Эффект сломанного телефона
Вложение средств в квадратные метры было выгодным всегда - с этим спорить не приходится. Деньги или, например, ценные бумаги могут при финансовом кризисе в мгновение ока стать кучкой макулатуры, а вот недвижимость - если и подешевеет, то незначительно и, скорее всего, ненадолго. Тем не менее инвестировать в нее средства (особенно в загородные дома и участки) следует с большой осторожностью. Иначе можно запросто остаться в убытке. И прежде всего необходимо обратить внимание на реальную стоимость объекта инвестиций. Ведь, как показывает практика, большинство продавцов не способны адекватно оценить свой "товар", а специалистов из агентств недвижимости они слушать не желают, надеясь в конечном счете сорвать "большой куш". Надо отметить, что обычно такие попытки заканчиваются для них весьма и весьма плачевно - реклама объекта кочует из одного издания в другое или "зависает" где-нибудь на неопределенный срок. В конце концов, владельцу недвижимости приходится постепенно снижать цену (иногда в два-три раза), чтобы сделка могла успешно состояться. Тем не менее среди покупателей нередко отыскиваются люди, которые, совершенно не ориентируясь на рынке загородной недвижимости, готовы выплатить сумму, запрашиваемую продавцом. Как не трудно догадаться, такое вложение средств не только не позволит сохранить сбережения в целости и сохранности, но и приведет со временем к значительным убыткам.
Как считает заместитель генерального директора по загородной недвижимости агентства "Авторитет" И. В. Довлад, проблема неоправданно завышенных цен сегодня является едва ли не основным препятствием для совершения сделок купли-продажи в пригородах Петербурга и области.
Стоимость загородной недвижимости оределяют очень много составляющих (престижность района, удаленность от воды, "возраст" постройки, наличие необходимых коммуникаций, хороших соседей и т. д.). Поэтому цены даже двух стоящих поблизости домов, одинаковых по числу этажей и построенных из одного материала, могут иногда существенно отличаться. И уж тем более нельзя сравнивать "на глазок" постройки, расположенные в разных районах. Между тем, увидев на страницах глянцевого журнала похожий объект, продавец часто спешит установить для своего такую же цену, совершенно не учитывая особенности местоположения и качество своего дома (они могут быть на порядок ниже).
По словам г-жи Довлад, подобные сложности сегодня возникают при продаже добротных коттеджей в некоторых поселках, пользующихся повышенным спросом у покупателей - Ленинском, Репине, Комарове и др. Так, ориентируясь на "заоблачные" цены элитной недвижимости, владельцы садоводческих участков, расположенных поблизости, при продаже своих нехитрых домиков часто пытаются существенно повысить их стоимость. Разумеется, почти никому из них не удается договориться с покупателем.
Дефицит жилья?
Несмотря на то, что сегодня рынок загородной недвижимости изобилует домами разных ценовых групп, по-настоящему качественного жилья на нем не так уж и много. Чтобы пояснить ситуацию, определимся для начала со структурой данного рынка. По мнению генерального директора агентства недвижимости "Монолит" А._В._Сусло, на сегодняшний день примерно 40% покупателей подыскивают себе вариант стоимостью $10-15 тыс, около 30% - от $25 тыс до 50 тыс, 20-30% хотели бы приобрести дом до $100 тыс и, наконец, всего 5-8% интересуются элитными коттеджами стоимостью $200 тыс и более. Хотя эти данные касаются только Выборгского района (в котором работает агентство "Монолит"), они, с известной долей условности, могут охарактеризовать весь рынок загородной недвижимости.
Итак, нетрудно заметить, что в основном спросом пользуются дома, цена которых не превышает $50 тыс, причем подавляющее большинство граждан мечтает о небольшом домике стоимостью до $15_тыс. Реальное же положение дел таково, что купить за городом жилье приемлемого качества дешевле, чем за $20-30 тыс сегодня практически невозможно (конечно, если покупатель рассчитывает на крепкий и достаточно красивый домик с коммуникациями, расположенный в более или менее удобном месте).
По мнению специалистов, в ближайшее время такая ситуация, скорее всего, сохранится. Крупным строительным компаниям возводить небольшие качественные домики экономически невыгодно (они занимаются исключительно коттеджными поселками). А различные фирмы "средней руки", которые готовы взяться за подобные работы, требуют с клиента слишком большие суммы, что не выгодно уже самому заказчику. Таким образом, интересующий нас сегмент рынка оказывается практически незаполненным. Но, конечно, вы можете рассчитывать на домик в садоводстве (согласитесь, что это вовсе не предел мечтаний) или на постройку, возведенную самим хозяином (а тут уже можно наткнуться на целый ряд разных недоделок).
Кстати, спрос на дома стоимостью $100-150 тыс сегодня также удовлетворяется далеко не в полной мере (по крайней мере, так считает руководитель отдела загородной недвижимости агентства "Магазин квартир" В.А.Куличевский).
На загородном фронте без перемен
Что касается "географии" рынка загородной недвижимости, то тут, по мнению риэлтеров, изменений за последнее время почти не произошло. Как и раньше, особым спросом пользуются Курортный, Приозерский, Приморский, Выборгский районы (особенно поселки Ленинское и Ильичево), а также часть Всеволожского (в основном, северная). Естественно, в связи со строительством Константиновского дворца возросла популярность Стрельны.
Но в целом спрос на загородные дома остался таким же. Как отмечает В. А. Куличевский ("Магазин квартир"), несколько повышенный интерес к такого рода недвижимости наблюдался весной 2003 года. По его мнению, это было связано с неопределенностью политической и экономической ситуации в мире (иракским кризисом). Сегодня же желающих вкладывать "свободные" деньги в загородную недвижимость значительно поубавилось.
В ближайшее время риэлтеры не ожидают на загородном рынке никаких "сюрпризов". Все направления достаточно хорошо изучены, и районы с нераскрытым потенциалом уже нельзя найти.
Вероятно, некоторых перемен стоит ожидать в связи с планируемым включением административных земель в коммерческий оборот (в основном, это позволит "обогатить" рынок за счет продажи сельскохозяйственных угодий). Но, во-первых, сотрудники агентств недвижимости пока не располагают никакой точной информацией об этом, а от властей, как известно, можно ожидать чего угодно. А, во-вторых, даже если проект и будет запущен, то его результатом, скорее всего, будет строительство нескольких новых коттеджных поселков. Основной же спрос на отдельно стоящие добротные дома все равно останется неудовлетворенным.
Итак, стоит ли сегодня вкладывать деньги в загородную недвижимость? По-видимому, стоит. Однако при этом надо сделать существенную оговорку. Как считают во многих агентствах, подобные инвестиции приносят пользу лишь в том случае, если вы покупаете качественное жилье и не переплачиваете за него. Тогда даже в случае повторения (не дай бог!) дефолта, финансовые потери для вас окажутся минимальными.
