Положительная динамика обеспечена ростом числа сделок в верхнем ценовом сегменте на 52%, тогда как загородный бизнес-класс потерял примерно 5% покупателей. Итоги года оказались лучше консервативных прогнозов.
В числе трендов 2019 года участники рынка и аналитики называют рост продаж земельных участков дороже 400 тыс. руб. за сотку и повышение роли ипотеки даже в высоком ценовом сегменте. Девелоперы поселков высокого класа сегодня не отказываются от выбранной архитектурной концепции, но расширяют линейки проектов и выбор технологий строительства и подрядчиков.
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank Saint Petersburg, в коттеджных поселках Петербурга и Ленобласти за год продано 127 домов классов «элит» и «бизнес». Наибольший прирост продаж (на 52%) отмечен в классе А вследствие активного спроса в нескольких проектах, в значительной степени за счет новых проектов, выведенных на рынок в 2019 году. В классе В было реализовано 92 лота, то есть на пять коттеджей меньше, чем в 2018 году, — комментирует итоги года Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank SPb.
Предложение: цены и объем
Средние цены предложения снизились и в бизнес-классе, и в классе «премиум»: на 2 и 16% соответственно. Постоянство цен в классе В связано с выходом новых проектов. В конце года «средний» коттедж класса А предлагался за 62,6 млн руб., в классе В — за 24,4 млн рублей.
В сегменте «премиум» предложение выросло на 19%, и прежде всего в результате выхода в продажу «Лесной деревни» на 75 домовладений в составе проекта «Образ жизни», строящегося на всесезонном курорте «Охта-парк».
На начало января 2020 года предлагаются 242 коттеджа класса «премиум» в 16 поселках. Продано 35 домовладений, это около 15% всех объектов в листингах.
В классе В (бизнес-классе) отмечается противоположная тенденция — уменьшение количества поселков за счет завершения продаж в нескольких проектах. В сочетании с довольно высоким спросом предложение уменьшилось относительно показателя 2018 года на 28%. В продаже 481 домовладение бизнес-класса в 29 поселках, за год распродано 20%.
Существенно, на 37%, выросли продажи дорогих участков (в два раза в сравнении с показателем 2017 года): продано 136 наделов в 21 поселке, предлагающем землю без обязательного подряда по цене от 400 тыс. руб. за сотку. Наибольшим спросом пользовались ближайшие локации Выборгского района (Ленинское, Рощино), а также отдельные локации Петродворцового района.
Стоит отметить, что на вторичном рынке дорогих коттеджей цена предложения выросла за год на 8% и составила 93,7 млн руб., превысив на 65% среднюю цену предложения в строящихся коттеджных поселках класса А. Предложение готовых домов на «вторичке» сократилось за год на треть (32%).
Продажи и ипотека
По данным девелоперов, во многих поселках верхних ценовых сегментов продано по 4–5 домовладений (участков с подрядом). Такие показатели приводят в компаниях «Ламбери», «Русь: Новые Территории», В «Росса Ракенне СПб» (HONKA) говорят о более высоких темпах продаж в коттеджных поселках компании.
Хотя в строительных компаниях, работающих в сегментах «бизнес» и «премиум», заметно увеличилось количество заказов. Так, в корпорации «Русь» за год число заказов домов выросло в 2,5 раза. На 20–25%% увеличился приток клиентов в строительной компании «Мера».
Воодушевляющими темпы продаж в поселках верхнего ценового сегмента девелоперы не считают. Алексей Потапов, генеральный директор компании «Ламбери», отмечает: «Могло бы быть и лучше, но в сегодняшней экономической ситуации четыре дома — это тоже результат. Один коттедж 440 кв. м, три дома по 265 кв. м. Все дома были куплены с предоплатой 100%, что вполне понятно: такие условия предполагают максимальную скидку». Также Алексей Потапов видит устойчивый тренд роста лояльности банков к загородной недвижимости: «Покупатели «Ламбери» могут использовать ипотечные программы для готовых домов в Газпромбанке, Сбербанке и банке «Санкт-Петербург». Достигнута договоренность с Газпромбанком по потребительскому кредитованию клиентов на еще не построенные дома и о кредитовании покупки
земельных участков от банка «Санкт-Петербург». Кстати, это очень удобная для клиентов форма: купить в кредит участок, а собственные средства направить на строительство дома в течение года».
Разные представления
Из данных Knight Frank SPb видно, что разница между средними ценами предложения и реальных сделок в классе А составляет 34% (41,1 млн руб. по сделкам и 62,6 млн руб. в листингах). В классе В ситуация похожая: на 26% средняя цена сделки (18,1 млн руб.) отличается от цены предложения (24,4 млн руб.).
В обоих классах средний бюджет покупки снизился по сравнению с зарегистрированным в 2018 году, на 13% в классе А и на 6% — в классе В. Уменьшение бюджета покупки связано с изменением покупательской способности и большим объемом предложения, в результате чего потенциальные покупатели даже с небольшим объемом денежных средств рассматривают более дорогие объекты и добиваются скидки.
Безусловно, между ожиданиями покупателей и возможностями девелоперов и строителей есть разрыв. Светлана Невелева, директор по развитию инвестиционно-девелоперской компании «Русь: Новые Территории», считает, что причиной стал огромный объем недостоверной информации в интернете. «Переубеждать людей, уверенных, что у них все получится в лучшем виде за вдвое меньшие деньги, всегда долго и нервно, и все останутся недовольны. Поэтому лучший клиент для любого профессионального строителя — тот, кто заказывает второй дом, оценив последствия ошибок в первом. Он уже знает, где лучше доверять профи, где можно сэкономить, а где нельзя, — говорит эксперт. — Есть масса создающих неудобства нюансов, неизвестных неофиту частного строительства. Нужна ли сауна в доме, если есть отдельный банный комплекс? Можно ли обойтись без системы вентиляции? Что из необходимого можно делать не сразу, а отложить на потом? Да не будет ничего сделано из отложенного — проверено!»
Дом для «игрека»
Покупатель или заказчик дорогих загородных домов молодеет, — отмечает еще один тренд Светлана Невелева. При этом молодежь лишь на первом этапе привлекают смелые архитектурные решения в суперсовременном стиле. Человек поколения Y приходит в компанию, увидев такую картинку, узнав про выигранные проектом архитектурные конкурсы, — и выбирает проект значительно ближе к классике, уделяя особое внимание качеству материалов. Так, молодые заказчики выбирают для домов в стиле фахверка заполнение стен из клееного бруса, а не «сэндвич»-панели. «Я бы сказала, молодые люди выбирают лучшее из понятного», — резюмирует эксперт «Русь: НТ». — В ходе работы с заказчиком меняется не только архитектурный стиль дома, но и площадь: по мере проработки планировок и функционала помещений, наши молодые клиенты увеличивали дом на 100–120 кв. м. В итоге превалировали заказы площадью 250–350 кв. м, хотя были дома и на тысячу «квадратов».
Разрыв между ожиданиями и реальностью связан и с соседями. В проектах, предлагающих участки без подряда, это объяснимо: застройка неизбежно будет до предела разнообразной. Но и там, где все дома выдержаны в одном стиле, а девелопер старался организовать стройку так, чтобы сохранить взрослые сосны, новых покупателей может насторожить неубранная упаковка техники или жухлая трава на участках. У самого успешного девелопера случаются поселки, где «что-то пошло не так».
Как правило, хороший дом в красивом окружении — результат осознанного сотрудничества профессионалов и будущего владельца.
Вита Бланк, директор по продажам загородного жилого комплекса «Образ жизни»
В 2019 году мы практически завершили продажи по первым двум кварталам «Горной деревни». В продаже остались последние несколько домовладений, теперь их можно приобрести с использованием ипотечного кредита. Дополнительно в преддверии нового года был выведен в продажу третий квартал, где представлен новый формат сблокированной жилой застройки — квадроксы с земельными наделами 2–3 сотки.
В «Спортивной деревне» реализовано более 80% площадей, выведенных в продажу. Сейчас можно приобрести чуть меньше 50 апартаментов. Оставшийся объем планируется реализовать по завершении строительства. Менее чем за год цена квадратного метра повысилась в среднем на 13% при сохранении стабильного спроса.
В конце лета был дан старт продажам в «Лесной деревне». Там представлены просторные лесные участки от 20 до 100 соток. Среди них есть и уникальные, например на возвышении или со своим водоемом, который удивительно преображает пейзаж. Для строительства предлагается семь базовых проектов домов площадью от 200 кв. м. Дома могут быть выполнены в кирпиче, клееном брусе, по технологии фахверка или каркасной. В «Лесной деревне» предусмотрены все базовые инженерные коммуникации: электросети, магистральный газ, центральные водопровод и канализация.
Светлана Невелева, директор по развитию компании «Русь: НТ»
За год в поселке «Высокий стиль» на Лемболовском озере продано четыре участка с подрядом. Сказать, что это ожидаемый или хороший темп продаж, я не могу. Тогда как розничные продажи домов из клееного бруса производства корпорации «Русь» за год выросли в 2,5 раза, весьма активны москвичи, и при этом заметно расширилась география поставок в регионы, появились и зарубежные заказчики.
При этом интересантов, отсеивающихся после первого разговора, много и число их не снижается. Они, как и в прежние годы, увы, не хотят разбираться, за счет чего «кто-то в интернете» предлагает по низкой цене дом из клееного бруса. Мы называем честную и окончательную стоимость качественного домокомплекта, это принципиальная позиция компании. Мы прекрасно понимаем, что деньги сегодня считают все или почти все, поэтому провели большую работу по оптимизации затрат заказчиков. Компания готова предложить максимально гибкий механизм сотрудничества, например, для поселка «Солнечный орнамент» есть новые возможности по строительству домов. Но существуют ключевые вопросы, которые определят окружение, ликвидность и стоимость будущего дома на годы вперед.
Далеко не каждый человек, намеренный построить дом из клееного бруса, сразу становится нашим клиентом. Многие, доверив свой первый дом кому-то из интернета, к нам приходят «делать работу над ошибками» — за вторым домом.
Алексей Потапов, генеральный директор компании «Ламбери»
В этом году мы продали четыре дома. Главным критерием выбора загородной недвижимости всегда является наличие инфраструктуры и уверенность в застройщике. Поселок «Ламбери» тут не исключение. Открытие школы этому способствует. Рядом мы построили и сдали в эксплуатацию здание для медицинского центра, занимающегося стоматологией, косметологией, диагностикой. Приступили к проектированию торгового центра, в котором планируется разместить магазин «Азбука вкуса», кинотеатр и ресторан, а также площади для коммерческих и офисных помещений. Практика показала, что нет смысла в больших маркетинговых бюджетах, уместнее вложить деньги в развитие инфраструктуры и качество строительства.
В продаже сейчас 12 домов площадью 265, 330, 465, 580, 650 кв. м, стоимость варьирует от 35 до 70 млн руб. Ценообразование зависит от площади участка и видовых характеристик. Важно, что дома в «Ламбери» продаются со всеми подключенными коммуникациями. В связи с переносом срока окончания реконструкции газораспределительной станции «Красная зорька» на 2023 год, этот фактор во Всеволожском районе становится решающим. В этом году мы выводим в продажу самый маленький в коллекции «Ламбери» дом под названием «Йорк» площадью 210 кв. м. Особенностью его является возможность с помощью штатных пристроек увеличить площадь до 235 и 255 кв. м. В базовом варианте дом рассчитан на семью из четырех человек, в нем три спальни, гостиная, кухня-столовая. По этому проекту мы построим 17 домов — будет целая улица, как в фильме про Мери Поппинс. Дома этой серии будут строиться «под клиента».
Мы предлагаем интересную схему работы: клиент вносит предоплату 30% либо оформляет с нашей помощью ипотечный кредит на покупку участка. Затем в течение года выплачивает оставшуюся сумму равными долями. Такая необременительная схема оплаты позволит молодым семьям приобрести дом в поселке «Ламбери», в шаговой доступности от одноименной школы.
