АН "Вектор" Игорь Иванов - нач. отдела заг. недвиж.
1. Наиболее востребованными являются коттеджные поселки, отвечающие следующим требованиям: 15-20 домов; наличие автономных систем водо- и электроснабжения; предпочтительны отдельный подъезд и отсутствие прилегающих "пятен" застройки; не больше часа езды на автомобиле от Санкт-Петербурга; наличие поблизости водоема. Строительство коттеджных поселков ведется в трех основных районах: Курортном, Приозерском, Выборгском. Коттеджи и участки, которые находятся на территории Курортного района, являются наиболее ликвидными, их можно продать выгодно и быстро. Инвесторы, будущие продавцы коттеджных поселков, нередко обращаются в наше агентство на ранних этапах строительства поселка, когда многие вопросы по коммуникациям и охране еще не решены. Они предлагают покупателю приобрести участок по более низкой цене (например, не по $2000, а $800 за сотку). Задача агентства в этом случае - предоставить покупателю гарантии того, что через полгода-год на этом месте действительно возникнет коттеджный поселок и, что не менее важно, - заручиться такими гарантиями у инвестора.
2. Жить в коттеджном поселке и престижно, и комфортно. На выбор покупателем того или иного объекта недвижимости значительное влияние оказывает также социальный фактор: в большинстве случаев обеспеченные люди стремятся к социальной однородности окружения. Можно сказать, что у жителей поселка примерно одинаковый уровень достатка, общие интересы и схожие взгляды на жизнь. Еще один фактор в пользу коттеджного городка - безопасность. Для управления поселком может быть организовано товарищество собственников жилья, тогда у жителей появляется возможность совместно решать вопросы, связанные с охраной, благоустройством прилегающей территории и т. д.
Эти удобства требуют ежемесячных взносов, поэтому о необходимости предстоящего вступления в ТСЖ риэлтер должен предупредить клиента до покупки участка в таком месте.
3. Строительство коттеджных поселков_- одно из ведущих направлений современного загородного домостроения. С каждым годом увеличивается число желающих построить пусть дорогой (150-200 тысяч долларов), но зато качественный загородный дом и жить с комфортом в современном компактном поселке. На первый план сегодня выходит вопрос качества строительства. Инвесторы стали понимать: чем выше качество возводимого жилья и степень его обеспечения инфраструктурой, тем его легче продать в дальнейшем.
АН "BECAR" Роман Шкапов - генеральный директор
1. Естественно, что коттеджные поселки строят в основном в элитных местах: Приморском районе (Лисий Нос, Ольгино), Курортном (Репино, Зеленогорск), Петродворцовом (Петергоф). Приобрести земельный участок в этих районах можно только по распоряжению губернатора, поэтому часто приходится брать землю в аренду. Земля арендуется кондоминиумом на 10-15 лет, по прошествии этого времени договор необходимо будет продлить.
Наиболее привлекательными для покупателя являются коттеджные городки, в которых наряду с общей для всех обитателей поселка территорией есть и территория частная, непосредственно принадлежащая владельцу того или иного коттеджа. Так организовать пространство поселка удается крайне редко: земля стоит очень дорого и зачастую фирме-застройщику выгоднее продать только сам дом, без прилегающей территории. Осваивать "золотые треугольники" нашей области с каждым годом становится все сложнее и сложнее. Конечно, если коттеджный городок строится в 80-90 км от города, то проблем с землей не возникает. Мало того, например, во Всеволожском районе загородный дом можно приобрести в 3-4 раза дешевле, чем точно такой же коттедж в Репине или Солнечном. Однако эти места "элитными" назвать нельзя.
2. Сегодня многие люди действительно предпочитают покупать не квартиры, а загородные дома в коттеджных поселках, расположенных в непосредственной близости от города. Это легко объяснимо. В каждом коттеджном городке обязательно создается ТСЖ или кондоминиум. Поэтому жить в нем удобно и выгодно, прежде всего с точки зрения обслуживания загородного дома. Так, например, установить систему видеонаблюдения сразу в нескольких коттеджах значительно дешевле, чем в отдельно взятом доме. А если хозяин решит уехать на несколько месяцев, ему не придется лишний раз "тратиться", нанимая охрану для дома.
Фирма-застройщик заранее сообщает покупателю все необходимые сведения о кондоминиуме или ТСЖ, о стоимости ежемесячного проживания, размере единовременных взносов и т. д. Кстати сказать, организовать кондоминиум в коттеджном поселке значительно проще, чем в городском многоквартирном доме, в котором живут граждане с разным уровнем достатка. В коттеджном поселке недвижимостью владеют люди обеспеченные. Они могут построить хороший загородный дом, но оборудовать отдельный бассейн, теннисный корт, содержать собственный обслуживающий персонал (садовника, истопника, сторожа) их доходы не позволяют. Конечно, более престижно жить в отдельном доме с личной охраной, но это привилегия лишь очень богатых людей.
3. Можно сказать, что петербургский рынок загородного домостроения, по сравнению, например, с московским, только начинает развиваться. Согласно полученным данным, в апреле 2003 года в Ленинградской области строилось 18 коттеджных поселков, в Москве - примерно 600. Многие крупные инвесторы, в том числе и наше агентство, отправляют своих специалистов на стажировку в московские компании, которые занимаются строительством коттеджных поселков и организацией их управления. Думаю, приблизительно через год в Ленинградской области будет одновременно возводиться уже 50-100 коттеджных городков разного уровня.
Еще одно перспективное направление: строительство коттеджных поселков с целью сдачи домов в аренду - многим понравится идея снять дом в поселке и забыть обо всех сложностях, связанных с его обслуживанием и содержанием.
Развитие загородного домостроения естественно повлечет за собой и развитие других сегментов рынка, прежде всего страхования. И коттеджный городок, и любой дом, особенно стоящий отдельно, априори должен быть застрахован. Стоимость страховки необходимо включать в стоимость загородной недвижимости.
"Альянс - Юстиция", Светлана Зайцева - директор компании
1. Прежде всего, коттеджный поселок должен быть расположен в месте, которое является и выгодным, и живописным. Красивый ландшафт, наличие озера или реки, сосновый лес - эти факторы не менее важны для покупателя, чем развитая инфраструктура и удобное сообщение. Еще один признак идеального коттеджного поселка - однородность социального окружения: на участках приблизительно одинаковой площади (от 20 соток) расположены качественные, красивые, респектабельные, полностью достроенные дома. Естественно, что взыскательный клиент не захочет приобретать недвижимость в коттеджном поселке, дома которого находятся на разной стадии строительства. Большое значение для покупателя имеет и величина участка. Если раньше 12 соток было достаточно для строительства элитного коттеджа, то сегодня площадь участка должна быть не менее 15-20 соток. Многие клиенты готовы приобрести загородный дом по достаточно высокой цене в том случае, если он находится на большом участке, обладающим какими-то преимуществами. Поэтому экономия фирм-застройщиков, инвесторов на размерах земельных участков зачастую оказывается неоправданной.
Что касается коммуникаций, то в коттеджном поселке, как минимум, должно быть электричество, автономная система водоснабжения и канализация. Дополнительный плюс - наличие газа и городского телефона. Большинство покупателей отдает предпочтение загородным домам общей площадью 130-150 кв.м. Такие коттеджи достаточно удобны и относительно недороги в эксплуатации. Огромные дома площадью 500-600 кв. м продаются плохо.
Отмечу также, что наибольшей популярностью сегодня пользуются коттеджные поселки, на территории которых профессионально выполнены ландшафтные работы.
2. К сожалению, в нашей стране финансовая состоятельность отдельного человека рассматривается подчас не как достоинство, а как недостаток. Наверное, многие люди не стали бы укрываться за высокими стенами коттеджных городков, если бы не зависть граждан с более низкими доходами, зависть, которая может превратиться в ненависть и стать причиной актов вандализма. Жить в коттеджном поселке безопасно и удобно. Я думаю, мы сейчас идем по пути, который давно прошли многие европейские страны, где коттеджный поселок стал идеальным местом для проживания граждан со средним достатком.
Если сделку по приобретению недвижимости в коттеджном поселке проводит опытный риэлтер, то трудностей с оформлением документов, как правило, не возникает. Но следует обратить внимание на следующий нюанс: жители поселка в большинстве случаев отказываются принимать в ТСЖ людей с "непонятной" репутацией, и уже в ближайшем будущем каждый потенциальный покупатель еще до совершения сделки должен будет предоставить необходимые сведения о себе.
3. Развитие данного сегмента рынка зависит от развития российской экономики в целом, от желания граждан инвестировать в недвижимость. Каких-то непреодолимых препятствий на этом пути я не вижу. Однако на рынке загородной недвижимости сегодня сложилась непростая ситуация. Высокие темпы развития технологий строительства и производства строительных материалов зачастую приводят к тому, что дом, который еще два-три года назад считался элитным, вызывает у современного покупателя лишь ироническую усмешку. Совершенствование технологий строительства и организации коттеджных поселков возможно только при условии грамотного инвестирования: застройщику не следует гнаться за модными архитектурными формами, нужно выбрать самое лучшее место под застройку и не экономить на качестве выполняемых работ.
