Обычно покупателю земельного участка в коттеджном поселке советуют проверить два пункта: правоустанавливающие документы на землю и надежность компании-продавца (это можно установить по косвенным факторам: например, качеству уже реализованных проектов). К документам на землю относится договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт.
Земельные нюансы
Однако многие забывают изучить информацию о территории коттеджного поселка в целом. Каков юридический статус земли, существует ли для данного массива проект планировки (для земель населенных пунктов) или проект организации застройки территории, утвержден ли он органами власти, каков регламент застройки данной территории и не будет ли он сильно ограничивать землевладельца, наконец — насколько грамотно спроектирована зона застройки: дорожная сеть, детские, спортивные площадки, места отдыха?
Прежде всего, заметим, что все земельные массивы различаются по категориям и по видам разрешенного использования. Две ключевые категории (при рассмотрении загородного рынка) — это земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.
Земли населенных пунктов, в свою очередь, могут иметь разные виды разрешенного использования: например, под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), под малоэтажную застройку (квартиры, таунхаусы) и под дачное строительство.
Новые риски
Исторически коттеджные поселки в Ленобласти возникали как в населенных пунктах, так и (чаще) на сельхозугодьях. До поры до времени власти закрывали на это глаза. Однако в последнее время Росреестр стал периодически отказывать в регистрации домов, расположенных на «сельхозке». Логика ясна: такие земли предназначены для земледелия, а не для комфортной жизни на природе.
Дальновидные девелоперы, начинавшие реализацию своих проектов на землях сельхозназначения, давно изменили статус массивов, позаботившись о включении территории коттеджного поселка в границы близлежащего села или деревни. Правда, некоторые такие переводы земли из одной категории в другую впоследствии были оспорены прокуратурой, законность ряда коттеджных поселков ставится под сомнение.
В июле 2016 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс, которые по сути запрещают использовать сельхозземли в радиусе 30 км от населенных пунктов под цели, не связанные с производством сельскохозяйственной продукции. Принятый летом Закон о садоводстве и огородничестве прямо запрещает с 1 января 2019 года использовать сельхозугодья для капитального строительства, хотя разрешает размещение жилых домов на садовых участках.
Одним словом, первое, что стоит проверить покупателю, — это категория и вид разрешенного использования участка.
Градостроительная проверка
«Вне зависимости от того, предназначена ли территория поселка (в черте населенного пункта) под ИЖС или под дачное строительство, у девелопера должен быть проект планировки территории, утвержденный постановлением местной администрации и соответствующий генеральному плану поселения. Для сельхозземли аналогичный документ называется «Проект организации застройки» (ДНП, СНТ и пр.).
Кстати, знакомство с генеральным планом поселения помогает понять перспективы развития территорий рядом с коттеджным поселком. И избежать неожиданностей в виде многоэтажек или промышленных предприятий, которые начнут строиться (функционировать) перед домом», — объясняет Андрей Кудрин, президент коллегии адвокатов «Серебряный век». Полезен и визит в отдел архитектуры районной администрации: если в генплане предполагаются изменения, там об этом знают.
Проект планировки территории — это документ, на основании которого будет спланирован и застроен земельный массив. В нем обязательно должны быть отражены схема инженерных сетей коттеджного поселка, схема зонирования очередей застройки, система дорог и улиц, объекты благоустройства и т.д.
Если документ утвержден в местной администрации, тогда покупателю остается только оценить, подходит ли ему вариант, разработанный девелопером. Надо смотреть и на удобство логистики, на ширину дорог, на возможность проезда большегрузных машин во время строительства. Кому-то важно такое расположение домов в поселке, чтобы соседи по минимуму пересекались друг с другом, кто-то будет особо внимателен к разделению территории на очереди — так, чтобы техника, занятая на возведении домов второй очереди, не разбивала дороги уже благоустроенной первой и т.д.
Покупателям не до того?
По словам участников загородного рынка, покупатели участков, к сожалению, редко заранее просчитывают эти варианты. Далеко не все вообще интересуются планировочными решениями. Но это касается в основном недорогих сегментов, в поселках бизнес-класса клиенты все-таки рассматривают земельный надел в контексте развития общей территории.
«Внимательному покупателю градостроительные документы поселка расскажут о многом: реально ли планируется газификация, прокладка водопровода, будут ли проблемы с подачей электроэнергии или нет. Сможет ли к участку подъехать длинномерная машина (с арматурой, досками, брусом или палетами газобетона и т.д.) и не появятся ли проблемы с въездом в поселок и выездом в случае аварии, перекапывания дороги, ДТП. Чтобы избежать подобных неприятных ситуаций, все дороги в поселке должны быть закольцованы», — говорит Дмитрий Дуркин, генеральный директор «ИСК «Белый остров» (застройщик ДНП «Памир»).
Проект планировки покажет, отведены ли участки под обещанные объекты соцкультбыта (правильно было бы еще и внести в кадастр назначение участка для общих объектов).
Согласовать и построить
А теперь вернемся к разнице между участками ИЖС и наделами, предназначенными под дачные цели (но, повторим, в границах населенных пунктов).
Существенный нюанс в том, что для возведения коттеджа на земле ИЖС требуется разрешение на строительство. Выдает такой документ администрация поселения либо того района Петербурга или Ленинградской области, где расположен земельный надел.
«Чтобы получить разрешение, обладатель участка должен предоставить правоустанавливающие документы на землю, градостроительный план земельного участка, схему его планировочной организации с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства», — говорит Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры».
«Я строил дом в Зеленогорске (Курортный район), и, надо сказать, требования были очень жесткие, — отмечает Дмитрий Дуркин. — Нужно было получить разрешение на строительство, согласовать проект, предоставить градплан. При получении разрешения оговаривается пятно застройки, даже вид забора, проверяется заключение договоров на поставку электроэнергии, газа, подключение к водопроводу и канализации».
Добавим, что с 1 марта 2018 года, если закончится действие «дачной амнистии», необходимо будет получать еще и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
С дачами проще
Если же дом возводится на участке, предназначенном под дачное строительство, разрешение на строительство не требуется. Но для регистрации права собственности на такое строение в качестве дома жилого, а не дачного (в рамках дачной амнистии) необходимо будет подтвердить, что строение соответствует критериям.
Для этого понадобится ряд документов: акт приемки дома (если строительство велось по договору), градостроительный план участка, подтверждение пригодности постройки для проживания, схема расположения постройки. Пакет документов тоже объемный, но собрать его можно намного проще и быстрее, чем в случае с ИЖС.
Надо сказать, что существуют не только законодательные ограничения, но и «девелоперские» — регламент застройки территории. В этом документе могут быть прописаны архитектурные особенности, цветовые решения домов, особенности установки ограждений (глухие, прозрачные и т.д.). Чаще всего такие ограничения актуальны для более дорогих поселков, в эконом-классе застройка, как правило, хаотична.
За нарушение регламента застройки собственнику, конечно, ничего не грозит. Разве что ухудшение отношений с администрацией поселка. Однако, по большому счету, жители сами заинтересованы в соблюдении правил застройки, чтобы поселок радовал глаз.
