Резкие падения, отмеченные на московском рынке загородной недвижимости, для петербургского не характерны: у покупателей выбор невелик. В продаже меньше четырех сотен домов.
По данным аналитиков, объемы предложения элитных загородных коттеджей вокруг Москвы и Петербурга различаются не в разы, а в десятки раз. Под Москвой, по информации Villagio Estate, на вторичном рынке 10 тысяч элитных домов в продаже (средней стоимостью 123 млн руб.). А под Петербургом Knight Frank Saint Petersburg насчитал всего 360 коттеджей (средняя стоимость 81 млн руб., и это на 10 млн руб. дороже, чем годом раньше).
Если под Москвой СМИ то и дело фиксируют падение цен на 20%, 40%, то на петербургском загородном рынке средняя цена коттеджа в продаже за год подросла на 14%. И в 2016 году она увеличилась на 8%.
Львиная доля (больше 40%) дорогих домов вторичного рынка расположены во Всеволожском районе, 24% — в Выборгском областном. На городские Приморский и Выборгский, а также на Приозерский пришлось примерно по 8–9% готовых домов в продаже и всего 7% — на Курортный.
Загадочный дисконт
Для первичного рынка (строящихся коттеджных поселков) Knight Frank SPb считает разницу между средней ценой предложения и средней ценой продажи. В начале 2018 года она составляла 11–15%. Это объясняется не столько скидками при продаже (хотя они есть), сколько поведением покупателей: они выбирают не самые дорогие дома из выставленных.
Для «вторички» разница между средними ценами предложения и продажи загородных домов остается тайной: суммы реальных сделок статистике не известны. Поэтому, когда говорят о «дисконте» на вторичном рынке, могут иметь в виду как снижение цены в листинге или в ходе торга, так и снижение по сравнению с «докризисной» ценой.
Важно понимать особенности ценообразования на «вторичке»: преобладает затратный метод, то есть собственник намерен за счет продажи дома «окупить» свои расходы на покупку участка, строительство, отделку и оснащение техникой, а также ландшафтный дизайн. Намерение компенсировать все эти вложения (особенно после нескольких лет эксплуатации дома) не встречает понимания у покупателей. А уж окупить технический «фарш» 7-8-летней давности просто невозможно, полагает Марина Шкурко, управляющий партнер компании Puzzle Realty.
При этом купить готовый дом со скидкой трудно: собственники на уступки не идут, отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank SPb. Большинство предпочитают ждать «своего» покупателя, могут снять коттедж с продажи, соглашаясь на скидку только если вынуждают жизненные обстоятельства.
Для повышения ликвидности эксперты Knight Frank SPb предлагали не вкладывать 40–50% стоимости дома в отделку. Но домовладельцы, по словам Марины Шкурко, иногда тратят на внутреннее обустройство даже не 50, а 400% цены купленного дома.
«Двигаться» в цене больше готовы продавцы домов без отделки. Но у покупателя, осознавшего, сколько месяцев дом простоял без отопления и ухода, «эйфория от привлекательной цены быстро гаснет», признает Марина Шкурко.
Обжитой и ухоженный дом в популярном поселке, то есть в красивом окружении, купить с дисконтом трудно.
Знакомые и популярные
Есть поселки, в которых после завершения застройщиком продаж, готовые дома даже без отделки их владельцы выставляют на продажу по цене намного выше начальной. Кроме качественной концепции поселка на высокую оценку их собственников может влиять развитие окружения. Например, в локации Энколово–Юкки инфраструктура развивается такими темпами, что домовладения там заметно подорожали.
По данным Knight Frank SPb, в запросах покупателей регулярно можно видеть дома в заселенных несколько лет назад коттеджных поселках: Patrikki Club, Honka Family Club, «Горки СПб», «Медное озеро», «Корабельные сосны».
Эта выборка полностью совпадает с оценкой девелоперов, которые, отмечая инженерные несовершенства поселков, где продажи завершились 3–7 лет назад, в числе привлекательных по общему облику приводят те же названия. К инженерным несовершенствам относят, к примеру, отсутствие оптоволоконной линии для интернета и ТВ (еще недавно казалось, что мобильный интернет удобнее и надежнее).
Настрой на покупку в коттеджном поселке или частной застройке, по словам Светланы Московченко, зависит от выделенного бюджета: поселок предпочитают в случае домов до 30 млн руб. Более дорогие объекты чаще выбирают вне организованной застройки.
По данным Марины Шкурко, большинство клиентов Puzzle Realty нацелены на приобретение дома в организованном поселке — им важна охрана территории, единая социальная среда, общая инфраструктура и др. Но есть покупатели с неудачным опытом проживания в поселке, когда управляющая компания, будучи монополистом сетей, выставляла сумасшедшие счета и т. п. Такие твердо решили искать объект вне поселка.
Залог стабильности цен
Объем вторичного загородного предложения, измеряемый тремя-четырьмя сотнями домов, не позволяет говорить о затоваривании. Качество выставленных на «вторичке» объектов разное. По мнению Сергея Дроздова, генерального директора агентства «Петербургская Недвижимость», покупателей элитных домов не устраивают коттеджи, возведенные 5–7 лет назад, которые не могут конкурировать с новыми: технологии усовершенствовались, материалы изменились. Кроме того, покупатель дорогого коттеджа планирует обустроить все по своему вкусу, воплотить собственный дизайн-проект.
Покупателей не интересуют дома «без архитектуры» и позавчерашние изыски. Мало кому нужны бильярдная и бассейн. Нередко по планировке дом неплохой, но китчевая внутренняя отделка отпугивает покупателей, поясняет Светлана Московченко.
Александр Гиновкер, генеральный директор компании «Невский простор», считает, что покупатели сейчас выбирают намного дольше, чем прежде, и куда требовательнее к окружению. Если по соседству один-два дома, пусть больших, но в неказистом стиле 20-летней давности — предлагаемый объект уже не подходит. Для продажи коттеджа в таком «сопровождении» (пусть даже в престижном Комарове) иногда приходится провести десятки просмотров.
Не найдя готового к новоселью дома, покупатели рассматривают предложения без отделки. Переориентация на покупку участка и последующее строительство — редкость.
Александр Гиновкер делит спрос примерно поровну: одни ищут землю под «дом мечты» и готовы тратить время и силы, а другие сыты стройкой и намерены как можно быстрее вселиться и жить.
В Puzzle Realty отмечают, что, в сравнении с предыдущим сезоном, когда спрос был в основном на участки, клиенты теперь больше интересуются домами. И не последнюю роль в наметившемся оживлении рынка играет приближающееся завершение строительства «свечки» Газпрома, сотрудники которого спешат освоить свои бюджеты и льготные кредиты.
Правда, о серьезном изменении спроса говорить не приходится. Среди аналитиков многие полагают, что нестабильность заставляет покупателей дорогих загородных домов быть еще осторожнее.
Марина Шкурко, управляющий партнер компании PuzzleRealty
Большинство наших клиентов рассматривают приобретение загородной недвижимости в организованном коттеджном поселке, в отличие от тех, кто имел негативный опыт общения с управляющей компанией, завышавшей тарифы.
Есть также категория покупателей с особыми требованиями: им нужно место рядом с водоемом для выхода в акваторию на яхте или большой надел земли с хорошим лесом, и чтобы вокруг никого.
Бывает, изучив все предложения рынка, мы понимаем, что четким требованиям клиента — площади и материалу дома, концепции поселка и локации — ни одно не соответствует. И чем ждать появления в продаже нужного дома, быстрее построить его самому. Однако покупателям, настроенным на приобретение готового дома, обычно нет смысла предлагать участок под застройку.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований компании Knight Frank SPb
По нашим наблюдениям, покупатели домов стоимостью до 30 млн руб. стремятся выбирать объект в коттеджном поселке, те, что с большим бюджетом, не всегда соглашаются на организованный формат и предпочитают либо клубный мини-поселок, либо индивидуальный дом в привлекательном и обжитом населенном пункте. На то есть ряд причин. Сегодня интересных новых элитных проектов нет, а в существующих много домов или не проданы, или редко посещаются хозяевами. Безлюдность отпугивает покупателей. Кого-то не устраивают большие коммунальные платежи в поселках (больше 100 тыс. руб.). Также «элитные» покупатели не всегда согласны с регламентом застройки и жизни, например, если не рекомендуется заводить крупных собак из-за отсутствия заборов между участками.
Знаковым для рынка событием начала 2018 года стал выход в продажу нового загородного проекта «Образ жизни». На мой взгляд, это первый со времени появления «Особого статуса», «Неба», «Онегин Парка» качественный масштабный проект высокого класса.
