Береговой фактор вступает в силу в западной части Карельского перешейка, где строят дома для круглогодичного отдыха.
Дороги, расстояния, леса и водоемы стали мотиваторами спроса на загородную недвижимость Выборгского района у петербуржцев. «Скандинавия», Приморское, а также Верхневыборгское и Средневыборгское шоссе ведут на север, к финской границе. Значимым фактором развития территории становится реконструкция основной здешней трассы «Скандинавия».
Дорогие сотки
По объему предложения в коттеджных поселках Выборгский район лидирует наряду со Всеволожским и Ломоносовским. А также стабильно остается в числе первых в области по ценам на землю и дома.
Как отмечают в консалтинговом центре «Петербургская недвижимость», средние цены предложения участков, по удаленности от города подходящих для постоянного проживания (до 40 км от КАД), в октябре 2019 года составляли 538 тыс. руб. (ИЖС) и 421 тыс. руб. (ДНП и СНТ) за сотку.
Они существенно превосходят показатели Всеволожского района, не говоря уже о Приозерском. Высокие средние цены определила самая дорогая часть Выборгского района — поселок Ленинское, уже не упоминающийся без «приставки» «Репино». Диапазон цен предложения в этой локации — 250–750 тыс. руб. за сотку, по данным «Петербургской недвижимости».
Сергей Феденко, руководитель ГК «СТИНКОМ», считает, что одним из основных факторов спроса и высоких цен на землю там стал ЗСД: по скоростной трассе можно за 40 минут домчаться до Репино-Ленинского (до развязки ЗСД с трассой «Скандинавия» и съезда с нее на пересечении с Выборгским шоссе) и с юга, и с юго-запада Петербурга. «Не будь ЗСД, природными достоинствами и популярностью у покупателей эта местность не отличались бы от Юкков или поселков Бугровского поселения», — считает Сергей Феденко.
По мнению Вадима Новикова, генерального директора компании freeDom House, география точек роста в Выборгском районе в ближайшие годы будет определяться прежде всего обновленной трассой «Скандинавия». Этот тренд сильно проявится через два-три года после сдачи участка от Огоньков до Кирилловского (65–100 км). Прежде всего будут востребованы коттеджные поселки бизнес-класса с ценой домовладений до 20–25 млн руб. на территориях, примыкающих к региональным трассам, имеющим развязки со «Скандинавией»: Огоньки — Стеклянный, Рощино — Первомайское, Рощино — Цвелодубово, вдоль старого Выборгского шоссе и других.
Точки роста
Кроме Репино-Ленинского, позиционируемого как часть Курортного района, в Выборгском районе есть и другие престижные адреса, задающие высокий статус строящимся здесь поселкам. Марина Агеева, директор по продажам и маркетингу УК «ПулЭкспресс», называет Рощино и берег залива сразу за Смолячково.
В Рощине и его окрестностях несколько коттеджных поселков высокой ценовой категории: «Царство-Королевство», «Балаково», «Корабельные сосны» и «Еловая аллея». О сегодняшнем пределе платежеспособного спроса в этой локации можно судить по данным компании «ПулЭкспресс», которая реализовала там проект «Рощино Парк» и ведет продажи в «Ривер Парке». Если в «Рощино Парке» 90 участков из 104 по 2,5–3 млн руб. были распроданы за 10 месяцев, хотя девелопер предполагал, что продажи займут года два, то в «Ривер Парке» участки с видом на реку предлагаются по 5–7 млн руб. и распродаются куда медленнее. То есть, по мнению Марины Агеевой, «ценой отсечения спроса» близ Рощина можно назвать 3 млн руб. за участок.
За Смолячково, на берегу залива расположен поселок «Балтийская ривьера» компании «БТК девелопмент». Участки в нем предлагаются от 350 тыс. до 620 тыс. руб. за сотку в зависимости от близости к заливу. Неподалеку поселок «Морские террасы», в котором участки от 5,3 млн руб. По мере удаления от залива цены становятся демократичнее.
Другие берега
Основная часть предложений коттеджных поселков в Выборгском районе приходится, на территории, по классификации «Петербургской недвижимости», «для сезонного проживания», то есть удаленные от КАД больше чем на 40 км. И там средние цены совсем другого уровня: около 160 тыс. руб. за сотку, — а год назад, в сентябре 2018 года, «средняя сотка» стоила 181,5 тыс. руб. (снижение за год примерно на 12%).
Две трети площади района занимают леса. Здесь расположены несколько государственных заказников: «Гладышевский», «Выборгский», «Раковые озера», «Линдуловская роща» и др. Богатство водных ресурсов, помимо Финского залива, обеспечивает множество озер, самые крупные — Нахимовское (14,3 кв. м), Пионерское (13,8 кв. км), Красногвардейское (10,6 кв. км). К берегам этих водоемов и тяготеют коттеджные поселки.
Среди них не так много застраиваемых в единой архитектурной концепции и совсем мало проектов премиум-класса. Это Liikola Club на 47 домов по технологии фахверка на первой линии Нахимовского озера и клубный поселок Patrikki Club, реализованный тем же девелопером freeDom House в том же классе и в том же стиле на берегу Большого озера.
На берегу Пионерского озера расположены поселки «Заозерье 2» и «Гармония» группы компаний «СТИНКОМ». В свое время «СТИНКОМ» потратил шесть лет и 60 млн руб. на подведение ветки газопровода, и теперь «Гармония» один из немногих коттеджных поселков, где есть магистральный газ, поэтому в нем строятся довольно большие усадебные комплексы.
В большинстве поселков для круглогодичного отдыха у озер предлагают участки без подряда. Сегодняшним покупателям достаточно 12–15 соток, не то что три — пять лет назад. На видовых участках строят дома из дерева, по каркасной или фахверковой технологии, с панорамными окнами, открывающими вид на воду.
Культура и быт
По мнению Сергея Феденко, покупателей в Выборгский район привлекают озера, лес и отдых на природе, эти факторы и формируют спрос на недвижимость. И потому жителям поселков прежде всего необходима общая рекреационная зона: парк, многофункциональные спортплощадки. Зимой многие выезжают на коробицынские горнолыжные склоны. Летом, погрузив плавсредства на прицеп, спускаются к заливу в районе бухты Окуневая, где есть развлекательная инфраструктура, ресторан. Неподалеку курорт «Дом у моря» с рестораном «МореШаль».
Вадим Новиков считает, что дачный формат большинства коттеджных поселков Выборгского района обусловил концентрацию объектов соцкультбыта в крупных населенных пунктах: Первомайском, Рощине. А если говорить об инфраструктуре премиум-класса, то она рядом — в Курортном районе.
Продукты домовладельцы закупают на выезде из Петербурга. А близ поселков есть фермерские магазинчики, где свежее мясо, молочная продукция и хлеб из местных пекарен.
Многие жители озерного Выборгского края открыли для прогулок по выходным исторический Выборг, до которого из поселка «Гармония», например, ехать 40–50 минут.
Марина Агеева, директор по продажам УК «ПулЭкспресс»
Выборгский район Ленобласти девелоперы поселков начали осваивать довольно давно, и сейчас там сформирован большой объем предложения. Проекты, считавшиеся в середине 2000-х элитными, где земли продавали по миллиону рублей за сотку, сегодня по уровню инженерной или дорожной инфраструктуры порой уже не соответствуют даже критериям бизнес-класса. Сейчас в выборгской части Карельского перешейка, включая такие популярные локации как берег залива за Смолячково или Рощино, востребованы участки без подряда для строительства домов дачного всесезонного формата. Вид на воду повышает скорее ликвидность земли, чем цену: участки дороже 3 млн руб. продаются медленно даже в Рощине.
Учитывая дачный формат коттеджных поселков, особенно с участками не дороже 1,5–2 млн руб., магистральный газ оказывается необязательным. Совокупные затраты на проект, подведение газа и оборудование для газового отопления окупаются за 8–12 лет. Нередко проще и дешевле обогревать дом электричеством.
Вадим Новиков, генеральный директор компании freeDom house
В поселках бизнес-класса будут востребованы локации неподалеку от развязок на обновленной «Скандинавии». Премиальных поселков в этих локациях в нынешней социально-экономической ситуации останутся единицы.
В ближайшие годы в 15–30 минутах езды от ЗСД постепенно начнет появляться коммерческая инфраструктура среднего уровня и ниже.
Сегодня подавляющее большинство домов в этих локациях — дачные, и отдых здесь еще долго будет предполагать природу, свежий воздух и прогулки в лесу.
Новые девелоперские проекты в этой местности будут чаще рассчитывать на постоянное проживание. На то есть логистические причины, например иное качество транспортной доступности, и социально-экономические — отмирание дачного формата из-за изменения образа жизни, структуры семьи и общества, снижения доходов среднего класса и т. д.
До тех пор пока дачный формат не уступит место домам для постоянного проживания — а это 20–30 лет, по инфраструктуре и качеству жизни альтернативы густонаселенному и иногда переоцененному Курортному району не будет. Жители Выборгского района смогут пользоваться социальной и коммерческой инфраструктурой Курортного района, Рощина, Первомайского, Ленинского.
«Лиикола Клаб» — один из первых поселков класса люкс с комфортными условиями для постоянного проживания. За счет высокой транспортной доступности до города можно добраться быстрее, чем в жилые комплексы, расположенные ближе, но рядом с узкими и загруженными двухполосными дорогами. Несколько домовладений куплены с намерением жить в поселке круглогодично — на природе, но при благах цивилизации. Помимо очевидных: газа, электричества и артезианской воды, — в поселке будет оптоволоконный интернет.
Сергей Феденко, руководитель группы компаний «СТИНКОМ»
«Фишка» загородной недвижимости выборгской части Карельского перешейка, основной центр притяжения — озера: на их берегах строят дома для отдыха круглый год в удалении от города. Поэтому здесь важно наличие просторной многофункциональной территории для отдыха внутри поселка: парк, площадки, каток и т. д.
Берега некоторых крупных озер достаточно плотно застроены. Но все равно там можно рыбачить и ходить на лодке или катере. В море есть выход из бухты Окуневая Финского залива, где есть слип и причал для плавсредств. Знаю, что жители наших поселков «Гармония» и «Заозерье» часто ездят в Финляндию, до границы 50 км. Я недавно открыл для себя, что Выборг совсем недалеко от «Заозерья», меньше часа на машине, — можно съездить прогуляться по историческим улочкам.
Реконструкция трассы «Скандинавия», безусловно, повлияет на развитие территорий Выборгского района, в том числе разгрузит другие маршруты. Я предпочитаю дорогу без грузового трафика: Зеленогорское или Приморское шоссе до Зеленогорска, а дальше на Поляны по прекрасному Средневыборгскому шоссе.
