В XVIII–XIX веках престижными считались южные, а не северные земли. Царские дворцы и усадьбы возводились в ближайших пригородах: Петергофе, Стрельне, Пушкине (Царском Селе), Павловске, Гатчине. Государственные деятели, купцы и промышленники строили дачи на бóльшем удалении от Петербурга, например на землях современного Лужского района Ленобласти.
Север начал развиваться как привлекательная дачная местность лишь в конце XIX — начале XX столетия, когда через населенные пункты вдоль берега Финского залива (современный Курортный район) была проложена ветка железной дороги Петербург — Выборг. А популярный нынче у отдыхающих Приозерский район вплоть до 1940 года оставался территорией Финляндии.
Все ушли на север
Между тем сегодня как раз север, а не юг является зоной элитной коттеджной застройки.
«В настоящее время на загородном рынке Санкт-Петербурга в продаже находится 11 коттеджных поселков класса А и 29 проектов класса В. Из них на юге расположены лишь девять проектов В-класса», — констатирует Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Состоятельных покупателей привлекает на севере главным образом уникальная заповедная природа: сосновые леса, озера, интересные ландшафты, образовавшиеся на пути прохождения ледника.
Также большим плюсом является наличие развлекательной инфраструктуры, и в частности горнолыжных курортов. Склоны Коробицына, «Игора», «Северный склон», «Охта-парк» — все они расположены на севере. К югу от Петербурга только один горнолыжный курорт — «Туутари-парк» в дер. Ретселя Ломоносовского района.
«Сейчас девелоперская активность в дорогом сегменте, кстати, крайне низкая, сосредоточена на севере города. Так, с начала 2017 года в продажу вышел лишь один новый проект В-класса с коттеджами и два проекта с участками в престижных локациях Всеволожского и Выборгского районов», — сказала Светлана Московченко.
Недооцененное дорогое направление
Южное направление может быть не менее привлекательным для состоятельных покупателей. Соседство с дворцами, безусловно, прельщает. Но дело не только в нем. На юге, например, активно развиваются гольф-центры, людям с достатком.
Из четырех действующих в Петербурге и Ленобласти гольф-клубов три с полями чемпионского формата и рассчитанные на 18 лунок расположены в южных пригородах: «Земляничные поляны» (клубная деревня возле дер. Кукушкино Ломоносовского района), Gorki (рядом с дер. Лопухинка того же района) и «Петергоф» возле парка Александрия в Петродворце.
Юг притягателен еще предприятиями питания категории «премиум». Даже в Курортном районе, например, большинство ресторанов ценители, в частности Борис Критик, относят к добротному локальному уровню, тем более что этим заведениям, как правило, больше десяти лет. Во Всеволожском, Выборгском, Приозерском районах высококлассный общепит представлен заметно уже.
Наиболее активно ресторанный бизнес юга развивается в Пушкине. По словам Бориса Критика, здесь «за год появились двадцать ресторанов городского уровня, без скидок на пригород». «На мой взгляд, сегодня нет объективных препятствий созданию в данном направлении дорогих проектов. Хорошая транспортная доступность, насыщенность социальной и коммерческой инфраструктурой, благоприятная экологическая обстановка, историко-культурная составляющая в ряде районов — все это на руку проектам премиум-класса», — говорит Антон Гаринов, руководитель группы продаж загородной недвижимости компании «Строительный трест».
Антон Гаринов, руководитель группы продаж загородной недвижимости компании «Строительный трест»
Создание коттеджного поселка бизнес- или премиум-класса требует серьезных инвестиций и хорошо проработанной концепции. Например, когда мы выбирали земельный участок для нашего коттеджного поселка «Сад времени», требования были очень высокими: место, удаленное от шумных магистралей, но при этом с высокой транспортной доступностью, парковые зоны, учебные заведения и коммерческая инфраструктура в непосредственной близости. Участок в Петергофе, который был выбран, совмещает в себе все эти аспекты и находится в 5–7 минутах езды от знаменитых фонтанов Петродворца и других исторических достопримечательностей, что, безусловно, является преимуществом. К тому же поселок строится вокруг пруда Бауш, у которого мы обустроили прогулочную зону с велосипедными дорожками, лавочками и скульптурными композициями.
В Петергофе и на подступах
«Строительный трест» реализует в Петергофе коттеджный поселок «Сад времени» (рядом с парками, прудом Бауш и в километре от залива). Девелопер относит этот проект к бизнес-классу — фактически только из-за немалого числа домовладений: их около 80 (цены от 15,9 млн руб.). Продажи идут довольно активно, на сегодня продано и построено более 40% домов.
Вообще в Петергофе крайне мало коттеджных поселков высшей ценовой категории. Еще, пожалуй, только проект «Петергофская мыза» (коттеджи от 19,5 млн руб.).
Гораздо активнее осваивают девелоперы земли Ломоносовского района, прилегающие к Петродворцу. Единственный элитный поселок в районе — шале-парк Superbia недалеко от пересечения КАД и Гостилицкого шоссе. Это клубный коттеджный поселок, в котором всего шесть домовладений. Коттеджи около 350 кв. м предлагаются по 39–40 млн рублей.
На территории, примыкающей к городской черте, реализуются такие проекты, как Belveder Park в дер. Сашино, рядом с дворцом Бельведер (участки от 250 тыс. руб. за сотку, дома от 11 млн руб.), «Дворцовые предместья» рядом с деревней Низино (участки по 220 тыс. руб. за сотку), «Бельведер» (коттеджи от 17,3 млн руб., таунхаусы от 8,6 млн). Все эти проекты можно отнести к качественному бизнес-классу.
На южном побережье Финского залива в Ломоносовском районе дорогих поселков нет. Хотя там чистый воздух, леса, прекрасные виды на воду… Эти места исторически формировались не как курортные, и застройка тут весьма разносортная, вплоть до убогой. Дорогие дома есть, но на берегу, обычно за высокими заборами. Да и путь сюда не близкий. Так, до живописного поселка Лебяжье от КАД около 15 км, а до Шепелева все тридцать.
Дорогие коттеджные поселки Пушкинского района
Если обратиться к рынку загородной недвижимости Пушкинского района Санкт-Петербурга, то там тоже не много проектов класса «премиум».
Самый известный и успешный — «Онегин парк», расположенный в 400 м от Павловского парка. Проект относится к крепкому бизнес-классу, назвать элитным его нельзя, опять же из-за большого числа домовладений — здесь их почти 280 (цены от 17,2 млн руб.).
В то же время девелопер проекта создал уникальную закрытую территорию, где только под инфраструктурные объекты выделен целый квартал более одного гектара.
Желание создать свой мини-рай в Пушкине вполне понятно — город прекрасен, но весьма многолик: помимо престижной малоэтажки, жилой фонд включает и кирпичные хрущевки, и послевоенные «сталинки», и старинные особняки с коммунальными квартирами.
Именно такая разношерстность юга прежде всего и мешает реализации здесь элитных проектов. В элитном сегменте социальное окружение играет едва ли не главную роль. А для бизнес-класса такое соседство не проблема: все решается грамотным зонированием территории. И для реализации проектов в бизнес-сегменте юг подходит как нельзя лучше.
Надо заметить, что южные пригороды интересны еще и тем, что стоимость домовладений бизнес-класса там заметно ниже, чем на севере. По данным компании Knight Frank St Petersburg, покупка дома около 250 кв. м с участком 15 соток в поселке класса В на юге города обойдется в среднем в 17 млн, а на севере — в 25 млн рублей.
В ближайшем будущем в южных пригородах вряд ли появятся элитные коттеджные поселки. И даже рынок домов бизнес-класса, как видим, пополняется не слишком активно. Однако в долгосрочной перспективе реализация в Петергофе, Стрельне, Пушкине и Павловске элитных проектов все-таки возможна. Однако девелоперам, конечно, придется серьезно поработать над концепцией.
