советуем напроситься на экскурсию на строящиеся объекты. Увиденное даст вам представление о том, как идет рабочий процесс.
Если на строительной площадке стройматериалы разбросаны, лежат вперемешку с мусором, упаковка нарушена, отсутствуют ограждения опасных мест (например, при проведении земляных работ или кладочных работ на высоте) да и всей строительной площадки, а строители работают без защитной одежды и касок, это свидетельствует о небрежной работе строительной компании. Как показывает практика: от того, как организовано строительное производство, зависит, какой в итоге получится дом.
Можно, конечно, постараться оценить организацию стройплощадки по фотографиям, которые предоставляют строители, но, как правило, они фотографируют готовый дом.
Найти информацию об организации строительной площадки несложно.
Например, с правилами этого процесса можно ознакомиться в СТО НОСТРОЙ 2.33.52-2011 «Организация строительной площадки. Новое строительство». Эти материалы доступны в Интернете бесплатно.
Алексей Соколов, директор по развитию строительной компании «Мера»
Для дома на 150–200 кв. м вполне можно использовать типовой проект, проведя экспертизу его качества и возможности реализации на данном участке. Проект — это объемный пакет документов, с разрезами фундамента, стропильной системы и других важных узлов. Типовые проекты рассчитаны на строителей — профессионалов высокого уровня, иначе проблемы и нестыковки неизбежны. Лучше всего осенью выбрать проект, компанию и заказать стройматериалы — до их подорожания к активному строительному сезону. Но так, к сожалению, мало кто поступает, большинство начинает торопить события с приходом тепла. Например, еще до планировки участка с определением «посадки» дома начинают строить забор, выравнивать рельеф, возводить баню. Хорошая баня — полноценный с точки зрения инженерного обеспечения объект, требующий серьезных вложений. Прежде стоит рассчитать финансовые возможности и расставить приоритеты. Место для дома определяется с учетом противопожарных и других нормативов, и если придется ставить дом в точке с перепадом высот, потребуется цокольный этаж. Лучше выяснить это до покупки участка, в крайнем случае до начала земляных работ.
