Объемы ипотеки растут сейчас на 60% ежемесячно. Проценты по ипотеке, судя по динамике ключевой ставки и другим факторам, снижаться больше не будут. Время воспользоваться выгодами ситуации?
Ипотека на участок
На данный момент ипотека доступна во многих загородных проектах. По данным Экспертного бюро «Сперанский», около 55% коттеджных поселков согласовали с банками условия партнерских программ по кредитованию покупателей. Это не значит, что остальные полностью отрезаны от кредитных денег, — у покупателей есть возможность договариваться с банками самостоятельно. Однако партнерские отношения загородного застройщика с банком упрощают процесс и сокращают сроки рассмотрения заявки. В компаниях, активно сотрудничающих с банками, доля ипотечных сделок с участками, например, выросла за год в три раза. О такой динамике сообщают, в частности, в компании «ФАКТ.».
«По отзывам застройщиков, количество ипотечных сделок на рынке неуклонно растет. В одних компаниях доля ипотечных сделок в пределах 30%, в других доходит до 90%. Главной проблемой сегодняшнего рынка является отсутствие у потенциальных покупателей денег на руках. Именно поэтому наличие ипотечных программ становится существенным фактором, повышающим продажи. Банки, конечно, больше «любят» объекты, расположенные в черте поселений, недалеко от города, и максимально типовые, с внятной ликвидностью. Но главное — без явных проблем с документами», — говорит Дмитрий Сперанский, руководитель Экспертного бюро.
Программы для загородных объектов предлагают Сбербанк, Россельхозбанк, РосЕвроБанк, банк «ДельтраКредит» и некоторые другие. Размер первоначального взноса — от 15%. Процентная ставка начинается от 8,3% в РосЕвроБанке, от 8,8% в Россельхозбанке, от 9,5% в Сбербанке.
Для получения минимальной ставки необходимо соблюсти определенные условия: заключить договор страхования, быть зарплатным клиентом банка и пр.
Тем не менее кредит на земельный участок по таким же ставкам, как на квартиры, — реальность нынешнего дня.
Как рассказали в компании «ФАКТ. Коттеджные поселки», многие заемщики предпочитают оформить в качестве залога по кредиту приобретаемый участок. Однако по нецелевому займу под залог имеющегося жилья (такая возможность обсуждается) банк готов предоставить кредит под 9,3% годовых. Квартира для него более понятный и прозрачный продукт, а риски по оценке надежности застройщика и качеству участка в этом случае несет заемщик. Но кредитуемый может тратить ипотечные деньги по своему усмотрению, в том числе на строительство, и не обязан предоставлять банку сметы, как при целевом кредите на строительство.
Стратегический расчет
Ипотека, во-первых, позволяет оплатить 100% стоимости участка и получить благодаря этому максимальную скидку при покупке. Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки», подчеркивает, что скидка нивелирует переплату по процентам. Покупатель может уже пользоваться землей и ежемесячно платить комфортную для него сумму.
Даже если покупатель может оплатить полную стоимость участка из собственных средств, кредитные деньги дают возможность обеспечить так называемую подушку безопасности на непредвиденный случай или пустить средства на строительство. И во-вторых: ипотеку на земельный участок получить проще, чем на строительство дома, поэтому покупатели оформляют кредит на максимальный срок (для снижения ежемесячного платежа), имеющиеся деньги тратят на стройку, а затем гасят кредит досрочно.
Новинка рынка: партнерскую программу беззалоговых кредитов на строительство согласовали «Локо-Банк» и строительная компания «Альянс-Нева», выступающая генподрядчиком девелопера «ФАКТ. Коттеджные посёлки». Ставка — 13,4%.
Ипотека на дом
Кредит для покупки дома тоже проще получить по совместной программе застройщика и банка. Поскольку банк получает в залог два объекта: дом и земельный участок, — рисков для него больше, размер кредита тоже больше, оттого и ставки для заемщиков выше.
Формальные требования к дому стандартные: он должен быть пригодным для круглогодичного проживания, обеспечен инженерными сетями, всесезонным подъездом. Фундамент требуется кирпичный или железобетонный, есть ограничения по материалам стен. И непременное условие — страхование дома от уничтожения и повреждения.
Однако в случае приобретения дома, особенно довольно высокого качества, большинство покупателей предпочитают рассрочку от застройщика, которая достигает пяти лет, как в «Онегин Парке».
Руслан Полтасов, руководитель отдела продаж коттеджного комплекса «Онегин Парк»:
Покупателям следует предоставлять удобные варианты финансирования. «Онегин Парк» имеет большой опыт проведения ипотечных сделок в ведущих государственных и частных банках. Безупречная юридическая чистота документов, статус участков ИЖС и зарегистрированное право собственности на построенные домовладения позволяют оперативно получить одобрение по кредиту. С банком «Санкт-Петербург» у «Онегин Парка» действует специальная ипотечная программа, по которой реализуемые домовладения уже получили одобрение на ипотечное финансирование, клиенту остается лишь андеррайтинг. Обычно покупатели предпочитают относительно короткие сроки кредитования — 5–10 лет, с первоначальным взносом 30–50%. Незаинтересованным в ипотеке мы предоставляем гибкие варианты рассрочки до пяти лет, первый год рассрочка беспроцентная. К услугам покупателей в «Онегин Парке» также принятие имеющейся недвижимости в счет оплаты домовладения. Не нужно ждать продажи имеющейся недвижимости, все вопросы по оформлению сделки мы берем на себя. Покупатель сразу получает ключи от коттеджа и приступает к отделке. Большое преимущество программы — возможность жить в своей квартире в течение года после заключения сделки, пока ведутся отделочные работы в приобретенном коттедже. Оставшаяся часть стоимости домовладения может быть оплачена с привлечением ипотечного кредита.
