После того, как Центробанк поднял ключевую ставку с 7,25% до 7,5% (впервые с 2014 года), а банки повысили проценты по депозитам, сомнений в предстоящем подорожании ипотеки не осталось. Обсуждается лишь, будет ли оно долгосрочным трендом. С покупкой квартир, по мнению участников рынка, покупатели могут поторопиться «пока не началось».
На рынке загородной недвижимости ипотека играла меньшую роль, чем для новостроек, но в последнее время роль ипотеки увеличилась. Поскольку рынок в целом стал прозрачнее, естественно отфильтровав некачественное предложение (по данным Экспертного бюро «Сперанский», к концу лета в «замороженных» числились 250 коттеджных поселков), в продаже остались в основном успешные проекты. В результате банкиры стали охотнее обращать внимание на этот сегмент рынка. Однако насколько значима для рынка загородной недвижимости ипотека?
Ипотека на загородном рынке: текущая ситуация
Наиболее активно выдают кредиты на покупку участков и домов такие кредитные организации как Сбербанк, РосЕвроБанк, Россельхозбанк, ВТБ 24.
Минимальная процентная ставка по кредитам на загородную недвижимость у Сбербанка – 9,5%. Но существует возможность получить кредит под еще более низкую ставку. Так, в России сейчас действует программа субсидирования процентной ставки, по которой семья, в которой рождается второй или третий ребенок, может получить кредит под 7% годовых.
Также на льготных условиях сегодня можно приобрести в ипотеку деревянные дома заводского изготовления, но к данной программе рынок еще только присматривается.
Недавно глава Сбербанка Герман Греф заявил, что в России есть предпосылки для снижения ставок по ипотеке до 7% в ближайшие два года, но раньше случится временный рост стоимости кредитов. Заявление предшествовало решению ЦБ о повышении ключевой ставки.
Эксперты рынка относятся к перспективе снижения ставок с сомнением, отмечая, что, скорее всего, речь может идти о программах субсидирования ставок.
Факторы роста ипотечных ставок
Причины удорожания ипотеки очевидны. Как отмечает директор Института стратегического анализа ФБК Игорь Николаев, с учетом прогнозов Министерства финансов, цены на нефть в ближайшие годы будут снижаться, инфляция – расти, а рубль – становиться слабее.
Соответственно, по его мнению, Центробанк будет поднимать ключевую ставку, значит – вырастут и ставки коммерческих банков, выдающих кредиты населению.
Стоить напомнить, что в середине сентября ЦБ уже поднял ключевую ставку на 0,25%, до 7,5%. Экономисты считают, что он это сделает еще не раз в ближайшее время.
Добавим, что недавно глава Минэкономразвития Максим Орешкин объявил, что его ведомство ожидает скачок инфляции в РФ в I квартале 2019 года до диапазона 4,5-5%.
В результате, по прогнозам экспертов, ипотека может подорожать до 12-13% годовых.
Спрос на загородном рынке
Многие покупатели загородной недвижимости, по словам девелоперов, в последнее время интересуются возможностью использовать ипотеку.
Для целого ряда клиентов – это возможность приобрести загородное жилье при недостаточно высокой зарплате (значительный рост продаж квартир в новостройках был обеспечен покупателями с невысоким доходом и минимальным первым взносом). Но, по словам директора по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные поселки» Сергея Балуева, много стало и таких покупателей, которые вполне могли бы приобрести дом или участок за живые деньги, но считают, что ипотека при нынешнем уровне ставок – это достаточно выгодный финансовый инструмент.
Нынешнее лето, по словам многих участников загородного рынка, было успешным в плане продаж. В некоторых поселках объемы реализации участков и домов выросли в несколько раз. И доля ипотеки в этих сделках значительна.
Однако на покупателей загородных домов и участков большее, чем уровень ипотечных ставок, влияние оказывает общий информационный фон, колебания курсов валют и санкционные вести. По словам Артема Чеснокова, руководителя проекта коттеджного поселка «Сувантоярви», продажам способствует спокойный информационный фон, а новости о заметных изменениях ведут к паузе в сделках и переформатированию спроса. В сентябре, например, в «Сувантоярви» больше интереса вызывали участки в зоне «комфорт» — против «элит» и «бизнес» в летние месяцы.
На фоне дорожающего городского жилья, загородное сохраняет привычный уровень цен. Плюс постепенное привыкание граждан к новым экономическим реалиям.
Эксперты полагают, что даже хорошая погода (а нынешнее лето и осень, в самом деле, балуют ценителей загородной жизни) является одной из причин повышения активности покупателей.
Вывод
Повышение ставок по ипотеке скажется на рынке загородной недвижимости. Покупатели сегодня готовы приобретать в кредит участки и дома при условии, что ставка не превышает 10%. Скорее всего, на фоне удорожания ипотеки вновь станут более популярные рассрочки от застройщиков и девелоперов, но они, как известно, даются на ограниченный срок. Таким образом, тем, кто хотел воспользоваться ипотекой на загородном рынке, стоит делать это в самое ближайшее время.
