От каких-то пунктов из «списка пожеланий» можно отказаться без ущерба для будущего комфорта. Но может случиться, что привлекательное предложение обернется лавинообразным ростом расходов. Как заранее обнаружить болевые точки, на Ярмарке недвижимости рассказали девелоперы и строители.
Коттеджный поселок vs. садоводство
Участки в садоводстве дешевле, чем в коттеджных поселках, садовые товарищества также обычно устанавливают меньшую ежемесячную плату за обслуживание дорог, вывоз мусора и пр. Поэтому садоводства более популярны у покупателей, чем коттеджные поселки, говорит Наталья Тушина, директор департамента компании «Александр Недвижимость». Но и там покупка участка не является хорошей инвестицией. На примере садоводства в Синявине эксперт приводит такую ценовую динамику: в 2005 году участок стоил 8–10 тыс. долл. (240–300 тыс. руб.), в 2008 году земля подорожала до 50–60 тыс. долл. (1,5–1,8 млн руб.), в 2011 году стоимость синявинского участка составляла 25–28 тыс. долл. (750–850 тыс. руб.) Сейчас, в 2017 году уровень цен едва превышает показатели 2005 года и составляет 13–17 тыс. долл., или 750 тыс. руб. — 1 млн руб. В Ульяновке, где в 1997 году надел с подведенным магистральным газом стоил 200 долл., в 2008 году такой же было не купить и за 1,8 млн руб. Сейчас его цена около 900 тыс. руб.
С еще большим убытком для продавца, по информации Натальи Тушиной, продаются на вторичном рынке построенные в коттеджных поселках дома. Владельцы строили их «в романтическом представлении» о загородной жизни, но столкнулись с тем, что инфраструктуры как не было, так и нет, очень много времени уходит на поездки в школу, детсад, магазины, на работу. Выставленные на продажу домовладения по цене, позволяющей окупить вложенные деньги, не уходят.
Характерно, что участники рынка, говоря о ликвидности и ценовой динамике, приводят такой показатель, как «средний дисконт», имея в виду разницу между заявленной в листинге ценой и суммой сделки. Как формируется цена в объявлении, не вполне ясно: во многих случаях говорится о «возврате вложенных средств», но насколько разумными были эти вложения?
По мнению Валерия Соколенко, генерального директора компании «Лэндкей», наиболее вероятный путь получить неликвидный объект — купить обещания вместо реально построенной инфраструктуры в поселке.
Экономим на поселке
Самые недорогие предложения участков — в крупных поселках на сельхозземлях, на старте продаж, когда еще нет ни сетей, ни дорог, ни ограждения. Но, во-первых, скидки на старте в последние два года стали заметно меньше. А во-вторых, и это важнее, такое приобретение имеет немало шансов обернуться потерями, предупреждает Валерий Соколенко. Вложения девелопера в юридическую подготовку земли (перевод земли в разрешающий строительство домов статус, межевание, оформление кадастровых паспортов) составляет 300–400 тыс. руб. на участок в 10 соток. Еще до 600 тыс. руб. необходимо потратить на подведение электричества, газа и прокладку дорог. Дешевле могут предлагать «полный пакет обещаний» — о будущем электричестве, переводе земли под ИЖС и пр. Поэтому желание сэкономить должно быть уравновешено мерами безопасности. Одна из них — проверка компании, строящей поселок, посещение других ее объектов. К слову, вывод в продажу «чистого поля» сейчас происходит реже, давно работающие на рынке компании понимают, что это отпугивает покупателей.
Сократить затраты на приобретение участка можно также, отказавшись от статуса ИЖС. По мнению Валерия Соколенко, сегодня это рискованно: «Когда законодатели активизировались в изменении правил застройки сельхозземель, мы приняли решение включить территории поселков компании «Лэндкей» в границы населенных пунктов со статусом «для ИЖС». Такие участки стоят дороже дачных, а в налогообложении они почти не отличаются от участков в ДНП. Однако в ситуации правовой неразберихи, я считаю, что участок ИЖС намного более прозрачная и надежная покупка».
Он также советует оценивать сети и инфраструктуру, уже существующие в поселке. Начинать строительство до подведения электричества в принципе не стоило бы: даже если выданы техусловия, срок подключения может непредсказуемо меняться. Что именно содержится в техусловиях, надо тщательно разбираться, а это непрофессионалу не под силу. Лучше дождаться, пока в поселке возведут трансформаторную подстанцию, но и после этого придется уточнить, достаточна ли для всех участков выделенная мощность, полагает руководитель компании «Лэндкей». И совсем нельзя ориентироваться на установленные в поселке столбы линии электропередачи. Так же осторожно надо подходить к обещанию подвести газ. По опыту компании «Лэндкей», процесс может занять три или даже четыре года, а известны и семилетние истории.
Стоит ли экономить на подключении к газовой магистрали, которое стоит 300-400 тыс. руб.? Если дом используется для отдыха, то это имеет смысл. Дом площадью в 150 кв. м, где семья живет постоянно, по расчетам Валерия Соколенко, в холодный сезон будет «съедать» до 25 тыс. руб. в месяц на отопление электричеством, топить соляркой чуть дешевле (18–20 тыс.), сжиженным газом — 7–12 тыс. Подключение к магистральному газопроводу снизит расходы на отопление до 4 тыс. руб.
Кроме того, покупка «безгазового» участка потребует дополнительных киловатт электричества. Если считать, что на отопление 100 кв. м дома надо 10 кВт, плюс мощности для других электроприборов, а в стоимость участка включено 5–7 кВт, то за каждый дополнительный придется заплатить по 40 тыс. руб. Наличие газа позволяет обойтись начальными 5–7 кВт.
Кроме стартовых скидок, девелоперы часто предлагают финальные: когда надо завершить продажи в проекте. У покупки земли на финише есть плюсы: инфраструктура готова, соседи известны, облик поселка виден. Однако оценить пригодность участка и сложность его освоения лучше со строителями.
Коварство рельефа
Об экономии на дешевых участках, оборачивающейся кратным ростом затрат на строительство, рассказал директор по развитию строительной компании «Мера» Алексей Соколов. Живописные участки с небольшим уклоном могут увеличить затраты на фундамент вдвое и больше. Пример из недавней практики компании «Мера»: покупатель радовался скидке в 800 тыс. руб. на участок стоимостью 6 млн руб., а потом из-за шестиметрового уклона потратил дополнительные 2,5 млн руб. на фундамент.
Или заказчик приходит с готовым проектом, выполненным для плоского рельефа, а «посадка» на участке показывает, что пятно застройки с уклоном, и затраты на фундамент вместо миллиона составляют 1,8 млн руб. Заказчик провел независимую экспертизу и убедился, что этих затрат уже не избежать.
Совет от Алексея Соколова: перед покупкой рельефного или неровного участка консультироваться со строителями, и лучше приходить к ним с топографической съемкой. Тем более если на купленной земле есть взрослые деревья, которые хотелось бы сохранить. Съемка стоит 10–15 тыс. руб. «Наша консультация по рельефу ничего не стоит, мы постоянно проводим такие встречи, делаем примерные расчеты по стоимости стройки для торфяника или уклона», — говорит Алексей Соколов.
Серьезной проблемой строители считают также распространенную у девелоперов практику прокладывать сети без технических коридоров — напрямую от въезда в поселок, через все участки. После строительства дома, обустройства ландшафта, возникни необходимость в починке трубы, придется раскапывать газон или уложенную плитку.
Тезис, что без сетей — и тщательного изучения договора с девелопером — стройку лучше не начинать, единодушно поддержан всеми профессионалами. Можно очень серьезно ошибиться: построить огромный дом, гараж, банный комплекс — и, только получив счет на 70 тыс. руб., выяснить, что газ в поселке не магистральный, а сжиженный. Девелопер слукавил, но и покупатель был слишком небрежен.
Три способа получить дом
Вячеслав Седов, директор по развитию коттеджного поселка «Петровское Барокко», рассчитал, какой из трех вариантов — покупка готового дома, покупка участка с подрядом на строительство или же участка без подряда и заказ строительства у сторонней организации — экономически эффективнее.
По приведенным данным (примером служил коттедж «Клио» площадью 299 кв. м, возведенный в «Петровском Барокко»), совокупные затраты составили: при покупке готового дома — 8,38 млн руб., обязательный подряд на строительство обошелся бы в 8,32 млн руб. и индивидуальное строительство со сторонним подрядчиком — 9,023 млн руб.
При этом приобретение готового дома не связано с рисками удорожания стройматериалов, которые в текущей рыночной ситуации ощутимы, а при необходимости брать ипотечный кредит, условия для готовой постройки выгоднее, чем кредит на строительство. С экономической точки зрения выгоднее покупать готовый дом по акции либо строить по договору подряда. Возводить самому — дороже, дольше и требует сил и знаний от заказчика.
Валерий Соколенко, генеральный директор компании «Лэндкей»
«Компания «Лэндкей» давно работает на рынке коттеджной застройки, свои проекты мы ведем от планировки до обслуживания готовых поселков. На основе этого опыта могу дать совет: платить можно не за «полный пакет обещаний», а за реально существующие сети и дороги. Да, покупка на старте может обойтись дешевле, чем в активно развивающемся поселке, но и риски «зависнуть» в ожидании сетей очень велики. Проект, согласования, работы могут занять до двух лет, а есть поселки, которые стоят обесточенными и пять, и семь лет. Крайне бюрократизирована и система согласования для газоснабжения.
Экономить за счет приобретения участка в ДНП или СНТ в сегодняшней правовой неразберихе стало небезопасно. Однако наличие кадастрового паспорта на участок с ВРИ, позволяющим строить дом — обязательно и для ДНП. В принципе же, для защиты от рисков, покупка участка для ИЖС еще более предпочтительна, чем раньше.»
Алексей Соколов, директор по развитию строительной компании «Мера»
«Перепады высоты на участке влекут серьезное удорожание фундаментных работ. Даже если на такой участок предоставляют скидку, часто заказчик впоследствии теряет больше. Лучше заказать топосъемку и проконсультироваться со строителями до покупки. Недешево стоит и выемка грунта, если под верхним слоем почвы обнаружится торф.
Другая проблема — дороги. Если в поселке их нет, подрядчик устроит строительный подъезд, но платить за это придется заказчику дома. Ширина дорог в 6 м не позволяет длинномерному грузовику ни въехать на участок, ни развернуться. Доставка стройматериалов и других необходимых грузов небольшими машинами обходится дороже. Об этом мало кто задумывается при выборе поселка. Как и о том, насколько разумные правила для строителей устанавливает девелопер, продавший участки без подряда. Иногда, например, выдвигаются не вполне логичные требования — установить ограждение участка до завершения основных строительных работ. А оно мешает технике и удорожает стройку.»
Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»
«Девелоперы в стремлении заявить в рекламе минимальную цену выводят за скобки стоимость коммуникаций. Покупателю кажется, что он экономит, когда сразу платит только за «голую землю» — с условием оплатить инженерные сети по мере их строительства. Это большой риск. Девелопер по разным причинам может не суметь построить сети (оценить надежность компании можно по отсутствию судебных исков, по реализованным проектам — и отсутствию замороженных поселков).
У покупателя есть способы сэкономить за счет беспроцентной рассрочки, которую сейчас можно получить на год или даже больше. В конце осени и перед Новым годом застройщики предлагают скидки. В конце концов, деньги можно положить на депозит, купить валюту, а позднее выплатить стоимость земли. Это менее рискованно, чем заплатить за одну землю — и заморозить деньги на годы, не имея возможности строить на купленном участке.»
Вячеслав Седов, директор по развитию коттеджного поселка «Петровское Барокко»
«По нашим расчетам, выполненным на примере коттеджа, построенного по одному из самых популярных проектов в «Петровском Барокко», более предпочтительны варианты покупки готового дома или заключения договора подряда на строительство с застройщиком поселка. При индивидуальном строительстве заказчик тратит на проект 150 тыс. руб., на организацию бытовых условий для строителей (аренда и отопление бытовки 65 тыс. руб., туалета 20 тыс. руб.) При покупке земли с подрядом на строительство строители живут в строительном городке. Разница в стоимости доставки материалов и спецтехники: 362 тыс. руб. для подрядного строительства и 724 тыс. руб. для индивидуального, которое потребует еще около 600 тыс. руб. на сторонний технадзор. Тогда как при покупке готового дома можно «поймать» сезонную скидку, акционное предложение, выторговать очень выгодные условия. Могу привести примеры, когда на готовые дома с участком мы предоставляли скидку до 10% (это было почти 2 млн руб.)»
